19.05.2008

Объясню, почему в Москве такие дикие цены на недвижимость

16 МАЯ, 10:21 // Геннадий

// ИТАР-ТАСС

На самом деле, объяснение лежит на поверхности. В цивилизованном мире с нормальной рыночной экономикой владение недвижимостью - недешевое удовольствие.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Риэлтер из США: в Москве ситуация классная». - ред.

Во-первых, надо иметь средства (или позаимстововать их у банка) для того, чтобы недвижимость приобрести. Во-вторых, приобретенную в собственность недвижимость надо поддерживать в порядке, что, как известно, тоже стоит денег.

В-третьих, с недвижимости надо платить налоги, причем немалые.

Есть еще и четвертое, пятое-десятое. Но основное, что формирует балланс спроса и предложения, а значит и цену недвижимости в условиях развитого капитализма - это первые три пункта.

Россия-же ввалилась в капитализм ушибленная коммунизмом, когда до вождей из ЦК КПСС дошло, что система грозит обрушить государство, под обломками которого не найдут даже их трупов. То есть идея о «перестройке», по-сути, была «шкурной», для своих. Результат известен.

Бывшие комсомольские работники, представители «директорского» корпуса, криминалитета, а позже и фэ-эс-бэшники, стали владельцами фабрик, заводов и пароходов. Стали хозяевами жизни на одной восьмой части суши. Сумасшедшие мировые цены на нефть не только приумножили богатсва хозяев жизни, но и разбрызгали нефтедоллары по Москве и окрестностям, побудив к невероятному росту стоимость недвижимости в московском и нескольких других регионах. Но я отошел от темы.

Так вот, очевидное утверждение заключается в следующем.

Действенным методом для того, чтобы не только остановить рост, но и обвалить стоимость жилья, и в первую очередь вторичного, является введение нормального налога на недвижимость.

Что такое нормальный налог? Это около 1% в год от близкой к рыночной стоимости недвижимости. Именно такой налог с недвижимости исчисляется, например, в Канаде и США. Вот когда бы ввели такой налог в Росии, тогда бы цена «квадрата» на той же Тверской или Кутузовском проспекте в Москве опустилась до той, которую смогло бы поддерживать налогом большая часть населения.

Сейчас владельцы этих квартир с якобы рыночной стоимостью в 8-15 тысяч долларов за «квадрат» платят «копеечный» налог. Конечно, при введении «нормального» налога на недвижимость очень многие будут не в состоянии его платить даже с сильно подешевевшей квартиры. А кто сказал, что все должны иметь жилье в собственности? Идея с бесплатной приватизацией жилья - это продолжение той же «перестроечной» аферы. Кто не в состоянии купить жилье, тот его нанимает, как это было, кстати, в СССР.

Помните, было даже такое понятие - ответственный квартиросъемщик. Сейчас-же большую категорию населения в России можно отнести к безответсвенным владельцам жилья. Кстати, в уже упомянутых США и Канаде доля арендующих жилье - около 60%, при том, что средний душевой доход в этих странах намного больше, чем в России. Так как же быть с неспособными заплатить налог за недвижимость? Очень просто. Эти «собственники» должы будут вернуться в «совок», к съемному (у государства) жилью с правом проживания в прежней квартире и с возможностью восстановления своих прав собственника на жилье, если сумеют выплатить налог за весь период проживания.

Выработка юридических процедур восстановления прав «утерявшего собственность» - за специалистами. Конечно, введение «нормального» налога на приватизированное жилье - не одномоментное действие согласно принятию Указа, подписанного одним из питерских. Период адаптации населения к новым правилам владения жильем можно было бы установить лет в пять, каждый год поднимая налог на пару десятых процента. Привести в норму следовало бы не только налог на жилье, но и на всю недвижимость, в том числе на аренду земельных угодий и лесных участков. С собственности должны взиматься нормальные налоги.

Вот тогда бы мы и узнали реальную стоимость вилл «крутых» бизнесменов, дач отечественной попсы и загородных домовладений Рублево-Успенской пены и вышедших в тираж бывших советских вождей.

Ну-ка прикиньте, сколько пришлось бы «отстегивать» налогов «примадонне» за владение дачкой с банькой у реки с нынешней «рыночной» стоимостью в 10 зеленых лимонов? Правильно, где-то 100 тысяч долларов в год. И промышленник Шохин, который к тому же сам-себе Митволь, и таинственные бизнес-структуры, участвовавшие в недавней скандальной распродаже по дешевке лесных участков хорошо бы подумали - а оно того стоит, что бы выплачивать десятки тысяч (промышленником) и миллионы (структурами) долларов в год за удовольствие обладания. Впрочем, следуя моей логике цены на лесные лоты были бы еще смешнее.

Вернусь в русло темы, и приведу в качестве примера конкретные цифры по стоимости жилья, расходов на его содержания и величины оплачивемых налогов. Это мой личный опыт проживания в Торонто (Канада). Итак, цифры и факты.

Кондоминиум: 6-этажное здание на окраине Торонто, год постройки 2006.

В кондоминиуме: сауна, небольшой фитнесс-зал, гостевой номер, банкетный зал с кухней и туалетом, паркинг в цокольном этаже, парковка для гостей у дома, консъерж.

Квартира от девелопера: 2 спальни, общая комната, кухня, сан.узел, балкон.

Площадь: 875 кв.футов (80 кв.м)

Стоимость: 285000 долларов

Налог: 2700 долларо (в год)

«Коммуналка» - отопление, г/х водоснабжение, уборка мусора, отчисления в фонд будущих ремонтных работ здания, наем контрактников по текущему ремонту (не в квартирах), уборка небольшой придомовой территории, мойка окон снаружи (1 раз в год). Плюс оплата за поддержку и право пользования вышеперечисленным:

450 долларов (в месяц).

За два года, прошедшие с заселения, «коммуналка» подорожала почти на 20%. Рыночная стоимость квартиры за это время повысилась примерно на 10%.

Данный кондиминиум можно отнести, если использовать российскую терминологию, к чему-то промежуточному между эконом- и бизнесс-класс жильем. Точнее будет сказать, что мой кондо населяют, в основном, «представители среднего канадского класса».

Как осуществляется плата? Реквизиты банковского счета в обязательном порядке передаются в управлющую компанию, которая пунктуальнейшем образом, раз в месяц снимает с него плату, те самые 450 долларов в моем случае. Что касается налога, то здесь тоже все очень просто. В начале года вы получаете уведомление из местного налогового ведомства о предстоящих проплатах и сроках.

Конкретно, в случае моего кондо это предлагается сделать тремя одинаковыми частями до лета текущего года. За несвоевременную уплату налога взимается пеня в размере 1.25% в месяц. Кстати, получению уведомления о налогах предшествует письмо с указанием ориентировочной стоимости собственности для исчисления налога. Как правило, указананная стоимость несколько ниже рыночной. Если вы не согласны с оценкой, можете обратиться в суд для разбирательства. Но налог придется уплатить все равно с той суммы, какая указана.

Что касается разбирательства, оно может тянуться и полгода, и год. В случае положительного для вас решения, вы получите кредит-компенсацию на уплату налога в следующий налоговый период.

Разговоры о введении новых норм налогооблажения на недвижимость возникли сравнительно недавно. Если мне не изменяет память, в конце 2007 года было выдвинуто предложение в введении налога в 0.05 - 0.1% в год от рыночной стоимости недвижимости. Смешная сумма. Работать не будет. Да и это предложение еще предстоит принять в Думе.

Я же думаю, что пройдут годы прежде, чем возникнут серьезные подвижки в этой области.

Дело даже не в том, что будут предприняты попытки заблокировать увеличение налоговых ставок радетелями прав небогатых собственников. Хозяева жизни - владельцы дорогих хат и гигантских угодий тоже не заинтересованы менять «правила игры». Так что вопреки логике, все останется попрежнему: гигантский разрыв между стоимостью недвижимости и смехотворным налогом на владение ею.

Будьте здоровы и удачливы.

Источник: Прочие