Возмещение убытков по договору аренды
Э. Нурсеитов, директор ТОО «Фирма «Финаудит»
В этой статье приведены ситуации, которые могут возникнуть у предприятия при несоблюдении условий договора аренды, а также по возмещению убытков по договору. Подробный материал по вопросам учета и сохранности имущества организации будет опубликован в журнале «Бухучет на практике» № 4 за 2006 год.
Общим требованием, предъявляемым к сторонам любого договора гражданско-правового характера, в том числе и договора аренды, является требование об исполнении надлежащим образом обязательств, вытекающих из договора, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (Гражданский кодекс Республики Казахстан).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору одной из сторон ведет к безусловному нарушению прав другой стороны, участвующей в сделке. С целью защиты добросовестной стороны Гражданским кодексом Республики Казахстан (далее - ГК РК) установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств перед кредитором должник несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством или договором.
Ситуация
Предприятие «А» арендовало у предприятия «В» производственные помещения. За 15 дней до окончания договора аренды, заключенного сроком на один год, арендодатель уведомил арендатора о невозможности предоставления помещений в аренду в связи с расширением собственного производства. Однако арендатору стало известно, что арендодателем заключен договор на следующий год с другим предприятием о предоставлении указанных площадей в аренду.
Анализ ситуации
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 557 ГК РК). В этом случае арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. Свои предложения он должен направить арендодателю либо в срок, указанный в самом договоре, либо в разумный срок до окончания действия договора. Предположим, арендодателем было нарушено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, то есть в течение года со дня истечения срока договора аренды арендодатель заключил договор с другим лицом. Арендатор - предприятие «А» в этом случае может потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор (правила о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора найма и о возобновлении такого договора к договору проката не применяются).
Нарушение обязательств, возникающих из договора, влечет, прежде всего, обязанность должника возместить кредитору причиненные этим нарушением убытки.
Во всех случаях нарушения одной из сторон договора аренды своих обязательств, когда вследствие такого нарушения другая сторона несет убытки, потерпевшая сторона вправе требовать от должника возмещения причиненных ей убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По общему правилу убытки должны возмещаться в полном объеме, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном объеме означает, что в случае причинения убытков нарушитель должен возместить потерпевшему и реальный ущерб, и упущенную выгоду.
Ситуация
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору передан автомобиль. Впоследствии автомобиль пострадал в результате аварии, которая произошла по вине водителя - работника арендатора. После аварии автомобиль восстановлению не подлежит.
Анализ ситуации
Арендодатель вправе предъявить арендатору требование о возмещении реального ущерба, причиненного его имуществу (утрата автомобиля), а также о возмещении неполученных доходов, которые арендодатель мог бы получить по этому договору аренды, если бы автомобиль был в исправном состоянии. Размер причиненных арендодателю убытков определяется исходя из стоимости автомобиля и суммы арендной платы, которую должен был бы получить арендодатель.
Пример
Арендатор использовал арендованное им под офис помещение в качестве производственного цеха. В результате неправомерных действий арендатора у арендодателя возникла необходимость в проведении ремонта помещения, поскольку в дальнейшем арендодатель планировал использовать это помещение как офис. Будущие расходы арендодателя по ремонту помещения, которые в силу указанных причин ему придется произвести, являются реальным ущербом, причиненным арендодателю.
Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков, договор, определяющий размер ответственности, и т. п.
Отметим порядок взыскания неполученного дохода (упущенной выгоды). Необходимо отметить, что, когда в составе убытков кредитору возмещается неполученный доход (упущенная выгода), размер упущенной выгоды должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. Это означает, что упущенная выгода представляет собой неполученный доход.
Ситуация
Предприятие «А» - арендодатель не предоставило арендатору - предпринимателю Н. грузовой автомобиль в указанный в договоре аренды срок. Это привело к тому, что предприниматель не смог выполнить свои обязательства по заключенному с организацией «В» договору перевозки груза. В результате предприниматель Н. не получил дохода, на который он рассчитывал, заключая договор перевозки груза.
Анализ ситуации
В договоре перевозки груза предусмотрено, что расходы по приобретению ГСМ и оплату стоянок производит предприниматель. Тогда размер неполученного предпринимателем (перевозчиком) дохода определяется как разница между суммой средств, составляющих плату за перевозку груза, и затратами перевозчика на приобретение ГСМ, на оплату стоянок и других расходов по этой сделке (например, зарплата водителя).
Нарушение одной из сторон своих обязательств может повлечь за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату неустойки, установленной законодательством или договором.
Неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 293 ГК РК). Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и устанавливается в целях предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником своего обязательства (ст. 293 ГК РК).
Сторона, чье право нарушено, может требовать от другой стороны выплату ей неустойки только тогда, когда такая возможность предусмотрена договором аренды.
Как правило, пеня (неустойка) устанавливается в виде процента от суммы просроченного обязательства и начисляется за каждый день просрочки.
Если стороны приходят к соглашению об установлении в договоре условий о применении неустойки, размере и порядке ее уплаты, то такое соглашение должно быть совершено в письменной форме. Если письменная форма соглашения о неустойке будет отсутствовать, то такое соглашение будет признаваться законом недействительным, и, следовательно, нельзя требовать уплаты неустойки по такому соглашению с точки зрения действующего законодательства (ст. 294 ГК РК).
Следует помнить, что суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если, по его мнению, она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 297 ГК РК), поэтому стороны должны устанавливать ее в разумных пределах.
Ситуация
По договору аренды здания арендатор должен был возместить арендодателю расходы по текущему ремонту здания в течение 15 дней со дня окончания ремонта. Договором установлено также, что в случае просрочки исполнения обязательства с арендатора взыскивается пеня, размер которой составляет 15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Арендатор не возместил произведенные арендодателем расходы, и арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора убытков, а также соответствующей суммы пени.
Суд пришел к выводу, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как сумма пени, требуемая истцом, значительно превышает понесенные им убытки. Данное обстоятельство послужило основанием для уменьшения размера неустойки в соответствии со статьей 297 ГК РК.
Если уплата неустойки или возмещение убытков вызваны ненадлежащим исполнением обязательств, должник не освобождается от исполнения обязательств в натуре при условии, что иное не предусмотрено договором.
Пример
Предприятие «Д» передало в аренду организации «А» не три, как было определено соглашением сторон, а два грузовых автомобиля. В связи с ненадлежащим исполнением предприятием «Д» своих обязательств с него была взыскана установленная договором неустойка.
Поскольку договором не было определено, что уплата неустойки освобождает должника от выполнения обязательств, в натуре предприятие «Д» вынуждено было, помимо уплаты неустойки, передать организации «А» третий автомобиль, то есть выполнить обязательство в натуре.
Обращаем внимание на положения статьи 282 ГК РК, где определен порядок исполнения денежного обязательства. Если иное не предусмотрено договором, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения. Далее погашается неустойка и вознаграждение (интерес), а в оставшейся части - основная сумма долга.
Ситуация
Предприятие «С» нарушило условия договора аренды оборудования в части уплаты арендной платы по договору с предприятием «А». Договором аренды не предусматривались ситуация и обязательства арендатора в случае нарушения условий договора. Основная сумма долга составила 500 000 тенге, проценты по аренде - 300 000 тенге, неустойка - 200 000 тенге, расходы на юридические услуги - 100 000 тенге. Всего предприятие «С», по мнению предприятия «А», обязано уплатить 1 100 000 тенге. Предприятие «С» произвело частичный платеж в сумме 300 000 тенге, признавая только сумму долга и процентов по аренде, а также понесенные предприятием «А» расходы на юридические услуги.
Анализ ситуации
Арендный платеж включает в себя сумму издержек, необходимую для покрытия расходов арендодателя в виде амортизации, уплаты обязательных платежей, и другие расходы по оборудованию, числящемуся на балансе арендодателя, а также сумму процентов или вознаграждения (интереса) за предоставление арендатору во временное владение и пользование оборудования. В данном случае арендная плата составляет 800 000 тенге. Арендодатель за нарушение условий договора начислил неустойку в сумме 200 000 тенге и расходы по юридическому разбирательству в сумме 100 000 тенге. Предприятие «С», уплатив 300 000 тенге, фактически произвело возмещение расходов по юридическим услугам в сумме 100 000 тенге и часть процентов по аренде в сумме 200 000 тенге. Так как в договоре не были предусмотрены обстоятельства по уплате неустойки и не оговорены суммы штрафов, то арендодатель не вправе требовать уплаты неустойки. Согласно статье 294 ГК РК соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
