19.10.2006
Цены выше крыши
Все лето на форуме «Центр тяжести» шел яростный спор. Сначала тема, из-за которой десятки людей еле удерживали себя в рамках приличия, высказывая различные мнения, казалась мне не заслуживающей особого внимания: деятельность риэлторских компаний, их внутренние порядки и влияние этих порядков на процессы ценообразования на рынке жилья, знаете ли, не всех интересует…
Но ближе к осени спорщиков прорвало: взаимные упреки, серьезные обвинения, а главное - приводимые факты заставили рассматривать дискуссию с другой точки зрения. Как ни крути, а один факт - это случайность. Два - совпадение. А три - уже закономерность. Согласитесь, удержаться от журналистского расследования в этой ситуации очень трудно!
Суть битвы: большинство риэлторских компаний и агентств - «сборище невероятно алчных и беспринципных обманщиков», которые «из штанов выпрыгивают, чтобы обмануть лоха-клиента и как можно выше задрать цену на жилье». Счастливые исключения - только подтверждают это правило. В Алматы более пятисот контор, которые оказывают такие услуги, но больше всего шишек досталось риэлторской компании «Абсолют» - самой узнаваемой на рынке, самой крупной по «занятой территории» и по количеству своих «выпускников», которые работают сегодня в других агентствах.
Большая контора - большая мишень?
Если верить Интернет-форуму «Центр тяжести», обращаться за посредничеством в процессе покупки или продажи жилья в «Абсолют» (а заодно и в его «дочку» «Магазин квартир»), Центр коммерческой недвижимости, «Этажи-Риэлти», «Asay», «Ray», «Казриэлти», «Универсал», «Аркада», «Верный kz», «Баспана», «Компас» и еще полтора-два десятка более-менее крупных контор - бессмысленно. Поскольку-де «обманут и обдерут как липку». Но насколько это соответствует действительности?
По словам одного бывшего маклера «Абсолюта», успевшего поработать потом еще в двух риэлторских компаниях, в 2002-2004 годах рынок жилья в южной столице был настолько диким и стихийным, что мониторить ситуацию на нем было делом бессмысленным и бесполезным: газеты с объявлениями о продаже-покупке в то время «стреляли по площадям». Иными словами, ориентиры были весьма приблизительными. А по словам директора управления маркетинга, финансов и обеспечения строительства «Абсолюта» Алексея НАГОРНОГО, заявление в 2004 году президента страны о том, что в Казахстане будут строить жилье по 350 долларов за квадратный метр вообще ввергло рынок жилья в ступор!
- Рынок замер: сделки по купле-продаже приостановились на два месяца… В то время мы не знали, чем все это закончится!..
Тем не менее именно «Абсолют» первым начал давать первые прогнозы по ценообразованию на рынке жилья. Мой звонок далеко не последнему в то время руководителю «Абсолюта» Жанне Тен (теперь она работает в другой фирме) по этому поводу, похоже, вызвал раздраженно-неадекватную реакцию: «Я не хочу обсуждать тенденции. То, что происходит на рынке, для меня до сих пор непонятно… А то, что происходит на форуме, я вообще обсуждать не хочу»…
Если для самих авторов прогнозов ситуация была не ясна, но они смело утверждали чуть ли не до десятой доли процента рост стоимости жилья - то для чего было вводить клиентуру в заблуждение? Чтобы собрать новую паству верующих в эти прогнозы? Впрочем, такие прогнозы давали многие конторы…
Справка «Мегаполиса»
В начале 2003 года, если верить официальным сообщениям риэлторских агентств и компаний Алматы, один «квадрат» в городской новостройке стоил не более 350 долларов. По крайней мере компания «Столичная недвижимость» продавала жилье «с котлована» именно по такой цене. В начале 2004 г. - уже по 400-450 долларов. Сегодня, в октябре 2006-го, в самом престижном - Медеуском районе Алматы - квадратный метр легко перешагнул отметку в 2500 долларов. И это при том, что стройматериалы (за редким исключением) выросли в цене не более чем на 10-20 процентов, а инфляция оставалась или почти оставалась в рамках, заданных правительством.
Дым без огня?..
В России многие крупные риэлторские компании давно занимаются скупкой квартир на уровне «котлована», чтобы потом выиграть на продаже, хотя могут скупать и на более позднем периоде. Еще один вариант заработка - искусственно завышать цену в районе новостроек, работая в связке с коллегами и строительными компаниями…
Справка «Мегаполиса»
С начала сентября московские риэлторские агентства (работающие на процентах - берут от 3 до 10 процентов со сделки, остальные - на марже) отмечают неуклонную стагнацию рынка жилья: порядка 50 процентов квартир в новостройках не могут найти покупателей уже полтора месяца, а нижний потолок на вторичном рынке достиг 3500-3800 долларов за метр и падает на 2-3 процента в неделю. Единственное, что еще привлекает клиентов, - близость к станциям метро. Но что еще стало характерным для Москвы - рост спроса над предложением и рост числа альтернативных сделок - без участия риэлторских агентств…
Между тем расследование силовых структур России, проведенное по поручению премьер-министра Михаила Фрадкова, выявило в сентябре-октябре ценовой сговор не только строительных компаний, но и риэлторских фирм, искусственно наращивающих цену - вплоть до прямого обмана клиентов.
Из разговора с Алексеем Нагорным
- Форум обвиняет «Абсолют» и другие агентства в ценовом сговоре…
- Связи между игроками на рынке риэлторских услуг не столь тесные, чтобы можно было говорить о каком-то сговоре… Игру на повышение могут вести только те игроки, которым позволяют капиталы, которые способны контролировать большую долю рынка. У нас такой возможности нет.
- Но был же факт, когда «Абсолют» скупал квартиры в компании с «ТексакаБанком»?
- Официально заявляем: никогда!..
Из беседы с одним из бывших топ-менеджеров «Абсолюта» Егором Пужановым
- Всего один раз «Абсолют» на паях с «ТексакаБанком» выкупил 15 квартир…
Из беседы с бывшими работниками «Абсолюта»
- Официально «Абсолют» никогда со строительными компаниями не работал, но некоторые их руководители говорили, что раз наша контора говорит о повышении цен, значит, так оно и будет. При мне на выставке генеральный директор одной строительной фирмы так и сказал, что раз «Абсолют» говорит о росте цен на «квадрат», значит, нам нужно повышать цены…
- По новостройкам, когда я в «Абсолюте» корячился, мы не работали. Зато на вторичном рынке - только назови квадрат улиц! - почти по любой квартире могу информацию дать: все же почти три года на информации сидел - знаю, насколько поднять можно для покупателя и насколько опустить для продавца… Даже ночью эти хаты снились с их планировкой, ремонтом, хозяевами…
- Что-то слышал по поводу выкупа «Абсолютом» квартир для дальнейшей перепродажи, но мне трудно сказать что-то конкретное: это на уровне нашего руководства все решалось… Думаю, у него это могло получиться…
Из разговора с Алексеем Нагорным
…- Но факты спекуляции квартирами на рынке присутствуют?
- Перекупщиков на рынке, которые оказывают непосредственное влияние на рост жилья, очень много, но такой статистики у нас нет. Достаточно сложно идентифицировать спекулянта и простого покупателя, хотя спекулянты покупают жилье не на одно лицо. Потому что им трудно указать легальные источники доходов…
- Но вы можете сказать, почему цены на жилье растут столь стремительными темпами - гораздо быстрее, чем инфляция и стоимость стройматериалов?
- Объективные факторы этого процесса играют более высокую роль, чем психологический фактор. Прежде всего это ипотечное кредитование, падение курса доллара, массовая миграция в крупнейшие города, дефицит инвестиционных инструментов…
- Но из чего вы исходите, когда утверждаете, что в такой-то период времени жилье станет дороже на столько-то процентов?
- Из наработанного опыта и тенденций, которые прослеживаются на российском рынке. Обычно с некоторым опозданием они отмечаются и у нас.
- Но насколько они соответствуют казахстанским реалиям?
- В России объем предложений жилья экономкласса выше, чем у нас - в разы! У нас же предлагают в основном жилье бизнес-класса и категории «элит». Отсюда и рост стоимости жилья… Жилье, которое строят в Казахстане в рамках государственной жилищной программы, составляет в общем объеме всего 5-10 процентов. Вот и считайте…
Между тем казахстанские банковские эксперты и некоторые экономисты считают, что рынок жилья в стране уже основательно «перегрелся», а «объективные источники» превратились в очень субъективные. Однако сложившаяся за это время ситуация вбила в сознание людей мысль: «квадрат» постоянно будет расти в цене».
Выходит, авторы этого «перегрева» своего добились…
И еще одна существенная деталь: многие агентства сегодня принципиально не хотят работать по схеме маржи только потому, что «Абсолют» дискредитировал эту форму своим «эксклюзивным договором», хотя в цивилизованном мире она пользуется популярностью. Во-первых, потому что «Абсолют» пользовался так называемой «скрытой комиссией», когда стороны сделки узнавали о завышенной цене только в последний момент. И во-вторых, при марже контора не несла материальной ответственности в том случае, если ей не удавалось продать жилье в оговоренные сроки. Между тем, если клиент сам находил покупателя, то выплачивал штраф в 1000 долларов! Таковы порядки в «Абсолюте»…
«Забота» «Большого брата»
Понятно, что работа риэлтора состоит не только в том, чтобы уговорить клиентов пойти на сделку на выгодных для агентства условиях. Процесс этот достаточно сложный и трудоемкий, а подготовка и оформление всех необходимых документов - труд длительный и непростой. Любая ошибка в цифре или запятой - и все сначала! Изо дня в день - одно и то же. Поневоле возненавидишь этот конвейер, который выматывает нервы. А тут еще клиенты с их претензиями, запросами. И большими деньгами… Вот это соблазн!..
Если верить участникам форума - а их утверждения г-н Нагорный и директор по продажам компании «Абсолют» Олег АЛФЕРОВ вообще комментировать отказались (по причине анонимности заходящих на «Центр тяжести») - «гуще» всех обманывают клиентов именно маклеры «Абсолюта». Хотя обвиняют в этом также и работников ЦКН, и «Универсала», и многих других контор.
У Егора Пужанова - некогда харизматического символа «Абсолюта» - на этот счет нашелся аргумент: раз так «поливают» мою бывшую контору, стало быть, она самая крутая и заметная на рынке - мелких, мол, так «поливать» не станут.
Но, во-первых, если верить участникам форума, ругают «Абсолют» даже не столько за формы воздействия руководства на сотрудников, ежесекундно находящихся под прицелами видеокамер и пользующихся телефонами, которые прослушиваются руководством. Больше всего критики за методы воздействия на клиентов!..
За три с лишним недели расследования мне пришлось встретиться почти с тремя десятками людей, которые рассказывали все: от сказок и легенд до фактов с предоставлением бумажек, имеющих силу документов самого разного свойства и содержания. После чтения одних я смеялся, после чтения других недоумевал и возмущался. Однако выводы для себя сделал неоднозначные: если кто хочет быть обманутым - будет им!
Повторюсь: на «Центре тяжести» досталось многим риэлторским компаниям. И Центру недвижимости, и «Этажи-Риэлти», и «Казриэлти», и «Универсалу», и «Аркаде», и «Верному kz», и другим, но больше всего - «Абсолюту». Если верить Егору Пужанову и Алексею Нагорному - лидеру рынка. Но почему тогда из этого лидера сотрудники уходят десятками, а некоторые, проработав даже менее полугода? Согласитесь, просто так из успешной компании уходить не станут…
По словам того же Пужанова, компания настолько переросла саму себя, что ей требуется новая политика, новая стратегия и тактика и другие люди с другими, новыми взглядами…
А насколько эти взгляды профессиональны? Насколько они адекватны взглядам клиентов, привыкших верить «абсолютной монархии» на рынке недвижимости?..
Моя приятельница проходила собеседование с менеджерами «Абсолюта» два с половиной часа - под тремя камерами слежения. По ее словам, после этого ее уже можно было забрасывать хоть в тыл к фашистам, а не разговаривать с продавцами и покупателями жилья! Но сразу после унизительного по форме собеседования девушка просто сбежала!
Из беседы с Алексеем Нагорным
- Камеры слежения? Это прежде всего жесткая система контроля работы персонала. Насколько это оправданно? Цель - достижение результата, который должен быть получен качественным путем. И при этом соблюсти нормы безопасности, которые у нас совершенно не превышены. Более того, они направлены на удовлетворение потребности клиентов. Таких критериев, как у нас, нет нигде. Нам важно, чтобы мы могли контролировать работу наших сотрудников на всех этапах сделки. А то, что в течение последних двух лет ротация штата в компании составляла 15-25 процентов, - это нормальная цифра…
Нормальная?..
Из форума
Мой агент поменялся… Предоставили недвижимость, которую я хотел приобрести, но в ходе дальнейших действий оказалось, что она давно уже продана. Связался с хозяином (немного нарушил правила «Абсолюта»), потом - с агентом. Спрашиваю: «Как там моя квартирка, продвигается?». Девочка мило отвечает: «Там хозяева куда-то уехали, сделка немного откладывается…» Ну и как с такими работать?
Поясню некоторые «интимные» подробности этого процесса.
Деятельность всех риэлторских агентств определяется двумя способами честного отъема денег у населения: одни работают на процентах, другие - на марже. Это выглядит так. Первые берут один (1) процент с продавца и один (1) с покупателя. Второй вариант - маржа, которая дороже. А суть в том, что агентство, узнав цену продавца, начинает искать покупателя, присовокупив к этой стоимости некую свою сумму, которая может быть совершенно разной.
Если верить г-ну Нагорному - не столь уж большой. Поскольку «мы зарабатываем на нашей информации и на нашем опыте работы». А если верить покупателям и продавцам - очень разной: от пяти тысяч долларов и выше. Может, потому что и Егор Пужанов, и Алексей Нагорный признались, что камеры слежения в офисе «Абсолюта» установлены не случайно.
Егор
- Ни для кого не секрет, что половина агентов работает не столько на фирму, сколько на себя - под маркой своих же контор…
Алексей
- Признаемся, и у нас такие случаи были. И наверняка люди, которые так и работали, говорили об этом на «Центре тяжести»…
Анонимы из «Центра тяжести»
- Из 12 человек, которые пришли в одно время со мной, через несколько месяцев осталось человека три. Это уже не говоря о том, сколько директоров поувольнялось. Ощущение, что ты работаешь «под колпаком», тоже было. И повальное чувство страха сделать что-нибудь не так… Одни экзамены на знание довольно маразматических приказов чего стоят!..
- В «Абсолюте» к работникам относятся как к быдлу…
- Основными показателями на данный момент являются текучесть кадров, предложение работникам «Абсолюта» провести рекрутинг родственников и знакомых. И еще повальное чувство страха сделать что-нибудь не так…
- Мне нравилось работать в «Абсолюте». А вот насчет покупки недвижимости через эту компанию - увольте! Надо быть совсем несведущим клиентом, чтобы совершать сделки. У любого другого агентства, включая комиссионные, квартира на порядок ниже в цене…
В этом мире случайностей нет?
По сути только год-два назад риэлторский рынок в стране обрел более-менее цивилизованные формы и принял относительно внятные правила игры на нем. Естественно, что устраивают они далеко не всех, и поэтому конкуренция на рынке носит пока стихийный характер. Отсюда и все эти несуразицы, обиды, упреки и попытки оказаться лучше других всеми доступными способами.
Понимаю, что эта публикация вызовет гнев и раздражение у руководителей многих риэлторских компаний, прежде всего «Абсолюта». Но уверен, что это только начало большого разговора на очень больную и общественно важную тему. И еще я уверен в том, что говорить об этом надо публично, а не «на кухне». Только в этом случае рынок жилья может стать прозрачным, а процессы в нем - понятными большинству сограждан. И если «Абсолют» позиционирует себя на нем лидером, то всей своей деятельностью, отношением к собственным работникам и клиентам должен соответствовать этому статусу. В том числе и корпоративными интересами…
Кстати, дней десять назад редакция получила письмо из Генеральной прокуратуры. Такое не грех процитировать:
«Генеральной прокуратурой изучена статья «Строительство жилья и капитала: с миру - по сотке», опубликованная в газете «Мегаполис» от 21 августа 2006 года. Согласно ст. 5 Закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности», предотвращение и пресечение антиконкурентных соглашений, касающихся установления (поддержания) согласованных цен либо других условий приобретения или реализации товаров, входит в компетенцию антимонопольного органа. Учитывая вышеизложенное, на основании ст. 5 Закона РК «О прокуратуре», Комитету по защите конкуренции Министерства индустрии и торговли поручено провести мониторинг ценообразования на рынке жилья и при наличии оснований принять меры по пресечению и предотвращению антиконкурентных соглашений».
Сергей Туник
Источник: Газеты «Мегаполис» (https://www.megapolis.kz)
