03.06.2019
Виды предписаний, предусмотренных при
принудительном изъятии земельного участка, не используемого по назначению либо используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан
Согласно п.4 ст.14-1 Земельного кодекса (далее - Кодекс), к компетенции уполномоченного органа по контролю за использованием и охраной земель относится осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель, выдача обязательных для исполнения предписаний по устранению выявленных нарушений земельного законодательства.
В соответствии с п.п.1 п.2 ст.147 Кодекса, уполномоченный орган по контролю за использованием и охраной земель организует и проводит государственный контроль за (кроме случаев, предусмотренных пунктами 2-1 и 2-2 настоящей статьи) соблюдением государственными органами, предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами земельного законодательства Республики Казахстан, установленного режима использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
В силу п.п.6 п.1 ст.148 Кодекса должностные лица, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель, имеют право давать собственникам земельных участков и землепользователям, а также должностным лицам Государственной корпорации обязательные для исполнения предписания по вопросам охраны земель, устранению нарушений земельного законодательства Республики Казахстан.
В ст. 21 Кодекса раскрыто понятие содержания права собственности:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.
3. Собственник земельного участка может осуществлять права собственника на основаниях, условиях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Уполномоченный орган выносит предписания об устранении нарушений земельного законодательства Республики Казахстан со ссылкой на статьи 92, 94 Земельного кодекса:
В предписаниях указано, что в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном ст.94 Земельного кодекса, в связи с чем собственнику участка необходимо принять меры по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением.
Указанные предписания направляются в регистрирующий орган - Некоммерческое акционерное общество «Государственная корпорация «Правительство для граждан», который в правовом кадастре регистрирует эти предписания как обременение.
В соответствии с п. 2 статьи 94 Кодекса, срок для принятия мер по использованию земельного участка по назначению устанавливается один год, а по устранению нарушений законодательства Республики Казахстан - три месяца с момента выявления факта неиспользования земельного участка по назначению либо нарушения законодательства Республики Казахстан.
Таким образом, земельным законодательством определены два вида предписаний, которые различаются по срокам и по содержанию.
Ст. 6 Гражданского кодекса Республики Казахстан предусмотрено, что нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения.
Предписание о необходимости устранить нарушения законодательства Республики Казахстан как обременение права на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Регистрация предписания об использовании земельного участка по назначению в качестве обременения названным Законом не предусмотрена.
Однако уполномоченный орган при вынесении предписаний допускает смешение двух предписаний.
Предписание носит название «Предписание об устранении нарушения земельного законодательства Республики Казахстан» (номер и дата), однако в нем указано на необходимость использования земельного участка по назначению и принятие мер по использованию в соответствии с целевым назначением. Срок для принятия мер по использованию земельного участка по назначению - 1 год.
Фактически вынесенные предписания являются предписаниями о принятии мер по использованию земельного участка по назначению.
Уполномоченный орган должен в обязательном порядке указывать, какие конкретно нарушения законодательства допущены собственником, когда и как их необходимо устранить.
В ст.ст. 25, 30, 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» указано, что регистрирующий орган осуществляет проверку документов, поданных на регистрацию, и по результатам проверки регистрирующий орган принимает решение о государственной регистрации, в случае нарушений законодательства вправе отказать в приеме документов и, соответственно, в государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество.
Следовательно, регистрирующему органу необходимо проверять выданные уполномоченным органом предписания на предмет их соответствия действующему земельному законодательству. При этом, в случае отсутствия таких оснований, регистрирующий орган должен отказать в регистрации предписания.
В силу п.5) ст.5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственной регистрации в правовом кадастре подлежат обременения прав на недвижимое имущество в виде ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции.
Предписания ограничивающего характера подлежат регистрации в правовом кадастре, а регистрация предписаний рекомендательно-предупредительного характера законодательством не предусмотрена.
Поэтому направленные в регистрирующий орган «предписания об использовании земельного участка по назначению», не должны регистрироваться в качестве обременений.
Разработка и утверждение формы предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан, протокола об административном правонарушении, постановления по делу об административном правонарушении предусмотрены п.2-8 ст. 14 Земельного Кодекса Республики Казахстан, то есть четко определены.
Установлена форма предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан, утвержденная Приказом заместителя Премьер-Министра Республики Казахстан - Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 26.10.2018 года № 437. После вступления данного документа в законную силу все предписания об устранении нарушений земельного законодательства, должны соответствовать утвержденной форме.
Исходя из ст. 6 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, уполномоченный орган не должен допускать смешения двух предписаний. Выданные предписания должны соответствовать строго установленной форме, так как п.2-8 ст. 14 Земельного Кодекса РК предусмотрены разработка и утверждение формы предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан. Она возложена на центральный уполномоченный орган, поэтому должна соблюдаться органами в области земельных отношений на местах.
Несоблюдение установленной формы предписаний уполномоченным органом, смешений двух видов предписаний, их сроков, приводит к различному пониманию их содержания и толкования при разрешении вопроса об изъятии земельного участка, не используемого по назначению. Поэтому такие предписания не могут выдаваться уполномоченным органом в области земельных отношений.
В силу с п. 2 ст.25 Земельного Кодекса РК, собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.
Это нарушение ведет и к нарушению Гражданского Кодекса Республики Казахстан, а именно: статьи 188, в которой регламентировано понятие и содержание права собственности. В данном случае вынесение и наличие предписаний, не соответствующих требованиям законодательства, приводит к наложению обременений на объекты недвижимого имущества, принадлежащего собственнику. Обременения, в свою очередь, к ограничению в праве распоряжения своим имуществом.
Также имеет место и нарушение Предпринимательского Кодекса Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V ЗРК, который гласит:
Все процедуры и требования, связанные с государственным регулированием предпринимательства, должны содержать четкий и не подлежащий различному толкованию смысл (п.4 ст.10).
Земельным Кодексом Республики Казахстан четко определен порядок изъятия земельного участка, не используемого по назначению и не освоенного (ст. 92) и порядок изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан (ст. 93).
Поэтому уполномоченному и регистрирующему органам необходимо строго следить за соответствием вынесенных предписаний Земельному Кодексу Республики Казахстан и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Статья подготовлена судьей специализированного межрайонного экономического суда г. Алматы Мадыбаевой З.О.
