19.04.2002
Может ли негосударственное юридическое лицо
иметь право постоянного землепользования?
За последнее десятилетие земельное законодательство в нашей стране претерпело кардинальные изменения, помните ведь, что было раньше: "Земля в Казахской ССР находится в исключительной собственности республики" или "Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются." (п.п.1,5 ст. 3 Земельного кодекса Казахской ССР № 332-XII от 16 ноября 1990 г.). В настоящее же время многие сами являются собственниками земельных участков и считают это вполне нормальным, обыденным явлением. Вместе с тем высокая динамичность земельного законодательства имеет и свои минусы, одним из которых можно назвать некоторую массивность и запутанность земельного законодательства. Например, 14 мая 1998 г. Пленум Верховного суда РК в Постановлении № 2 "О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства" обращает внимание судов на то, что земельные отношения регламентируются рядом законодательных актов, принятых в разное время, и перечисляет более 15 законодательных и иных нормативных правовых актов, которыми необходимо руководствоваться при рассмотрении земельных споров.
Разумеется, часть упомянутых в этом Постановлении нормативных правовых актов к настоящему моменту утратили силу в связи с введением в действие Закона РК "О земле" № 152-II от 24.01.01 г., но все равно объем земельного законодательства и на сегодняшний день значителен.
Возвращаясь к "минусам" земельного законодательства, предлагаем рассмотреть один вопрос из правоприменительной практики.
Итак: "Может ли негосударственное юридическое лицо иметь право постоянного землепользования?".
В 2000 году в одном акционерном обществе (далее Общество) возникла необходимость в переоформлении права постоянного землепользования. Нетипичность ситуации заключалась в том, что Общество было создано в результате реорганизации двух государственных предприятий, которые в свое время, задолго до их реорганизации, были наделены правом постоянного землепользования, и соответственно после реорганизации потребовалось переоформление этого права на вновь созданное акционерное общество.
Так как Общество имело земельные участки в каждой области республики, то оно обратилось во все областные органы по управлению земельными ресурсами с заявлением о переоформлении права постоянного землепользования, перешедшего к Обществу в порядке универсального правопреемства. В большинстве случаев областные органы ответили отказом, стиль и слог отказов были разные, но все сводилось к одному правом постоянного землепользования может обладать только государственное предприятие (государственный землепользователь), а все негосударственные юридические лица (негосударственные землепользователи) должны выкупать земельные участки в собственность либо оформлять временное землепользование (аренду).
Обратившись непосредственно в Агентство РК по управлению земельными ресурсами с подробным изложением своих доводов, Общество получило аналогично аргументированный отказ за подписью первого заместителя председателя Агентства (письмо № 13-1-6/63 от 5.05.01 г.), в котором говорилось: "Статья 27 Закона Республики Казахстан "О земле" не предусматривает право постоянного землепользования для негосударственных организаций, в частности акционерных обществ".
Далее Общество обратилось в суды с исками к Восточно-Казахстанскому и Карагандинскому областным комитетам по управлению земельными ресурсами, в которых отказ в переоформлении права постоянного землепользования перешедшего в порядке универсального правопреемства просило признать неправомерным исходя из следующего:
Закон РК "О земле" № 152-II от 24.01.01 г. (далее Закон) не содержит каких-либо запретов или ограничений для негосударственных землепользователей в части обладания правом постоянного землепользования. Так, например, в Законе однозначно выражено ограничение в отношении иностранных лиц: "Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям." (п. 2. ст. 27 Закона), но аналогичной нормы в отношении негосударственных землепользователей, еще раз повторим, нет.
Утверждая, что негосударственные землепользователи не могут иметь право постоянного землепользования органы по управлению земельными ресурсами ссылаются на п.1. ст. 27 Закона, где перечислены субъекты, которым право постоянного землепользования может быть предоставлено, и совершают при этом ошибку. Рассмотрим, в чем она заключается.
"Статья 27. Право постоянного землепользования
1. На праве постоянного землепользования предоставляются земельные участки следующим государственным землепользователям:
1) юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;
2) юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;
3) юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий;
4) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами."
Обратите внимание на слово "предоставляются", судя по всему, в Агентстве по управлению земельными ресурсами не делают различия между понятием "предоставление" права постоянного землепользования и возможностью иметь право постоянного землепользования. В п.1 ст. 25 Закона дана дефиниция "предоставления": "Предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством", т.е. предоставление какого-либо земельного участка какому-нибудь землепользователю может иметь место только один раз, причем именно государством, исключая случаи изъятия этих участков и предоставления их кому-либо заново. В данном случае изъятия участков не было, а предоставление земельных участков, как уже упоминалось в начале, было осуществлено еще предшественникам акционерного общества.
Возвращаясь к "возможности" какого-либо субъекта иметь право постоянного землепользования, обратимся к ст. 24 Закона, которая устанавливает способы и основания возникновения права землепользования:
"1. Право землепользования возникает путем:
1) предоставления права землепользования;
2) передачи права землепользования;
3) перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
2. Предоставление, передача и переход права землепользования должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
3. Право землепользования возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством."
Из содержания ст. 24 видно, что предоставление земельного участка не единственный способ обретения права землепользования, наряду с ним, помимо передачи, существует еще и переход права землепользования в порядке универсального правопреемства. Ссылку на эту статью оппонент попросту игнорирует.
Дополнительным аргументом в пользу позиции Общества может служить содержание п. 7 ст. 8 Закона, который гласит: При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, при продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством. Вы, конечно, обратили внимание на слова при продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам и согласитесь, что вывод из этого можно сделать только один - Закон прямо указывает на саму возможность негосударственных юридических лиц иметь и соответственно отчуждать право землепользования.
Остается только отметить, что понятие право землепользования включает в себя и право постоянного землепользования, и право временного землепользования.
Каков же был результат обращения в судебные органы?
Восточно-Казахстанский областной суд вынес решение в пользу Агентства, прокуратура этой области приносит кассационный протест, но позднее отзывает его, кассационная инстанция (коллегия Верховного Суда) оставляет это решение без изменений.
В Карагандинской же области получилось все наоборот, районный суд выносит решение в пользу Общества, кассационная инстанция (коллегия Карагандинского областного суда) оставляет это решение без изменений, надзорная коллегия Карагандинского областного суда, рассмотревшая это дело по протесту Заместителя Генерального Прокурора, так же оставляет решение районного суда без изменений.
Получив два диаметрально противоположных судебных решения, Общество обратилось с запросом на кафедру гражданского права КазГЮА. Доктора юридических наук Басин Ю.Г. и Диденко А.Г. дали правовое заключение, в котором не только согласились с аргументами Общества, но и, обратив внимание на содержание первого и второго абзаца п.1 ст. 124 Закона: Граждане и негосударственные юридические лица, которые выкупили ранее предоставленные права на земельные участки, предназначенные для застройки или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земельный участок, предназначенный для их обслуживания, приобретают на земельные участки право частной собственности.
Граждане и негосударственные юридические лица, которые не выкупили земельные участки для указанных целей, должны выкупить земельные участки в собственность или переоформить право на земельные участки во временное краткосрочное или долгосрочное землепользование на условиях аренды до их выкупа в собственность, привели еще один довод в пользу Общества:
Пункт 1 ст. 124 Закона "О земле" определяет права граждан и негосударственных юридических лиц на предоставленные им ранее земельные участки, когда они были ими выкуплены и когда они ими выкуплены не были. Применительно к не выкупленным участкам установлено, что такие земельные участки должны быть выкуплены в собственность гражданами или негосударственными юридическими лицами или переоформлены во временное краткосрочное или долгосрочное пользование на условиях аренды до их выкупа в собственность. Текст изложенного пункта может создать впечатление, что все земельные участки, не выкупленные гражданами и негосударственными юридическими лицами, подлежат выкупу или соответствующему переоформлению в пользование на условиях аренды. Однако систематическое толкование норм земельного законодательства позволяет утверждать, что в действительности пункт 1 ст. 124 Закона "О земле" имеет в виду только предоставленные негосударственным юридическим лицам и гражданам земельные участки. Термин "предоставление" применительно к земле имеет специальное значение. В соответствии со ст. 24 Закона "О земле право землепользования возникает следующими тремя способами: 1) предоставление; 2) передача; 3) переход в порядке универсального правопреемства. Под предоставлением на основании ст. 25 Закона "О земле" понимается наделение лица правом землепользования непосредственно государством. Такое же значение этого термина содержится и в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу Закона, от 22 декабря 1995 г. "О земле": предоставление права землепользования осуществляется уполномоченными государственными органами, выступающими от имени государства, в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан.
Пункт 1 ст. 124 Закона "О земле" использует понятие предоставленные ранее земельные участки, чем подчеркивается их специальный правовой режим. Если бы законодатель хотел распространить требование выкупа в собственность или переоформления землепользования на аренду на все земельные участки, закрепленные за негосударственными юридическими лицами и гражданами на праве постоянного землепользования, ему следовало бы использовать выражения: имеющиеся (или находящиеся) у постоянных землепользователей земельные участки, закрепленные за постоянными землепользователями земельные участки и т.п. термины, которые охватили бы как предоставленные, так и переданные, и перешедшие в порядке правопреемства права постоянного землепользования. Отсюда следует вывод, что на право постоянного землепользования, перешедшее в порядке универсального правопреемства нормы ст. 124 Закона "О земле" не распространяются.
В заключение остается только привести предложение из заключения Басина Ю.Г. и Диденко А.Г.: Прежде всего, мы полагаем, что глубинная причина возникшего конфликта и разного подхода к правовой оценке ситуации различными судебными инстанциями кроется в несовершенстве земельного законодательства, в его внутренних противоречиях, позволяющих понимать его отдельные нормы не только неоднозначно, но, порой, диаметрально противоположным образом.
Ноябрь 2001 г.
Юрист Общества Дехтяренко С.В.
