17.02.2011
Право на земельный участок
Ж. Егорова, судья районного суда № 2 Казыбекбийского района г. Алматы
Согласно ст. 3 Земельного Кодекса РК земля в Казахстане находится в государственной собственности.
Земельные участки могут находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных настоящим Кодексом.
В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:
1) общего пользования;
2) предоставленных для нужд обороны;
3) лесного фонда;
4) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) служебного земельного надела;
6) земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования;
7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;
8) водного фонда.
Основаниями возникновения прав на земельные участки могут являться:
- договор или иная сделка;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления;
- судебное решение, установившее право на земельный участок;
- приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.
В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).
Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемом на разрешение в судебные органы, согласно которому признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
Решение суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.
Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемым законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.
Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка; во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Порядок приобретения в собственность земельного участка, в том числе под дачный участок, регулируется Гражданским и Земельным кодексами РК. В соответствии с действующими нормами земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с требованиями закона. Образовываться они могут при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной собственности.
Земельный участок согласно нормам Гражданского кодекса Республики Казахстан является объектом недвижимости. Заключение договора купли-продажи такого объекта должно соответствовать общим положениям о договоре купли-продажи, а также специальным нормам о продаже недвижимости. Впрочем, право собственности на участок земли может быть получено не только в результате оформления сделки купли-продажи. Возможно получение права собственности в результате наследования, мены или дарения. На земельный участок может также возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения. Право пользования землей возникает и в результате аренды участка либо получения его в бессрочное пользование.
Договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен письменно.
Поскольку земельный участок представляет собой специфический объект недвижимости, Земельным кодексом РК установлены особые нормы, согласно которым объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Порядок предоставления права на земельный участок регулируется ст. 43 Земельного кодекса РК.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав собственности на земельные участки, подают заявление в местный исполнительный орган области (города) по месту нахождения земельного участка, при этом в своем заявлении указывают цель использования земельного участка; его предполагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования; наличие (отсутствие) другого земельного участка. Данное заявление рассматривается местным исполнительным органом в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права на земельный участок субъекта малого предпринимательства рассматривается в трехнедельный срок.
Решение акимов городов районного значения, поселков, аулов (сел), аульных (сельских) округов о предоставлении земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами района (города областного значения).
