Водный кодекс Российской Федерации право ограниченного пользования водными ресурсами квалифицирует как водный сервитут.
Близкими к сервитутам являются и побочные лесные пользования (по лесному законодательству) в форме сенокошения, пастьбы скота, сбора грибов, ягод, размещение ульев и пасек, которые по ст. 29 Лесного кодекса отнесены к видам лесопользования. Однако едва ли есть серьезные основания для законодательного превращения указанных видов водопользования и лесопользования в сервитуты или даже доктринального включения их в группу сервитутов. Эти правовые институты пользования природными ресурсами оформлены в правовые конструкции особых видов права пользования, имеющих отличия от понятия сервитута, закрепленного в земельном законодательстве. К вещным правам (точнее - к правам, имеющим вещные аспекты), относят право залога прав на природные ресурсы, правовые особенности которого проанализированы в специальной главе данной работы. Здесь следует отметить лишь то, что из всего законодательства о пользовании природными ресурсами право залога специально предусмотрено лишь земельным законодательством и законодательством о недрах и недропользовании.
В Указе «О земле» залогу земельного участка и права землепользования посвящена глава 8-я. Согласно ст. 56, предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности, и право землепользования. При этом Указ устанавливает, что к отношениям по залогу земельного участка и права землепользования применяются положения об ипотеке недвижимости. Вместе с тем, в главе 8-й Указа «О земле» имеются и специальные нормы, накладывающие ограничения на указанные виды залога, а также регламентирующие право залога земельного участка или права землепользования земельным участком, на котором имеются здания и сооружения.
Среди ограничений, установленных на залог земельного участка и права землепользования, следует отметить запрет на залог участка и права землепользования, когда в отношении последних не допускается законом совершение сделок, а также запрет залога права краткосрочной аренды и временного безвозмездного землепользования. Имеются и некоторые другие ограничения залога земельного участка и права землепользования.
Передача права недропользования в залог регламентирована ст. 15 Указа «О недрах и недропользовании», а также Положением о порядке выдачи разрешений на передачу права недропользования в залог, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1998 г.
Передача права недропользования в залог допускается лишь в случаях и порядке, в которых, согласно ст. 14 Указа «О недрах и недропользовании» возможна вообще передача права недропользования.
Из всех описанных выше прав на природные ресурсы легально к вещным правам отнесены следующие права на землю: право собственности, право землепользования, право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, сервитут (подпункт 1 ст. 1 Указа «О земле). Кроме того, к вещным правам на землю ст. 1 упомянутого Указа относит также «иные вещные права, кроме перечисленных выше». К таким иным вещным правам можно отнести право залога земельных участков и права землепользования. Видимо, есть все основания отнести к вещным права на другие природные ресурсы, аналогичные вещным правам на землю, а именно: право государственной собственности, большинство видов прав пользования природными ресурсами. При этом нужно исходить из признаков, присущих вещным правам, описанным в предыдущих главах работы, а не только и даже не столько по аналогии с земельными правами, легально признанными вещными. Прежде всего это абсолютный характер вещных прав, наличие у них объекта в виде вещей, наличие права следования, возможность защищать эти права с помощью вещных исков.
При этом следует учесть, что в чистом виде вещных прав не существует. Все они в той или иной степени находятся в единстве с обязательственными правами, абсолютные права находятся в единстве с относительными, а вещные права могут иногда защищаться и обязательственно-правовыми методами. Это следует принимать во внимание, поскольку выделение вещных прав в законодательстве имеет не только теоретическое, но и практическое правоприменительное значение. Из-за того, что вещные права имеют и признаки обязательственных прав, во избежание их смешения на практике, важно законодательное определение видов вещных прав, как это, например, сделано в ст. 1 Указа «О земле». При этом вещными следует законодательно признавать те права, в которых признаки вещных прав являются доминирующими, а выявление доминирующих признаков для отнесения прав к вещным - это уже задача науки права. Так, например, легальное отнесение права собственности и права землепользования к вещным правам позволило ввести в Указ «О земле» норму ст. 115, по которой право собственности и право землепользования могут защищаться в порядке, предусмотренном ст. ст. 259 - 267 Гражданского кодекса для защиты права собственности и иных вещных прав.
Учитывая сказанное, не вызывает сомнения отнесение к числу вещных права собственности на отдельные виды природных ресурсов, поскольку это право ст. 195 Гражданского кодекса относит к числу вещных.
Сложнее обстоит вопрос об отнесении к числу вещных права недропользования, водопользования и лесопользования, поскольку, в отличие от права землепользования, эти права не закреплены в законе как вещные. Однако (по аналогии с правом землепользования) эти права можно отнести к вещным, поскольку они имеют в основном те же юридические признаки, что и право землепользования, в частности, эти права включают в себя и право владения на недра, воды и леса, носят абсолютный характер и могут защищаться вещными владельческими исками.
Но есть еще и такие виды права пользования природными ресурсами, при которых у пользователей трудно выявить право владения ресурсами (например, право любительской охоты, право сбора грибов в лесах и некоторые другие аналогичные права пользования). Защита этих прав с помощью вещных исков практически невозможна и возможность отнесения таких видов права пользования природными ресурсами к вещным нуждается в дальнейших научных исследованиях.
Параграф 2. Вещные права на землю
В соответствии с п. 1 ст. 195 ГК РК, из прав на землю к вещным правам относятся право собственности, право землепользования и другие вещные права. В частности, исходя из признаков вещных прав, изложенных в настоящей работе, к вещным правам на земельные участки относятся, кроме права собственности, право постоянного и временного землепользования, сервитуты, залог, право доверительного управления.
Объектом всех указанных прав являются земельные участки. Вещные права, как уже было сказано, возникают на вещи, определяемые индивидуальными признаками. В связи с изложенным, одной из предпосылок возникновения вещных прав на земельные участки является формирование объекта. Индивидуализация земельных участков как объектов правоотношений в настоящее время осуществляется путем присвоения им кадастровых номеров, определением границ, их координированием для установления их местонахождения, определением категории и целевого назначения земельного участка и другими параметрами. Идентификация земельного участка осуществляется путем занесения необходимых его признаков в земельный и правовой кадастры, а также в правоподтверждающие документы (акты на право собственности, право постоянного землепользования и т. д.). Действующие формы правоподтверждающих (правоустанавливающих) документов на земельные участки, утвержденные постановлениями Правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г., от 6 декабря 1996 г. и от 10 декабря 1996 г., содержат необходимые признаки земельного участка, позволяющие идентифицировать земельный участок, и необходимые для ведения земельного и правового кадастров. Однако, в настоящее время возникают проблемы отнесения земельных участков к землям общего пользования на землях населенных пунктов, для которых Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 г., (далее - Указ «О земле») установлен особый правовой режим. В частности, такие земли не могут быть объектами частной собственности и сделки в отношении их запрещены (ст. ст. 33 и 39). Существующие формы правоустанавливающих (правоподтверждающих) документов не содержат сведения о принадлежности земельного участка к таким землям. В связи с этим органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, трудно соблюсти требования, установленные законодательством в отношении таких земель. В связи с этим в законодательстве необходимо предусмотреть процедуру отнесения земельных участков к землям общего пользования.
В настоящее время имеют хождение старые формы правоустанавливающих документов (на право пожизненного наследуемого владения землей, на право постоянного пользования), которые, в соответствии с п. 8 ст. 122 Указа «О земле», не утратили юридическую силу. Однако, такие документы не позволяют в полной мере идентифицировать земельный участок как объект недвижимости, поскольку в них не указаны такие сведения, как кадастровый номер, категория земли, делимость или неделимость земельного участка. В настоящее время органами по ведению земельного и правового кадастров согласована процедура восполнения недостающей информации в таких документах либо путем внесения в них дополнительной информации, либо заменой на новые формы документов. Замена таких документов требует проведения землеустроительных работ, затраты по проведению которых ложатся на плечи правообладателей. В связи с этим, несмотря на то, что старые формы актов не утратили юридическую силу, право, закрепленное в них, в ряде случаев не может быть осуществлено без замены документов на новые формы актов.
Основной проблемой при формировании земельного участка как объекта права является установление системы идентифицирующих признаков, которые необходимо вносить в правоустанавливающие документы. Указанные признаки являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный участок от другого; они, кроме того, определяют правовой режим объекта. В частности, такие параметры, как категория земли, целевое назначение, делимость или неделимость земельного участка определяют его правовое положение. Например, земли обороны, особо охраняемых природных территорий и др. (п. 3 ст. 33 Указа «О земле») не могут находиться в частной собственности; часть неделимого земельного участка не может быть предметом сделки об отчуждении и т.д.
На различных этапах развития законодательства набор параметров земельного участка, определяющих его правовой режим, менялся. Возможные последующие изменения, связанные с введением новых или отменой прежних идентифицирующих признаков, вновь создадут проблемы юридической силы ранее выданных документов и заполнения правового и земельного кадастров. В связи с изложенным, считаем, что необходима гибкая система обмена информацией земельного и правового кадастров, не требующих в каждом случае замены ранее выданных правоустанавливающих (правоподтверждающих) документов на новые. Последние, на наш взгляд, должны содержать основные параметры земельного участка. При изменении других необходимо предусмотреть информационный обмен между указанными органами. В частности, делимые земельные участки в ряде случаев могут быть признаны неделимыми, и наоборот. Это означает, что в настоящее время в случае изменения указанного параметра потребуется замена правоустанавливающего документа.
В законодательстве Республики Казахстан, кроме понятия «земельный участок», под которым понимается выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Указом порядке за субъектами земельных отношений (подпункт 6 п. 1 ст. 1 Указа «О земле»), существует понятие земля (п. 3 ст. 6 Конституции РК, подпункт 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 30 Указа «О земле»). В связи с этим возникает вопрос о соотношении указанных понятий и субъектах, которые могут стать обладателями вещных прав на такие объекты. Согласно определению, данному в Указе «О земле», земля - это природный объект хозяйствования, являющийся в соответствии с законодательством объектом собственности и землепользования (недвижимое имущество). Нам представляется, что понятия «земля» и «земельный участок» соотносятся как род и вид. Причем объектами права частной собственности и права землепользования могут быть только земельные участки. Земля, на наш взгляд, является объектом только государственной собственности. Такой вывод следует из п. 2 ст. 30 Указа «О земле», закрепившего принцип презумпции права государственной собственности на земли, не находящиеся в частной собственности. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут быть выделены или не выделены в земельные участки. В частности, предоставление земли в собственность или в землепользование всегда происходит путем формирования земельного участка. В связи с изложенным возникает вопрос о том, являются ли нераспределенные государственные земли индивидуально определенными вещами, поскольку они не имеют кадастровых номеров и т.д. Считаем, что в указанных случаях индивидуализация земли как объекта права государственной собственности осуществляется на основе иных признаков. В частности, это границы государств, земельно-кадастровая основа земельного кадастра, где земли распределены по категориям, бонитету земли и другим параметрам. Границы государств позволяют разграничить территории одних государств от территории других государств. В Казахстане в пределах его границ все земли, не находящиеся в частной собственности, признаются собственностью государства.
Изложенное еще раз подтверждает, что объекты вещных прав всегда должны быть индивидуализированы. В этой связи считаем недопустимым определение объектов права государственной собственности через использование таких понятий, как воды, растительный и животный мир, как это было сделано в Конституции Республики Казахстан (ст. 6). Такие нормы создадут конкуренцию прав государства и иных субъектов, которые, в соответствии с законодательством, могут быть собственниками домашних животных, замкнутых водоемов, лесных и иных многолетних насаждений, находящихся на их земельных участках и т. д. (ст. 14 Указа «О земле» и др.). В связи с этим считаем, что терминологию, использованную в Конституции Республики Казахстан для определения объектов исключительной собственности государства, необходимо уточнить либо установить презумпцию государственной собственности на такие объекты, если они не находятся в частной собственности.
К вещным права на земельные участки, как было сказано выше, относятся право собственности, право постоянного и временного землепользования. Рассмотрим каждый из них.
Законодательством Казахстана допускается государственная и частная собственность на земли (земельные участки). Институт частной собственности введен Конституцией Республики Казахстан, согласно которой земля может находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом (ст. 6). Субъекты, объекты и правовой режим земельных участков, находящихся в частной собственности, устанавливаются Указом «О земле» и иными нормативно-правовыми актами.
Возможность приобретения земельных участков в частную собственность зависит от субъектного состава, категории земли и целевого назначения земельного участка. Граждане РК, в соответствии со ст. 33 Указа «О земле», могут приобрести в частную собственность земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. В частной собственности граждан и юридических лиц, в т. ч. и иностранных, могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в т. ч. жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением. Для иных целей иностранные субъекты могут приобрести право временного землепользования, но не частную собственность.
Иностранные государства на территории Казахстана могут на основании международного договора приобрести только право землепользования (п.3 ст. 30, п. 6 ст. 38 Указа «О земле»). Поскольку право постоянного землепользования предоставляется только для определенных целей, иностранные государства в установленном порядке могут стать обладателями только права временного землепользования. Однако, в соответствии с международным договором, ратифицированным республикой, иностранные государства в силу приоритета таких договоров перед законами РК могут стать обладателями и других вещных прав на земельные участки, в т. ч. права собственности и права постоянного землепользования. В законодательстве РК нет запрета на приобретение иностранными государствами права собственности на иные объекты недвижимости, прочно связанные с землей, например, на здания, сооружения. В связи с этим существует проблема определения природы прав на земельные участки в тех случаях, когда указанными субъектами здания приобретаются в собственность. В частности, посольства иностранных государств не являются самостоятельными субъектами вещных прав, а выступают в гражданском обороте от имени государства. Для размещения посольств они могут приобрести здания на территории Казахстана, которые признаются собственностью иностранного государства.
Для определения природы прав на земельные участки в указанных случаях следует исходить из следующего. В ст. 18 Указа «О земле» закреплен принцип неотрывности прав на здания и земельные участки, необходимые для эксплуатации и содержания таких зданий. Причем, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, природа прав на указанные объекты должна совпадать. В частности, право собственности на здания влечет право собственности на земельные участки и т.д. Из указанного правила есть следующие исключения: 1) право собственности на здания (сооружения), расположенные на земельных участках крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащих членам на праве постоянного землепользования; 2) право собственности на здания (сооружения), возведенные в порядке, установленном подпунктом 5 п. 1 ст. 28 Указа «О земле», на земельных участках, предоставленных во временное землепользование. Исключением является также случаи приобретения иностранными государствами в собственность зданий, поскольку земельные участки, на которых расположены указанные объекты, не могут перейти в собственность иностранного государства, являющегося собственником здания. На практике их права на земельные участки переоформляются во временное землепользование независимо от того, какие права имели на землю отчуждатели.
При последующем отчуждении иностранными государствами принадлежащих им объектов недвижимого имущества лицам, которые могут быть обладателями права собственности на земельные участки, на которых расположены здания (сооружения), принадлежащие им на праве собственности, возникают проблемы определения природы приобретаемого ими права на земельный участок. Отчуждателю (иностранному государству) принадлежало только право временного землепользования. В связи с этим приобретателю оно не может передать иное право («Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам»). Однако, в тех случаях, когда иностранное государство приобрело указанное имущество на вторичным рынке от лиц, являющихся собственниками земельных участков, в связи с переоформлением прав иностранного приобретателя во временное землепользование, поскольку нет частного собственника, происходит возвращение земельного участка в государственный земельный фонд. Однако, в связи с тем, что указанный земельный участок был уже однажды выведен из состава государственных земель на законных основаниях (возмездно или безвозмездно), и не было законных оснований для его возврата в государственную собственность, считаем, что за последующими приобретателями следует признать на приобретаемые земельные участки право собственности без соблюдения повторной процедуры предоставления таких земельных участков.
Более сложные проблемы возникают при установлении субъектов вещных прав на земельные участки, принадлежащие учреждениям, созданным с участием иностранных государств. В соответствии с законодательством РК учреждения на здания (сооружения) приобретают право оперативного управления. Земля в указанных случаях переходит им в постоянное землепользование (подпункт 2 п. 1 ст. 40 Указа «О земле»). Собственниками имущества учреждения считаются учредители. Однако, в тех случаях, когда учредителями являются иностранные государства, на земельные участки они не могут приобрести право собственности, если иное не предусмотрено международным договором, ратифицированным Парламентом РК. Таким образом, право собственности на здания (сооружения) принадлежит учредителям, а земельные участки, кроме указанного случая, остаются в собственности Казахстана. Однако следует учесть, что вещные права учреждения являются производными от прав учредителей. Собственность иностранного государства на здания должна влечь возникновение определенного вещного права на земельные участки. Постоянное землепользование им не может принадлежать. Остается право временного землепользования. Но право постоянного землепользования учреждения не может быть производным от права временного землепользования учредителя. В связи с изложенным считаем, что в указанных случаях природа прав на земельные участки иностранного государства, учредившего учреждение, всегда должна определяться международным договором. Приемлемым считаем признание за ними права постоянного землепользования. В иных случаях они будут признаны собственниками только движимого имущества.
В п. 3 ст. 33 Указа «О земле» перечислены земли, которые не могут находиться в частной собственности. К ним отнесены земельные участки:
1) сельскохозяйственного назначения, кроме случаев, указанных в п. 1 ст. 33 (участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства);
2) обороны;
3) особо охраняемых природных территорий;
4) лесного и водного фондов;
5) земли общего пользования на землях населенных пунктов.
Земли, перечисленные в подпунктах 1-4 п. 3 ст. 33 Указа, относятся к категориям земли и сведения об этом отражаются в правоустанавливающих (правоподтверждающих) документах и в земельном, а в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество, - и в правовом кадастрах. Земли общего пользования на землях населенных пунктов не относятся к самостоятельной категории земель и входят в состав земель населенных пунктов. В связи с этим, как уже было изложено выше, возникают проблемы соблюдения специального правового режима, установленного для них, поскольку ни в правоустанавливающих (правоподтверждающих) документах, ни в земельном кадастре нет сведений о принадлежности земельного участка к землям общего пользования. В соответствии с определением, данным в Указе «О земле», землями общего пользования признаются земельные участки, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, проездами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами, предназначенными для нужд населения. Таким образом, из определения следует, что любые перечисленные объекты, предназначенные для нужд населения, не могут находиться в частной собственности. Такие ограничения, устанавливаемые исходя из специфики объектов, на наш взгляд, необоснованны. Они являются препятствием для инвестиций в указанные сферы, что не может способствовать, например, благоустройству пляжей, скверов и других зон отдыха. В связи с изложенным считаем, что в каждом населенном пункте должен быть из числа указанных объектов определен перечень объектов, которые не могут быть переданы в частную собственность, исходя из целевого назначения и необходимости их сохранения в государственной собственности. Остальные объекты могли бы быть переданы в частную собственность.
Право частной собственности на земельные участки может возникнуть в случаях предоставления, передачи, универсального правопреемства. Предоставление земельных участков возмездно, а в случаях, установленных законодательством, безвозмездно, осуществляется государством..Передача права частной собственности осуществляется на вторичном рынке при отчуждении гражданами и юридическими лицами земельных участков, принадлежащих им на праве частной собственности. Универсальное правопреемство имеет место при наследовании или реорганизации юридического лица. Еще одним специфическим основанием возникновения права частной собственности на земельные участки следует признать трансформацию ранее предоставленного права из одного вида в другой в связи с изменением законодательства. В последнем случае это происходит только в силу законодательных актов. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 122 Указа «О земле», граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что граждане и негосударственные юридические лица, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено раньше.
Если право постоянного пользования, ранее предоставленное гражданам и негосударственным юридическим лицам, не выкуплено ими, собственники зданий и других объектов недвижимости, прочно связанных с землей, не приобретают права собственности на земельные участки, занятые указанными объектами. В соответствии с редакцией п. 2 ст. 122 Указа «О земле» от 14 июля 1997 г., такие лица должны либо выкупить земельные участки в собственность, либо переоформить во временное землепользование на условиях краткосрочной или долгосрочной аренды. В соответствии с ранее действовавшей редакцией указанной статьи такие лица становились постоянными землепользователями. В связи с внесенными изменениями возникла проблема определения природы прав на земельные участки собственников зданий в тех случаях, когда ими не были выполнены требования новой редакции излагаемой статьи. До выкупа или переоформления во временное землепользование незаконным их владение землей назвать нельзя, так как эти земли были предоставлены в постоянное пользование в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Права собственности или временного землепользования они не приобрели. Правом постоянного землепользования в указанном случае они также не обладают. Между тем, в п. 1 ст. 118 Указа «О земле» закреплен принцип неотрывности прав на землю и на расположенные на ней здания (сооружения). Ранее действовавшую редакцию данного пункта считаем более удачной. Кроме того, собственникам недвижимости, не выполнившими требования Закона о выкупе земли, установлены ограничения их прав по распоряжению имуществом. В частности, в соответствии с п. 7 «Порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования», утвержденного постановлением Правительства РК от 10 декабря 1996 г, продажа таких земельных участков допускается только при условии их выкупа в собственность. Такие ограничения в законодательстве считаем необоснованными. Во-первых, собственники зданий могли такие земли переоформить во временное долгосрочное землепользование, которое в соответствии с п. 2 ст. 41 Указа «О земле» является отчуждаемым правом. Во-вторых, практика показывает, что такое ограничение снижает активность рынка недвижимости, поскольку многие собственники зданий, не выкупившие земельные участки в связи с финансовыми трудностями, не имеют возможности продать здания и продолжают тем самым усугублять свое финансовое положение, в то время как есть приобретатели, которые могут выполнить перед государством обязанности по выкупу земельных участков. В связи с изложенным считаем, что указанное ограничение на передачу права необходимо снять, если договором между отчуждателем и приобретателем будет предусмотрено, что обязанности по выкупу земельного участка у государства возлагаются на приобретателя. Указанную обязанность следовало бы регистрировать в правовом кадастре как ограничение прав приобретателя. Пунктом 3 ст. 122 Указа «О земле» предусмотрена норма о переходе земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания домов, в которых находится несколько квартир и (или) нежилых помещений, с даты вступления в силу настоящего Указа «О земле» в общую собственность собственников этих помещений или в собственность юридических лиц, образованных собственниками помещений. При анализе этой нормы возникает два основных вопроса:
1) о допустимости перехода земельного участка при многоквартирных жилых домах (объект кондоминиума) в собственность КСК или иного юридического лица, созданного для управления объектом кондоминиума, в котором квартиры и нежилые помещения (далее - вторичные объекты) находятся в раздельной собственности участников кондоминиума;
2) о возможности признания участников кондоминиума собственниками земельного участка на основании закона, если формирование земельного участка еще не произошло.
Из анализа положений Указа «О земле» (ст. 18) следует, что права на землю и расположенные на ней объекты недвижимости неразрывно связаны друг с другом. Кроме того, природа прав на указанные объекты должна совпадать, если иное не предусмотрено законодательными актами. В связи с этим органы управления объектом кондоминиума не могут быть признаны собственниками земельного участка, на котором расположен дом, в котором вторичные объекты и общее имущество (крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т. д.) принадлежат собственникам помещений. Более того, орган управления объектом кондоминиума может быть по желанию собственников в любое время ликвидирован и управление может быть, например, передано третьему лицу. В связи с этим считаем, что земельные участки, которые на основании Указа «О земле» были оформлены в собственность КСК или других органов управления объектами кондоминиума, необходимо признать общей долевой собственностью участников кондоминиума. Участники кондоминиумов, не являющиеся собственниками помещений (субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления), должны признаваться субъектами права общего долевого постоянного землепользования. При этом собственниками земельного участка в указанном случае вместе с другими собственниками помещений должны признаваться их учредители.
Норма п. 3 ст. 122 Указа «О земле», которая с момента вступления в силу Указа признала собственников помещений (или созданное ими юридическое лицо) в существующих объектах кондоминиумов собственниками земельного участка, также трудно реализуема. Дело в том, что в большинстве случаев земельные участки при многоквартирных жилых домах не сформированы. Не определены их площадь, границы, не присвоен кадастровый номер и т. д. То есть не произведена идентификация земельного участка. Это может вызвать не только проблемы определения границ земельного участка данного объекта кондоминиума, но и споры с участниками смежных объектов кондоминиума и другими соседями. В связи с изложенным, в настоящее время возникновение у участников существующих объектов кондоминиума прав на земельные участки осуществляется путем предоставления. Процедура предоставления земельных участков участникам существующих объектов кондоминиума урегулирована»Порядком предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума», утвержденным постановлением Правительства РК от 22 декабря 1997 г.
Право частной собственности на земельные участки является новым институтом в Казахстане. В связи с этим при применении его норм возникают ряд вопросов, обусловленных несовершенством или противоречиями в законодательстве. Развитие указанного института должно происходить путем устранения указанных недостатков, усилением гарантий прав собственников, расширением состава земель, передаваемых в частную собственность, а также субъектного состава негосударственных собственников. В частности, в настоящее время обсуждаются вопросы о введении частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Указанные земли в соответствии с действующим законодательством предоставляются гражданам РК только для целей, предусмотренных в п. 1 ст. 33 Указа «О земле». Изменения в законодательстве, направленные на расширение субъектного состава лиц, которые могут приобрести земли сельскохозяйственного назначения в собственность, позволят увеличить инвестиции в рассматриваемую сферу и развитию сельскохозяйственного производства.
К вещным правам на земельные участки относятся также право постоянного и временного землепользования, а также право временного пользования земельным участком. Согласно определениям, данным в ст. 1 Указа «О земле», под правом землепользования понимается право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование). Право временного пользования земельным участком возникает только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, и представляет собой право субъекта владеть и пользоваться земельным участком, возникающее на основе договора о временном пользовании земельным участком между собственником земельного участка и временным пользователем (арендатором или безвозмездным пользователем). Как видно из определений, указанные права предоставляют обладателям право владения и пользования чужим земельным участком. В объеме, предусмотренном законом, они имеют и право распоряжения.
Вещно-правовая природа рассматриваемых прав выражается не только в обладании землепользователями правами владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в установленном объеме. Это относится и к способам удовлетворения интереса управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, и в абсолютном характере защиты от незаконных посягательств третьих лиц, в т. ч. и от собственника, и в следовании за вещью рассматриваемых прав и т.д. Например, землепользователь может самостоятельно защищаться от нарушений своего права третьими лицами, не прибегая к помощи собственника. Такое право предоставлено ему ст. 265 ГК РК, в соответствии с которой правом предъявления виндикационного и негаторного исков наделены лица, хотя и не являющиеся собственниками, но владеющими имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. Таким образом, все титульные владельцы, в т. ч. постоянные и временные землепользователи, обладают правом абсолютной защиты. Изложенное доказывает вещно-правовую природу указанных прав и позволяют в случае пробелов в законодательстве прибегнуть к нормам, регулирующим вещные права, если иное не установлено законодательством и не противоречит существу возникающих отношений. Это не исключает существования между собственником земельного участка и землепользователем обязательственных правоотношений, связанных с выполнением принятых по договору обязательств (по уплате арендной платы, использованию земельных участков по назначению и т. д.).