09.11.2005
Ипотечная ПОДСТАВкА. Риски с жильем под снос принимают на себя только заемщики
Снос алматинского жилья особенно опасен тем собственникам, имущество которых находится в залоге. Законы предусматривают право банка потребовать у заемщика досрочного погашения задолженности, и в результате он может остаться без жилья.
Отвечая на вопрос, кто именно будет нести убытки при сносе жилья в связи с государственной необходимостью, если квартира находится в залоге у банка, Григорий Марченко на одной из пресс-конференций сослался на страховые компании. В страховых компаниях эту версию опровергли: они несут расходы, если залоговое имущество пришло в негодность в случае пожара, удара молнии, взрыва газа, паровых котлов, падения на имущество пилотируемых летающих объектов или их обломков, стихийных бедствий и т.д. Выгодоприобретателем при наступлении страхового случая становится банк.
Согласно текстам договоров страхования, изъятие, конфискация, реквизиция, арест или уничтожение имущества (в данном случае квартиры) по распоряжению госорганов — исключение из страховых случаев и на них действие страховки, по понятным причинам, не распространяется. В этом случае град, ураган, взрыв газа и падение НЛО для заемщиков может оказаться предпочтительнее, чем снос по государственной нужде - собственники могут возместить свои убытки.
Банки уже ужесточили требования к приобретаемым по ипотеке строениям. Жилые дома должны быть построены не ранее 1970 года. Риски «попасть под генплан» в этом случае минимальные. Самыми ходовыми квартирами для ипотечного кредитования были однокомнатные «панельки» 1960-1970-х годов постройки. Теперь они не входят в ипотечный массив. Плюсом такого положения дел может служить лишь возможное смягчение условий кредитования - потенциальные заемщики будут вынуждены приобретать квартиры с иными параметрами, а банки могут пойти им навстречу, лишь уменьшив процентную ставку или увеличив срок кредитования.
Если жилье, находящееся в залоге у банка, изымается для государственных нужд, то залогодатель-заемщик не может обеспечить сохранность предмета залога даже в судебном порядке. На первый взгляд может показаться, что нет залога - нет проблемы. Однако проблема становится гораздо серьезнее. В соответствии со статьей закона «О жилищных отношениях» при принудительном прекращении права собственности на жилище собственнику должна быть предоставлена по его выбору либо денежная компенсация (сумма оговаривается индивидуально), либо благоустроенное аналогичное жилище в собственность.
Если после выкупа жилья для государственных нужд собственнику, выступающему одновременно залогодателем в банке, государство предоставило аналогичную жилплощадь или денежную компенсацию, тогда, по словам Романа Коновалова, юриста БанкаЦентрКредит, «в действие приходят правовые нормы, изложенные в статье 324 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Банк-залогодержатель обладает также правом потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, т.е. досрочного погашения задолженности перед банком».
Кроме того, в банковском договоре залога предусмотрена обязанность залогодателя незамедлительно поставить в известность банк об утрате, повреждении, уничтожении предмета залога, о прекращении права собственности на него по любым основаниям. Затем с согласия банка заменить предмет залога на другое равноценное имущество либо досрочно исполнить кредитное обязательство. То есть залогодатель погашает ипотечный кредит за счет полученной компенсации, оставаясь при этом без жилья, либо оформляет новый договор залога вновь приобретенного жилья под действующий кредит.
— Как правило, риски банка в подобной ситуации потерять залоговое обеспечение и не возвратить кредит минимальны. Основной проблемой для банка может стать некорректное решение государственного уполномоченного органа по предоставлению собственнику благоустроенного жилища стоимостью ниже изъятого или выделение недостаточной с учетом рыночных цен на недвижимость денежной компенсации, — говорит Коновалов.
Кстати, слово «ипотека» с греческого означает «подставка».
СПРАВКА
За прошлый год займы физическим лицам на покупку жилья выросли на 262,2 процента. Доля ипотечных кредитов в общем объеме займов банковского сектора составляет 28,8 процента.
В Алматы только на первом этапе реализации генплана будет снесено порядка 270 тысяч кв. м жилья.
Николай СМИРНОВ, Алматы
Источник: Газеты «Литер» (https://www.liter.kz)
