Б. Кусманова, генеральный директор
ТОО «Finance & Law Express Consulting»,
магистр права
ЗАКОННО ЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ВМЕСТО ДОГОВОРА О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, КАКИЕ ПРИ ЭТОМ БУДУТ РИСКИ?
Строительная компания регулирует свои отношения с покупателями квартир, паркингов не по конструкции «О долевом участии в жилищном строительстве», согласно которой деньги получает проектная компания, после того как жилой комплекс построен, так как это невыгодно. Строительная компания в период строительства заключает предварительные договора купли-продажи, а при вводе в эксплуатацию квартир, паркингов заключается окончательный договор купли-продажи. Насколько это соответствует законодательству? Какие могут быть последствия (юридические, налоговые риски)?
Нормативная база. В преамбуле Закона Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 180-III «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее - Закон) четко указано: «Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве».
Согласно статье 6-1 Закона: «1. Лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется в соответствии с настоящим Законом и законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях.
Согласно статье 9 вышеуказанного Закона: «1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.
2. Обязательными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются:
1) определение для дольщика в соответствии с проектной (проектно- сметной) документацией его доли в жилом доме (жилом здании), подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
2) срок передачи проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) дольщику;
3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений;
4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
6) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании);
7) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;
8) порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
9) указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве».
Положения Гражданского кодекса. Согласно статье 390, части 4-6 Гражданского кодекса: «4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно статье 158, части 1 Гражданского кодекса: «1. Недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности».
Комментарии. В рассматриваемом случае, форма договора не соответствует законодательству РК, и может быть признана недействительной в судебном порядке по иску заинтересованных лиц. Застройщику не выгодно заключать договор о долевом участии в строительстве с долевыми участниками, так как, возможно, у него отсутствуют разрешительные документы на строительство, лицензия на привлечение денег от физических лиц на строительство жилых зданий, что уже является грубым нарушением требований законодательства РК. Более того, если с долевым участником не заключен договор о долевом участии в строительстве, на него не распространяются права, гарантии, установленные Законом.
Безусловно, трудно объективно оценивать ситуацию, не ознакомившись с содержанием предварительного договора купли-продажи, однако, тот факт, что это незаконно, в этом сомнений не должно быть. На практике все жилые и нежилые здания строятся с просрочкой срока сдачи объекта в эксплуатацию, как минимум на 1 год и более. К примеру, если предположить, что с долевым участником заключен предварительный договор купли-продажи с указанием срока заключения основного договора, если данный срок истекает, то прекращаются все обязательства, согласно пункту 6 статьи 390 Гражданского кодекса.
Налоговые риски в данном случае не усматриваются, так как это инвестиции (расходы) долевого участника. Вопрос налогообложения возникает при продаже недвижимого имущества, приобретенного по договору долевого участия, при положительной разнице между ценой, указанной в договоре долевого участия и ценой реализации.
Выводы. Таким образом, рекомендуется в целях минимизации юридических, финансовых и иных рисков приобретать недвижимое имущество на основании договора долевого участия в жилищном строительстве, оформленного строго в соответствии с законодательством РК.
Настоящий материал является объектом авторского права.
Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.
