16.05.2014
Удвоение торговой недвижимости. Алматы перешопит Европу?
За 2013 год, по данным Colliers International, прирост торговых площадей Алматы составил более 117 тыс. кв.м. В течение 2 лет ожидается открытие 5 ТРЦ, площадь каждого из которых превышает 100 тыс кв. м. Однако относительная малочисленность населения Алматы и слаборазвитая транспортно-логистическая система остаются основными препятствиями для ритейл-рынка города.
Рынок торговой недвижимости Алматы на протяжении всего 2013 года двигался в положительном направлении.
В период с 2011 по 2013 годы общая торговая площадь увеличилась на 290 тыс. кв. м. По предварительным подсчетам к 2016 году, в случае успешного завершения всех заявленных на сегодня новых торговых проектов, общая площадь современных торговых центров в Алматы увеличится более чем на 85%.
Торговые площади Алматы
На данный момент в Алматы функционирует 24 торговых центра общей площадью около 852тыс.кв.м. На разных стадиях проектирования и строительства находятся еще 7 центров общей площадью около 734тыс. кв.м., 5 из которых будут иметь площадь свыше 100 тыс. кв.м. К ним относятся «Достык Плаза» (124 тыс. кв.м.), «МЕГА 3» (100 тыс. кв.м.), «Алматы» (110 тыс.кв.м.), «TurkMall»(155 тыс. кв.м.) и ТРЦ на Аль-Фараби-Баганашил (171, 5 тыс. кв.м.).
Введение в эксплуатацию ряда ТРЦ в текущем году обеспечит значительный прирост алматинских торговых площадей. Речь идет, в первую очередь, о ТРЦ «Достык Плаза», открытие которого намечено на середину июня 2014 года. Торговый центр площадью 124 тыс. кв.м. расположен на пересечении пр.Достык и ул. Жолдасбекова. Компания-девелопер данного проекта - TS Development.
Во втором квартале 2014 года свои двери планирует открыть и ТРЦ «Мега Парк», расположенный на пересечении пр. Сейфуллина и ул. Макатаева. Компания-девелопер данного проекта - MEGADevelopment. Напомним, что открытие второго в Алматы молла под брендом MEGAсостоялось в ноябре 2013 года. После завершения строительства общая площадь «Меги» составила 161 793 кв.м, а вместимость паркинга увеличится на 1 000 машиномест.
В декабре 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди торгового дома «Галерея Москва» по адресу пр. Абая, уг. ул. Алтынсарина. Площадь застройки 4 620 кв.м. Застройщиком выступает компания ТОО «Маусым-С».
В начале 2014 турецкий девелопер TurkMall подтвердил планы по строительству 2 ТРЦ в Казахстане: в Алматы и Атырау. По данным Colliers International, арендуемая площадь торговых центров составит около 70 тыс. кв.м. в Алматы и 39 тыс. кв.м. в Атырау. Компания TurkMall имеет опыт реализации проектов ТРЦ в России, Азербайджане, Грузии, Китае, Турции, Египте и др.
Основные торговые центры, планируемые к открытию в Алматы
В Алматы ведутся работы по демонтажу и последующей реконструкции вещевых рынков в Жетысуском и Алатауском районах. Согласно утвержденному в прошлом году плану по строительству торгово-транспортного коридора на месте «барахолки» рынки заменят 15-ю многофункциональными комплексами. Проекты 4-х торговых центров уже утверждены. К их строительству планируется приступить уже в ближайшее время.
Алматинский ЦУМ находится на реконструкции, завершение которой намечено на конец мая текущего года. Ожидается, что одними из основных арендаторов, по завершении реконструкции, станут магазин бытовой техники «Sulpak» и кинотеатр «Kinopark». Общая площадь ТРЦ составит 30 000 кв.м. Позднее ожидается открытие отдельно-стоящего здания крытой парковки на 600 машиномест.
Существующие и строящиеся торговые центры в Алматы
Арендные ставки
Арендная ставка в исследуемых 24 ТРЦ Алматы на конец первого квартала 2014 года в среднем составила $50 за 1 кв. м. Вариации в показателях арендной ставки обусловлены расположением торговой точки, занимаемой площадью и другими условиями аренды. К примеру, якорные арендаторы (супермаркет или магазин бытовой техники) могут оплачивать не фиксированную сумму за кв.м., а определенный процент от оборота торговой точки. Для арендаторов меньшего формата стоимость аренды обратно пропорциональна занимаемой площади и может достигать $300 за кв.м. в месяц.
Лидерами по дороговизне арендой ставки являются ТРЦ «МЕГА Алма-Ата»,ТРЦ «Есентай». Ставки аренды в сегменте стрит-ритейла на протяжении всего 2013 года находились в диапазоне от $7 до $130 за кв.м в месяц. Средняя ставка аренды торговой площади в «Золотом квадрате» составляет около $50. Наиболее высокие ставки в районе Арбата, на улицах Жибек жолы, Гоголя и Абылай Хана. (Указанные ставки приведены без учета НДС).
Количество торговых площадей в Алматы в сравнении с другими городами
По данным ColliersInternational,показатель обеспеченности качественными торговыми площадями на 1 000 алматинцев составляет около 260 кв.м. Данный показатель близок к аналогичному показателю таких городов-миллионников, как Челябинск, Уфа, Новосибирск, Омск, Красноярск, Киев и София. При расчете показателя аналитики ColliersInternational учитывали только качественные торговые центры. Для классификации «качественный торговый центр», ТРЦ должен обладать следующими признаками: удачное местоположение, хорошая транспортная и пешеходная доступность, наличие концепции, наличие управляющей компании, правильный пул арендаторов, правильное позиционирование, наличие маркетинговой стратегии. Увеличение ВВП, как одного из показателей развития страны, ведет к увеличению розничного товарооборота. Таким образом динамика роста/падения объема розничного товарооборота чаще всего следует тренду роста/падения ВВП.
Динамика розничного товарооборота Алматы на фоне роста ВВП Казахстана
Критерии, по удовлетворении которых торговый центр причисляется к современным объектам:
Международные бренды
По данным аналитиков ColliersInternational, на сегодняшний день в Казахстане насчитывается около 200 международных торговых брендов. Тем не менее, потребность в брендах, ориентированных на масс-маркет (к примеру, H&M) все еще сохраняется. Ожидается, что присутствие на казахстанском рынке брендов Zara, Bershka, RalphLauren, LouisVuitton, Dior усилит дальнейшую экспансию мировых брендов. Прирост количества брендов luxury и premium класса ожидается осенью 2014 года с открытием торговой галереи премиум-уровня в ТРЦ«Достык Плаза».
Международный оператор сети кафе-баров «HardRockCafe» откроет первую точку в Казахстане в Алматы. За более чем 40 лет работы «HardRockCafe» открыли более 140 кафе в 44 странах мира. Известно, что в Алматы ресторан будет находиться на месте бывшего «ShishaBar».
Выводы и перспективы дальнейшего развития
Согласно выводам экспертов Colliers International, основными «препятствиями» на пути дальнейшего развития рынка ритейла в южной столице Казахстана являются ряд факторов, среди которых относительная малочисленность населения города (около 2 млн. человек, включая пригородные зоны), слаборазвитая транспортно-логистическая система, высокие таможенные пошлины, отсутствие льгот и преференций по налоговой базе. Кроме того, количество международных торговых брендов на рынке Казахстана (около 200) является недостаточным для создания уникального набора арендаторов в новых торговых центрах, в результате чего ТРЦ «копируют» друг друга.
Относительно дальнейшего развития сектора розничной торговли, эксперты отмечают необходимость заполнения ниши масс-маркета такими игроками как H&M и C&A, а также аналогичными им брендами, предлагающими одежду для всех возрастов по приемлемым ценам. Кроме того, свободным остается сегмент ритейла в формате «BigBox», предлагающих товары для дома, мебель и товары категории DIY («сделай сам»). К таким магазинам относятся, среди прочих,IKEA и OBI. Увеличение торговых площадей города сопряжено с привлечением новых операторов ритейл сектора. К примеру, с открытием «TurkMall» эксперты Colliers не исключают массовую экспансию брендов из Турции. На фоне этой положительной тенденции появления мировых операторов фаст-фуда (KFC, BurgerKing, PizzaHut) на рынке Казахстана можно ожидать расширение списка операторов этого сектора за счет привлечения брендов McDonalds и Subway.
Проблемой также остается нехватка крупных загородных дискаунт-центров, как для продуктовых товаров, так и для одежды, мебели, бытовой техники.
И даже при существующем дефиците ритейлеров масс-маркета и дискаунт центров, многие торговые площади Алматы пустуют. При этом строительство новых идет полным ходом. «Нужны ли Алмате новые торговые площади, учитывая огромное количество незаполненных?» - с таким вопросом kursiv.kz обратился к аналитикам Colliers International.
«Если обратить внимание на торговые центры, построенные за последние 6-8 лет с привлечением профессиональной команды консультантов, архитекторов, планировщиков и других специалистов, то можно заметить, что процент незаполненных площадей в них очень низок. Связано это в первую очередь с тем, что в них созданы комфортные условия, как для арендаторов, так и для покупателей. Заполнение торговых площадей арендаторами и поток посетителей - взаимосвязанные факторы: широкий выбор брендов, представленных в ТРЦ, высокая посещаемость с целью совершения покупок. Высокая посещаемость означает большее количество компаний, желающих разместить свои торговые точки в данных ТРЦ. Вектор торговли сместился в сторону увеличения качества, как при строительстве, так и во время эксплуатации. Дальнейшая тенденция проста: город будет наполняться торговыми центрами соответствующего качества. Менее успешным центрам придется прибегать к привлечению профессиональных команд для проведения реконцепции», - считают эксперты компании Colliers International.
Автор: Аяжан АБЖАНОВА
Источник: Делового еженедельника «КУРСИВъ» (https://www.kursiv.kz)
