21.10.2026
Квартиры оплачены, права — нет:
покупатели жилья ТОО «Ondiris Building» оказались в правовом тупике
Сотни семей в Алматы годами платили за квартиры, живут в них, но собственниками так и не стали. И сегодня никто не может им ответить, когда и как это произойдёт.
Что случилось — простыми словами
Речь идёт о жителях ЖК «Алтын Булак-1», «Алтын Булак-2», «Каусар» и «Жагалау». Под коллективным обращением подписались более тысячи человек. Многие оплатили квартиры полностью, для части семей это единственное жильё.
Схема выглядит так. Дома давно построены, но все квартиры заложены у государственного АО «Фонд проблемных кредитов» — за долги прежних застройщиков. В 2019 году эти долги вместе с домами перешли к ТОО «Ondiris Building». Компания продавала квартиры людям и брала с них деньги. По условиям договоров с Фондом эти деньги должны были идти на погашение долга, после чего Фонд снимает залог с конкретной квартиры.
Но, по словам жителей, деньги до Фонда в полном объёме не дошли. Итог: человек заплатил, а квартира по-прежнему в залоге. Без снятия залога её нельзя оформить в собственность.
Противоречия системы
Каждый участник этой истории по отдельности действует «по закону». А вместе получается замкнутый круг, из которого у человека нет выхода.
1. Фонд «ни при чём» — но против. В письмах гражданам Фонд пишет, что не является стороной их договоров и не отвечает за расчёты с ТОО. Но в судах тот же Фонд обжалует решения, которыми людям присудили право оформить квартиры.
2. Заплатить дважды? Залог снимается, только когда деньги поступят в Фонд. Но люди платили не Фонду, а ТОО — так было предусмотрено их договорами. Других способов оплатить квартиру у них не было.
3. Обманутые — но без защиты. По версии следствия, деньги покупателей похитили, и многие из них признаны потерпевшими. Однако в гражданском суде права этих же людей на квартиры не защищаются. Людям фактически предлагают ждать возмещения ущерба, хотя им нужны не деньги, а дом, в котором они живут.
4. Деньги — не замена жилью. Многие оплатили квартиры несколько лет назад, по ценам того времени. Даже если ущерб когда-нибудь возместят в размере уплаченного, на эту сумму сегодня равноценную квартиру в Алматы не купить. Справедливое решение для этих семей одно — оформить на них жильё, за которое они уже заплатили.
5. Один закон — разные ответы. Прокуратура Алматы внесла протест в защиту граждан, апелляционный суд вставал на их сторону. Кассационный суд по жалобам Фонда такие решения отменяет (например, постановление от 26 августа 2026 года № 6003-26-00-2к/4194). Исход одинаковых дел зависит от того, до какой инстанции дошёл спор.
6. Фонд ничего не теряет — но спорит. По закону залог сохраняется и после того, как квартира перейдёт к покупателю. То есть оформление квартиры на человека не лишает Фонд обеспечения.
7. Хозяин Фонда «не вправе вмешиваться». Единственный акционер Фонда — Министерство финансов. В ответе гражданам министерство сообщило, что Фонд действует самостоятельно и вмешиваться оно не вправе.
8. Долг растёт — люди под ударом. Экономический суд Алматы рассмотрел иск Фонда к ТОО о взыскании более 67 млрд тенге. Если взыскание обратят на заложенные дома, под угрозой окажутся и квартиры, давно оплаченные людьми. Параллельно идёт уголовное дело о мошенничестве против руководства компании. В сентябре суд вернул его прокурору. Вину обвиняемых суд пока не устанавливал.
В какую дверь стучать, чтобы быть услышанным
Обращения «во все инстанции сразу» обычно возвращаются отписками: их пересылают туда, где проблему решить не могут. Услышат там, где есть полномочия изменить ситуацию:
· Генеральная прокуратура и Верховный Суд. Только они могут поправить судебную практику: Генпрокуратура — внести протест на постановления кассации, Верховный Суд — пересмотреть их и дать судам единое разъяснение. Именно здесь решается вопрос «один закон — разные ответы».
· Депутаты Парламента. Депутатский запрос — один из немногих инструментов, на который Фонд, Минфин и Правительство обязаны ответить по существу. Это путь к системному решению для всех покупателей, а не для одного человека.
· Правительство и Министерство финансов. Фонд — государственная компания, и судьбу залогового имущества в конечном счёте определяет государство как его собственник. Вопрос о выделении оплаченных квартир из залога — решение управленческое, а не только судебное.
· Акимат города Алматы и Уполномоченный по правам человека. Речь идёт о единственном жилье тысяч горожан — это вопрос социальной стабильности города, и здесь нужна площадка для переговоров жителей, Фонда и государства.
· Следствие и прокуратура — каждому лично. Покупателям, которые ещё не признаны потерпевшими, важно подать заявление с копиями договора и платёжных документов. Статус потерпевшего позволяет знакомиться с делом, заявлять ходатайства и требовать, чтобы при решении судьбы имущества ТОО учитывались права людей на их квартиры.
Жители не просят денег и не ищут компенсаций. Они просят немногого: единообразно применять закон, до начала взыскания вывести из залога полностью оплаченные квартиры и гарантировать каждой семье право собственности на жильё, за которое она уже заплатила.
Кто ответит за обман и как сохранить людям крышу над головой…
Лисиченко Александр,
адвокат Алматинской областной коллегии адвокатов
