07.11.2014
О признании права собственности
Д. Тумабеков,
судья Верховного Суда РК
В Конституции РК закреплено, что в нашем государстве признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Граждане РК могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество.
Вместе с тем нужно отметить, что в последнее время участились и стали злободневными вопросы самовольного захвата земельных участков, возведения самовольных построек, что нарушает не только вещные права граждан, но и интересы государства.
Очевидно, что строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их постройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, что предусмотрено ст. 188 Гражданского кодекса РК (далее - ГК).
Разумеется, данное право должно использоваться и реализовываться лицом без нарушений закона.
В силу требований Земельного кодекса РК земельный участок, принадлежащий лицу на праве собственности, на праве землепользования, должен использоваться строго по целевому назначению.
В связи с этим земельный участок должен быть предоставлен для строительства объектов (ст. 44 Земельного кодекса РК), чтобы на нем можно было строить жилой дом, здание и иное недвижимое имущество.
Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество также регулируется нормами закона.
По общему правилу право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества (ст. 236 ГК).
Однако, если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки. То есть собственник или пользователь земельного участка вправе возводить объект с соблюдением разрешительных процедур и обязан соблюдать установленный порядок введения строения в эксплуатацию. Правила получения необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию определяются законом. В частности, выдача разрешений на строительство осуществляется в соответствии с гл. 9 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».
В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.
Исходя из приведенных норм законодательства, следует сделать вывод, что общими условиями, которые следует соблюдать при строительстве любого объекта недвижимости, являются:
1) наличие прав на земельный участок, на котором ведется либо осуществлено новое строительство;
2) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;
3) наличие разрешений на строительство, т.е. документов, подтверждающих соответствие проектно-сметной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающих застройщику право осуществлять строительство;
4) соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
5) соблюдение прав и законных интересов собственников, землепользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Поэтому жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на то разрешений, необходимых в соответствии с законодательством РК, относятся к самовольным постройкам. Такая самовольная постройка не может рассматриваться как частный случай создания новой недвижимой вещи, являющейся основанием для государственной регистрации права собственности на данную постройку.
В приведенных нормах ст. 244 ГК содержится исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте признаков является достаточным для признания постройки самовольной.
Перечень объектов недвижимости, которые создаются на земельном участке и могут быть признаны самовольной постройкой, не является окончательным. К другим строениям, сооружениям или иному недвижимому имуществу могут быть отнесены бани, гаражи, сараи, ангары, павильоны, проходные и т.п.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, а сама самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 244 ГК).
Устранению данных неблагоприятных последствий и служит процедура судебного установления права собственности.
Ст. 244 ГК закрепляет правовой режим самовольной постройки и предоставляет возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, а также иных норм законодательства), так и частноправовые.
Поэтому при рассмотрении указанной категории дел суды руководствуются положениями Конституции РК, Гражданского кодекса РК, Гражданского процессуального кодекса РК, Земельного кодекса РК, Закона РК «О жилищных отношениях», Закона РК «Об архитектурной, градостроительной, строительной деятельности в Республике Казахстан» и другими нормативными правовыми актами.
При этом необходимо учитывать, что при рассмотрении дел применению подлежат нормативные правовые акты, действующие на момент возникновения соответствующих правоотношений.
Особенность данной категории дел в том, что они по своим признакам, имея схожесть с той категорией дел, которые рассматриваются в порядке особого производства, тем не менее, не могут быть рассмотрены в этом порядке, поскольку самовольно возведенные постройки не имеют и никогда не имели соответствующей технической документации.
Верховный Суд РК в п. 8 нормативного постановления № 13 от 28.06.2002 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» разъяснил, что факты владения, пользования и (или) распоряжения имуществом на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления (п.п. 5 ч. 2 ст. 291 ГПК) устанавливаются судом только при условии, если у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности имущества, но он утрачен, и указанный факт не может быть установлен во внесудебном порядке. При этом суд при рассмотрении таких дел устанавливает лишь факт наличия документов, подтверждающих принадлежность имущества заявителю, а не его право собственности.
Факты владения самовольно возведенным, не принятым в эксплуатацию строением, а также строением, зарегистрированным на другое имя, не подлежат установлению судом.
Из вышеизложенного, а также из того, что самовольно возведенная постройка не имеет и никогда не имела технической документации, следует, что для ее узаконения владелец этой постройки должен обратиться в уполномоченные органы в порядке, предусмотренном главой 9 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной, строительной деятельности в Республике Казахстан». Это также вытекает из смысла норм ст. 244 ГК.
В случае отказа уполномоченных органов по каким-либо основаниям в выдаче технической документации, т.е. документации, подтверждающей соответствие постройки установленным градостроительным, строительным нормам и правилам и иным нормам законодательства, владелец постройки имеет право обратиться в суд с заявлением об обжаловании действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке требований главы 27 ГПК.
При наличии данных документов, но при воспрепятствовании соответствующего уполномоченного органа вводу в эксплуатацию объекта, лицо, воздвигшее объект, также вправе защищать свои права в порядке, предусмотренном главой 27 ГПК. Оно вправе обжаловать решение уполномоченного органа об отказе в принятии строения в эксплуатацию. В случае признания решения необоснованным суд в соответствии с ч. 1 ст. 282 ГПК выносит решение об обязывании соответствующего государственного органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав, свобод и охраняемых законом интересов заявителя.
Данный подход обозначен Верховным Судом РК в Обобщении судебной практики по рассмотрению гражданских дел, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку.
Очень важно правильно понять, что рассматривая указанные категории дел в порядке особого искового производства, суд устанавливает, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию; правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию; допущены ли при возведении объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Обязательному выяснению судом при рассмотрении дел данной категории подлежит вопрос о соответствии возведенного объекта экологическим нормам и правилам, поскольку законодательство об охране окружающей среды содержит более чем недвусмысленные требования об обязательном соблюдении экологических норм и правил при проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в эксплуатацию зданий, строений и сооружений. Это приобретает особую важность в случаях, когда объектами самовольной постройки являются объекты производственного назначения (гаражи, производственные цеха, склады, авто- и газозаправочные станции и др.), эксплуатация которых может причинить значительный ущерб окружающей среде.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В связи с рассматриваемым вопросом необходимо обратить внимание на следующее. Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам разрешительной системы» от 15 июля 2011 года в Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон) внесены изменения. В соответствии с п.п. 6 п. 1 ст. 74 Закона при наличии соответствующего решения структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, собственник (заказчик, инвестор, застройщик) вправе самостоятельно осуществить приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, в том числе строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан. Исключением являются все объекты, строящиеся (построенные) за счет государственных инвестиций либо с их участием, а также независимо от источников финансирования объекты, указанные в ст. ст. 75, 76 Закона, которые подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями.
Таким образом, на законодательном уровне уменьшено количество административных барьеров, что позволяет любому лицу свободно, беспрепятственно и своевременно реализовать свое право на строительство объекта без нарушений закона.
Указанные положения позволяют сделать вывод о том, что соблюдение законодательства РК об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и иного законодательства РК не представляет для граждан какой-либо особой сложности.
Поскольку суд не должен заменять органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласование застройки, по проверке возведенного строения на предмет соответствия градостроительным и иным нормам, по вводу его в эксплуатацию, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки в установленном законом порядке.
Следовательно, при рассмотрении иска о признании права собственности нужно исследовать вопрос о наличии у истца возможности получить правоустанавливающие документы на созданную им постройку. При наличии возможности приобретения права собственности на самовольно возведенный объект во внесудебном порядке основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Заметим, что выше нами был исследован вопрос о создании жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества на земельном участке, принадлежащем лицу на праве собственности или праве землепользования, возведшему самовольную постройку. То есть без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с законодательством РК.
Другими признаками, при наличии которых постройка относится к самовольной, согласно ст. 244 ГК являются создание жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества, на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству либо на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку.
Законодатель в п. 3 ст. 244 ГК определяет два случая, при которых судом может быть признано право собственности на самовольную постройку либо за лицом, осуществившим постройку (если эта постройка возведена на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству), либо (если постройка была возведена на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку) - за лицом, которому принадлежит земельный участок, по иску соответствующего лица.
Условием удовлетворения иска самовольного строителя является предоставление ему земельного участка, на котором возведена постройка, в установленном порядке под размещение возведенной постройки. Условием удовлетворения иска собственника земельного участка или лица, в законном пользовании которого находится земельный участок, является возмещение лицу, осуществившему постройку, расходов в размере, определяемом судом.
В любом случае право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если постройка не соответствует требованиям законодательства РК об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и иному законодательству РК, то есть, если у лица, осуществившего постройку, отсутствуют соответствующие документы, что согласуется с требованиями п. 1 ст. 244 ГК.
В связи с этим надо признать, что формулировка п. 3 ст. 244 ГК не вполне удачна, поскольку вызывает массу вопросов и споров в правоприменительной практике. К примеру, возникают вопросы, должны ли быть у лица, осуществившего постройку, разрешения, необходимые в соответствии с законодательством РК; какие доказательства будут свидетельствовать о том, что лицу, возведшему строение, будет предоставлен земельный участок под размещение возведенной постройки в установленном законом порядке; какие наступят последствия, если по каким-либо причинам уполномоченным органом будут выданы документы, свидетельствующие, о том, что лицу, возведшему строение, будет предоставлен земельный участок под размещение возведенной постройки в установленном законом порядке, но впоследствии возникнут обстоятельства, препятствующие отводу данного участка.
Относительно вопроса о наличии или отсутствии соответствующих документов на возведенную постройку, считаем, что ответ на него содержится в п. 1 ст. 244 ГК, о чем сказано выше. В пользу данного мнения свидетельствуют нормы земельного законодательства, устанавливающие запрет на предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов застройки (п. 1 ст. 44 Земельного кодекса РК), а также само содержание п. 3 ст. 244 ГК.
Заметим, что на практике не редки случаи, когда вместо решения о предоставлении земельного участка, принимаемого в порядке ст. 44 Земельного кодекса РК, в суд представляются другие документы, свидетельствующие о согласии соответствующего уполномоченного органа предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган мог сообщить, что участок под самовольно возведенное строение будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение.
В юридической литературе имеются мнения, согласно которым было бы правильным, если суд, получив такое согласие уполномоченного органа, приостановит производство по делу до юридического оформления прав лица на земельный участок, поскольку в ходе оформления могут выясниться обстоятельства, препятствующие отводу данного участка. Случаи, когда суд ограничивается только согласием уполномоченного органа на предоставление земельного участка, должны быть редки, связаны с конкретными обстоятельствами дела, со всей очевидностью свидетельствующими об отсутствии правовых оснований для последующего отказа в предоставлении земельного участка.
Данную точку зрения, думается, можно поддержать, решив вопрос о внесении в гражданское процессуальное законодательство соответствующих дополнений.
Обозначенные проблемы, связанные с самовольной постройкой, разделяют и наши российские коллеги, которые неоднократно высказывались по этому вопросу в обобщениях своей судебной практики.
В результате российский законодатель отказался от применения данной нормы, исключив ее из п. 3 ст. 222 «Самовольная постройка» ГК РФ Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». С 01.09.2006 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка. Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку обусловлено наличием вещного права, определенного законом, на земельный участок.
Соглашаясь с подобными подходами, позволим себе добавить, что нормы п. 3 ст. 244 ГК, устанавливающие возможность приобретения в судебном порядке права собственности на самовольную постройку лицом, осуществившим постройку на не сформированной в земельный участок земле, принадлежащей государству, из норм, призванных максимально исключить снос постройки, отвечающей установленным требованиям, в последнее время необоснованно превратились в нормы, которые где-то провоцируют население на незаконный захват земельных участков и на возведение на них самовольных построек, которое затем безосновательно требует их узаконения. Получается как бы такое своеобразное перераспределение земель населением с возложением на себя функций государства.
В связи с этим вопросы самовольной постройки продолжают оставаться актуальными, поскольку они существенно затрагивают как государственные и общественные, так и частные интересы.
Не следует забывать, что самовольное строительство в первую очередь является правонарушением, заключающимся в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство, и иных норм законодательства РК.
В п. 2 ст. 244 ГК установлены гражданско-правовые последствия признания постройки самовольной. Санкцией являются, с одной стороны, отказ в признании права собственности за застройщиком, а с другой - обязательность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Поэтому, на наш взгляд, на современном этапе имеется прямая необходимость в пересмотре и уточнении норм ст. 244 ГК.
В связи с этим хотелось бы привести слова председателя Верховного Суда РК Кайрата Мами о совершенствовании законодательства: «Каким бы совершенным ни было современное законодательство, оно нередко со временем отстает от реальной жизни. И здесь чрезвычайно важна роль судов, которые выступают одним из главных инструментов практической реализации законов, выявления неработающих норм и задающих тон по их доработке».
В качестве разрешения сложившейся довольно непростой ситуации по вопросам самовольной постройки, по нашему мнению, следует исключить из п. 3 ст. 244 ГК нормы, позволяющие признавать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
В связи с этим хотелось бы еще раз напомнить сказанное ранее о том, что законодателем проведена огромнейшая работа по упрощению процедур строительства объектов, что предоставляет любому лицу возможность реализовать свои права на строительство объекта без нарушений законодательства РК.
В представленной статье автор выразил свое мнение, которое может не совпадать с мнением других, поскольку этот вопрос в правоприменительной практике носит дискуссионный характер.
