27.02.2009
О признании сделок действительными
Г. Альжанов,
судья надзорной коллегии
Павлодарского областного суда
Надзорной коллегией Павлодарского областного суда в прошедшем году был рассмотрен ряд дел по спорам лиц, обратившихся с требованиями о признании действительными сделок по отчуждению квартир, совершенных ими в начале 2000 года.
Подобные споры продолжают иметь место в судах области.
В большинстве случаев совершение таких сделок происходило не в письменной, а в устной форме, зачастую дело ограничивалось передачей денег по расписке либо выдачей доверенности на право распоряжения имуществом или правоустанавливающих документов на жилье.
В силу материальных затруднений либо из-за отсутствия работы в тот период собственники, не желая или не имея возможности нести бремя содержания имущества, стремились избавиться от лишней обузы, продав его фактически за бесценок. Покупатели, в свою очередь, полагая, что расчет с продавцом ими произведен, проживали в приобретенной квартире и несли все расходы по его содержанию, считая себя собственниками жилья.
Между тем по различным основаниям, в основном из-за финансовых затруднений, право собственности на приобретенное жилье покупателями оформлено не было. Зачастую имела место и элементарная правовая безграмотность.
Позднее, вследствие резкого повышения стоимости жилья, продавцы, воспользовавшись тем обстоятельством, что они продолжали оставаться собственниками проданных квартир, стали предъявлять к покупателям требования об их выселении, мотивируя тем, что они не продавали жилье, а сдавали его в найм, либо выдвигали требования о серьезной доплате за жилье с учетом нынешних цен.
Все это побудило последних обратиться за защитой своих прав в суды. При этом, на мой взгляд, некоторые судьи оказались не готовы к рассмотрению таких споров, вызванных новыми реалиями жизни. Так, при рассмотрении таких дел у них вызывали затруднения применение норм материального права, оценка обстоятельств дела, зачастую по аналогичным делам они выносили противоположные решения, основываясь практически на одних и тех же доказательствах.
Такое положение дел не могло не сказаться на качестве отправления правосудия судами области. Обеспокоенный таким положением областной суд принял ряд мер к исправлению создавшейся ситуации. Так, гражданской коллегией проведено обобщение по данной категории дел, которое явилось предметом обсуждения Консультативного совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия.
Так, суды были ориентированы на то, что при рассмотрении таких дел следует руководствоваться ст. 7 ГК РК: «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
