Г. Митюгина, советник налоговой службы II ранга,
член палаты налоговых консультантов РК
КАКОЙ НАЛОГОВЫЙ РЕЖИМ НАИБОЛЕЕ ПРИЕМЛЕМ ПРИ СДАЧЕ СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ В АРЕНДУ?
Какой налоговый режим наиболее приемлем для постановки на учет ИП? Физическое лицо - пенсионер планирует сдавать собственное жилье в аренду другим физическим лицам?
Комментарии. Физическому лицу, в т.ч. пенсионеру, которое хочет сдать в аренду собственную квартиру другому физическому лицу, не обязательно регистрироваться в качестве ИП. Налоговый кодекс, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 180, определил, что доход физического лица, полученный от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговым агентом (т.е. другим физическим лицам), относится к имущественному доходу. Имущественный доход физического лица, это тот доход, с которого физическое лицо самостоятельно уплачивает ИПН по ставке 10 %. По имущественному доходу, который получен в виде арендной платы за квартиру, физическое лицо-арендодатель должен по итогам года не позднее 31 марта, следующего за отчетным годом, представить в налоговый орган декларацию по форме 240.00. ИПН, исчисленный с арендной платы, физическое лицо-арендодатель должен уплатить не позднее 10 календарных дней после срока предусмотренного для сдачи декларации, т.е. не позднее 10 апреля. Предоставление физическому лицу в аренду квартиру должно быть оформлено договором имущественного найма (аренды), во избежание спорных ситуаций между физическим лицом - арендодателем и физическим лицом-арендатором.
Если физическое лицо-пенсионер захочет сдать в аренду квартиру юридическому лицу или ИП, то он заключает с ними договор имущественного найма (аренды). Согласно договору аренды арендатор (юридическое лицо или ИП) ежемесячно при выплате арендной платы физическому лицу-арендодателю, обязан удержать ИПН по ставке 10 % и перечислить его в бюджет. В этом случае, физическое лицо-арендодатель сам налог не платит и декларацию не сдает. Этот порядок уплаты ИПН предусмотрен статьями 168 и 169 Налогового кодекса.
Регистрация в качестве ИП. В том случае, когда физическое лицо хочет все-таки зарегистрироваться в качестве ИП для сдачи в аренду своей квартиры другому физическому лицу, он может зарегистрироваться как ИП и выбрать СНР на основе патента. Специальный налоговый режим по патенту позволяет ИП получать доход за год в пределах 200 -кратного МЗП. В 2012г. размер МЗП утвержден в сумме 17 439 тенге, следовательно, доход ИП, работающего по патенту, за год не должен превысить 3 487 800 тенге. Патент может выкупаться на срок от месяца до года. После регистрации в качестве ИП, при решении работать по патенту, подается налоговое заявление на применение СНР на основе патента и представляется Расчет стоимости патента, исходя из предполагаемого дохода от аренды. С учетом дохода, который ИП предполагает получить, исчисляется общая сумма налога по ставке 2 %, которая уплачивается в бюджет в размере половины - в счет ИПН и вторая половина - в счет социального налога. Так как речь идет о пенсионере ОПВ и социальные отчисления он не платит. Если срок аренды будет продлен и далее, необходимо до окончания срока действия патента подать новый Расчет стоимости патента на новый срок. Порядок применения СНР на основе патента изложен в статьях 429-432 Налогового кодекса.
Рекомендации. По нашему мнению, наиболее удобный вариант первый, без регистрации в качестве ИП.
При сдаче в аренду квартиры на срок более года следует учесть, что сделка должна пройти государственную регистрацию.
В данном материале изложен порядок, действующий в 2012 году. В Налоговый кодекс могут вноситься изменения.
