12.11.2012
Как приобрести жилье через систему жилстройсбережений?
В государственной программе «Доступное жилье-2020» жилье по линии Жилстройсбербанка отмечено как «жилье для всех категорий населения». BNews.kz предлагает вам еще раз изучить механизм получения жилья по данному направлению.
Данное направление жилищного строительства выработано в рамках работы по развитию системы жилищных строительных сбережений, начатой в соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие - новый экономический подъем - новые возможности Казахстана», и реализуется в рамках Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.
Анализ реализации программы на 2011-2014 годы показал, что данное жилье пользуется спросом у населения. Так, если к началу реализации Программы 2011 - 2014 годов было около 17 тыс. вкладчиков банка, желающих участвовать в приобретении жилья по данному направлению, то на сегодняшний день - уже более 75 тыс. человек. В то же время в рамках Программы 2011-2014 годов планируется построить порядка 10 тыс квартир (в среднем - 2,5 тыс. квартир ежегодно). Это в 7,5 раза меньше потребности. В этой связи необходимо не только продолжить строительство жилья по данному направлению, но и увеличить его финансирование.
Механизм строительства жилья МИО и его реализация через систему жилстройсбережений выглядят следующим образом:
1. Предоставление местным исполнительным органам (МИО) кредитов из республиканского бюджета для осуществления проектирования, строительства и/или приобретения готового жилья. В случае реализации проекта через социально-предпринимательские корпорации МИО выделяет бюджетный кредит СПК для осуществления строительства жилья.
2. Подписание МИО и ЖССБК соглашения о намерениях по сотрудничеству в рамках проекта по строительству и реализации жилья через систему жилищных строительных сбережений. После выбора согласованного МИО и ЖССБК проектов подписывается договор о сотрудничестве МИО и ЖССБК по строительству и реализации жилья по каждому объекту строительства. МИО и ЖССБК согласовываются типовые формы договоров купли-продажи, аренды жилья.
3. Формирование ЖССБК пулов покупателей и арендаторов жилья и распределение среди них квартир. ЖССБК заключает с участниками пулов дополнительные соглашения к договорам о жилстройсбережениях, содержащие условия участия в пуле, в том числе право замены участника пула ЖССБК в случае невнесения платежей по накоплению взносов в жилстройсбережения в течение 3-х месяцев. Мониторинг платежей осуществляется с даты заключения дополнительного соглашения к договору о жилстройсбережениях. Замена участников пулов производится ЖССБК в порядке, установленном для формирования пулов.
4. Выкуп жилья участниками пулов может осуществляться по следующим направлениям:
1) за счет жилищных, предварительных и промежуточных жилищных займов и собственных средств по окончании строительства жилья;
2) через аренду жилья с последующим выкупом за счет жилищных займов. Максимальный срок аренды должен составлять не более 8 лет с даты ввода жилья в эксплуатацию.
5. Обеспечение МИО строительства жилья и введение его в эксплуатацию.
6. Заключение МИО договоров купли-продажи квартир с участниками пула покупателей, выкупающих жилье, или заключение договоров аренды с последующим выкупом с участниками пула, которые предполагают выкуп жилья по истечении срока накопления жилстройсбережений.
7. Предоставление ЖССБК займов участникам пула покупателей для выкупа распределенных квартир. Участник пула предоставляет в ЖССБК в качестве залогового обеспечения приобретенную квартиру. ЖССБК осуществляет перечисление сумм займов, накоплений и собственных средств участников пула покупателей в МИО в счет оплаты приобретаемых квартир.
8. Погашение МИО бюджетного кредита. В период строительства ЖССБК осуществляет мониторинг за ходом строительства каждого объекта жилья в качестве представителя участников пулов покупателей и арендаторов жилья. После завершения строительства МИО письменно уведомляет ЖССБК о готовности объекта строительства жилья к вводу в эксплуатацию для принятия участия ЖССБК в приеме построенного объекта жилья в эксплуатацию.
После ввода в эксплуатацию объекта жилья:
МИО заключают договоры купли-продажи (либо аренды жилья) на основании представленных ЖССБК списков участников пула по каждому объекту жилья, обеспечивают оформление и регистрацию права собственности на жилье за счет средств участника Программы.
ЖССБК обеспечивает регистрацию договора залога за счет средств участника Программы.
Жилье по данному направлению - для всех категории населения должно быть по уровню комфортности - 3-го и 4-го классов.
Цена реализации жилья за 1 квадратный метр в чистовой отделке будет составлять:
1) 4 класса комфортности в пределах 120 тыс. тенге - в городах Астана и Алматы (без стоимости инженерных сетей), 100 тыс.тенге - в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), 80 тыс. тенге - в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей);
2) 3 класса комфортности в пределах 142,5 тыс. тенге в городах Астана и Алматы (без стоимости инженерных сетей), 112,5 тыс. тенге - в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), 90 тыс тенге - в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей);
3) в пригородных к городу Алматы территориях Алматинской области, цена реализации за 1 квадратный метр в чистовой отделке предусматривается аналогичным ценам жилья 3-го и 4-го классов комфортности по городу Алматы.
При этом стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по регионам будет определяться на основе положительного заключения Государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.
Затраты на строительство и (или) приобретение у частных застройщиков жилья, превышающие стоимость его строительства, могут быть произведены за счет средств местного бюджета из резерва, создаваемого МИО.
Предусматривается, начиная с 2015 года, средства на строительство жилья для всех категории населения ежегодно индексировать с учетом применения коэффициента инфляции к стоимости строительства.
Для практической реализации данной схемы МИО должны выделить земельные участки с подведенной к ним инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
Данная схема повышает доступность жилья для широких слоев населения.
Главным преимуществом механизма является отсутствие необходимости финансирования выкупа жилья государством. Выкуп жилья производится за счет накопленных жилстройсбережений арендаторов и жилищных займов, предоставляемых ЖССБК.
Для арендаторов несомненным преимуществом является возможность накапливать сбережения для выкупа жилья в течение срока не более 8 лет, уже проживая в арендном жилье, при этом будут оплачиваться арендный платеж и коммунальные услуги, затем получение жилищного займа на срок до 15 лет.
Порядок формирования пулов и распределения жилья определяется органом управления ЖССБК.
Основные требования к формированию пулов покупателей жилья и арендаторов жилья с последующим выкупом:
1. Пулы покупателей жилья и арендаторов жилья с последующим выкупом формируются из вкладчиков ЖССБК на основании их заявлений на участие в Программе по направлению «Жилье для всех категорий населения».
2. При формировании пулов приоритетное право включения в пулы имеют вкладчики ЖССБК, набравшие большее количество баллов исходя из учета следующих показателей: значение (величина) оценочного показателя, накопление минимально необходимого объема жилстройсбережений, срок накопления жилстройсбережений. Расчет баллов производится по состоянию на следующий рабочий день с даты завершения приема заявлений заявителей для участия в пулах.
3. После подсчета баллов производится оценка платежеспособности заявителей для отбора участников пула покупателей жилья.
Основные критерии, предъявляемые к участникам пула покупателей жилья за счет займов ЖССБК:
1) выполнение норм Закона Республики Казахстана от 7 декабря 2000 года «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», условий договора о жилищных строительных сбережениях для получения займа и внутренних нормативных документов ЖССБК;
2) подтверждение платежеспособности для обслуживания займа согласно требованиям ЖССБК;
3) предоставление приобретаемого жилья в залоговое обеспечение в соответствии с внутренними требованиями ЖССБК.
Для выкупа жилья за счет займов ЖССБК с использованием средств из республиканского бюджета участник Программы дополнительно должен отвечать следующим требованиям:
4) отсутствие у участника Программы и членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети) жилья на праве собственности в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе, либо необходимость улучшения жилищных условий участника Программы, в случае, когда размер полезной занимаемой площади, находящейся в собственности участника Программы, членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети), составляет менее 15 кв. м. на одного члена семьи (супруги, несовершеннолетние дети, а также нетрудоспособные дети, нетрудоспособные либо достигшие пенсионного возраста родители супругов - при условии совместного проживания и отсутствия жилья в собственности у нетрудоспособных детей, нетрудоспособных либо достигших пенсионного возраста родителей супругов);
5) отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий участником Программы и членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети) в течение последних 5-ти лет в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе.
Проверку выполнения данных условий будет осуществлять банк.
4. По заявителям, не подтвердившим платежеспособность для участия в пуле покупателей жилья, производится оценка платежеспособности для отбора пула арендаторов жилья.
Основные требования, предъявляемые к участникам пула арендаторов жилья с последующим выкупом:
1) регистрация в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе;
2) отсутствие у участника Программы и членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети) жилья на праве собственности в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе;
3) отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий участником Программы и членов его семьи (супруги, несовершеннолетние дети) в течение последних 5-ти лет в населенном пункте, в котором подается заявление на участие в Программе;
4) подтверждение платежеспособности для накопления сбережений в период аренды жилья согласно требованиям ЖССБК;
5) ежемесячный совокупный чистый доход семьи (за минусом пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и других отчислений) за последние 6 месяцев перед подачей заявления не более 15-кратного размера прожиточного минимума.
5. Для включения в пул приоритет определяется в следующей последовательности:
1) участники пулов покупателей жилья за счет накопленных жилстройсбережений и займов ЖССБК;
2) участники пулов арендаторов жилья с последующим выкупом.
Среди участников пулов внутри групп, определенных в подпунктах 1), 2) пункта 5, приоритет выбора при распределении жилья определяется количеством баллов, набранных при формировании пулов. При равенстве баллов приоритет определяется более ранней датой подачи заявления для участия в пуле.
Особенности аренды жилья с последующим выкупом:
1. ЖССБК представляет в МИО список участников пула арендаторов жилья с последующим выкупом.
2. МИО заключают с участниками Программы договора аренды, которые в том числе предусматривают:
1) оплату арендаторами арендного платежа, установленного МИО в соответствии с методикой расчета арендной платы, взимаемой в государственных арендных домах, утвержденной приказом Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 26 августа 2011 года № 306, но не более 100 тенге за 1 кв.м. на период не более 8 лет;
2) оплату коммунальных услуг: электричество, вода, тепло, целевые расходы на содержание жилья и т.д.;
3) обязательство накопления взносов в жилстройсбережения в течение срока накопления, установленного договором о жилстройсбережениях (максимальный срок накопления сбережений для выкупа арендного жилья - не более 8 лет с даты ввода жилья в эксплуатацию);
4) порядок выселения МИО арендатора и членов его семьи из арендного жилья при поступлении информации из ЖССБК об отсутствии платежей по накоплению взносов в жилстройсбережения в течение 3-х месяцев.
В таком случае арендатор выселяется МИО из квартиры, ЖССБК перечисляет в МИО компенсацию за фактическое проживание участника Программы в арендном жилье из накопленных жилстройсбережений и гарантийного взноса участника. Сумма компенсации исчисляется в размере однократного размера ежемесячного взноса во вклад, рассчитанного на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.
Информация о выселении арендатора из жилья представляется МИО в ЖССБК, в том числе количестве месяцев проживания для перечисления компенсации в МИО.
Замена участников пула арендаторов производится ЖССБК в порядке, установленном для формирования пулов. Для последующего арендатора стоимость жилья будет уменьшена МИО на размер полученной компенсации за фактическое проживание предыдущего арендатора;
5) порядок и условия проживания в арендном жилье и т.д.
Процедуры выселения участника Программы из арендного жилья, в случае невыполнения условий договора аренды и/или договора о жилстройсбережениях, осуществляются МИО.
Копии заключенных договоров аренды жилья представляются МИО в банк.
3. Заключение ЖССБК с участниками Программы дополнительных соглашений к договорам о жилстройсбережениях, содержащим условия аренды жилья с последующим выкупом, прием от арендатора оплаты гарантийного взноса в размере 6-ти кратного ежемесячного взноса по накоплению жилстройсбережений, на случай невнесения платежей по накоплению взносов.
4. Въезд арендатора в квартиру, осуществление накоплений жилстройсбережений согласно заключенному договору о жилстройсбережениях.
5. В случае необходимости выезда арендатора из арендного жилья на добровольной основе, ЖССБК перечисляет в МИО компенсацию за фактическое проживание участника Программы в арендном жилье из накопленных жилстройсбережений и гарантийного взноса участника. Сумма компенсации исчисляется в размере однократного размера ежемесячного взноса во вклад, рассчитанного на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.
Информация о выезде арендатора из жилья представляется МИО в ЖССБК, в том числе количестве месяцев проживания для перечисления компенсации.
Замена участников пула арендаторов производится ЖССБК в порядке, установленном для формирования пулов. Для последующего арендатора стоимость жилья будет уменьшена МИО на размер полученной компенсации за фактическое проживание предыдущего арендатора.
6. Направление ЖССБК списков в МИО для заключения договоров купли-продажи арендных квартир по истечении срока и выполнения условий накопления жилстройсбережений для получения жилищного займа для выкупа арендного жилья.
7. Оформление и подписание МИО с участниками Программы договоров купли-продажи, передача их в ЖССБК для оформления договоров банковского займа и залога.
8. Предоставление жилищных займов сроком до 15 лет в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», внутренними документами банка.
Выкупаемое арендное жилье предоставляется в залог банку.
Основные критерии для получения жилищных займов:
1) выполнение норм Закона Республики Казахстана от 7 декабря 2000 года «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», условий договора о жилищных строительных сбережениях для получения займа и внутренних документов ЖССБК;
2) подтверждение платежеспособности для обслуживания займа согласно требованиям ЖССБК;
3) предоставление выкупаемого арендного жилья в залог обеспечения в соответствии с внутренними требованиями ЖССБК.
Реализация Программы по направлению (аренда жилья с последующим выкупом) будет начата с 2013 года.
Алтынай ЖУМЖУМИНА
Источник: ИА «BNews.kz» (https://www.bnews.kz)
