Таким образом, в осуществлении права недропользования следует различать два вида отношений: внутренние (обязательственные правоотношения между компетентным органом и недропользователем) и внешние (вещные правоотношения недропользователя со всеми остальными лицами, в т. ч. собственником, обязанным не мешать ему осуществлять вещное право недропользования).
С самого начала осуществления иностранных инвестиций в Казахстане стоял вопрос о возможности продажи и залога лицензии. Из-за отсутствия такого права стали прекращаться иностранные инвестиции, так как иностранные инвесторы не могли получать кредиты от банков без возможности залога лицензии.
По Указу «О нефти» продажа и залог лицензий были невозможны. Этот запрет был установлен не самим Указом о нефти, а Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, «О лицензировании» от 17 апреля 1995 г., где было закреплено общее положение о неотчуждаемости лицензии.
Разработчикам проекта Указа «О недрах и недропользовании» пришлось перед его принятием добиваться изменения Указа, имеющего силу закона, «О лицензировании». Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, от 23 декабря 1995 г., такие изменения были внесены. Была предусмотрена возможность закрепления в законодательных актах права отчуждения лицензии.
В соответствии со ст. ст. 14 и 15 Указа «О недрах и недропользовании» определен механизм продажи и залога лицензий. Выступает такая продажа как передача права недропользования, однако допускается она только с разрешения лицензионного органа.
Разрешение лицензионного органа на передачу права недропользования конкретному лицу дается отдельно в каждом случае такой передачи. Не допускается установление в лицензии и контракте общего разрешения на передачу права недропользования любому лицу по усмотрению недропользователя или по соглашению с компетентным органом. Передача права недропользования производится путем передачи с соответствующим переоформлением лицензии.
Право недропользования также может быть передано в залог на основе договора залога имущественных прав, причем предусмотрено, что полученный под залог права недропользования кредит должен быть использован только на цели недропользования, предусмотренные лицензией.
Новым важным моментом, установленным в Указе «О недрах и недропользовании», является уточнение порядка прекращения лицензии. Раньше эти вопросы вызывали большие затруднения на практике. В случае замены одного из участников в СП вставал вопрос о выдаче новой лицензии, хотя ни участники СП, ни лицензионный орган не возражали против сохранения прежней лицензии.
В соответствии со ст. 39 Указа «О недрах и недропользовании» изменение состава участников юридического лица без согласия лицензионного органа может послужить основанием прекращения действия лицензии, только если условием выдачи лицензии является определенный состав участников. Если такое условие не оговаривалось при выдаче лицензии, изменение состава участников, а также преобразование юридического лица не влекут прекращения лицензии. Но при этом, если лицензионный орган даст согласие на изменение состава участников юридического лица, действие лицензии сохраняется.
Не прекращается лицензия и при иных видах реорганизации юридического лица при условии, что юридическое лицо, на имя которого выдана лицензия, сохраняется.
Во всех случаях производится просто переоформление лицензии без изменения даты ее первоначальной выдачи и без возложения на лицензиата дополнительных обязанностей.
Такое упрощение порядка выдачи, продажи, залога, сохранения лицензии имеет большое значение для создания благоприятного инвестиционного климата. Иностранных инвесторов, и особенно банки, которые кредитуют вложение инвестиций, больше всего волнуют простой и достаточно надежный способ выдачи лицензий, продажа и залог лицензии, сохранение лицензии при различных реорганизациях юридического лица и замены его участников.
Субъектами права недропользования могут быть физические и юридические лица, в т. ч. иностранные, а также иностранные государства, международные организации (ст. 11 Указа «О недрах и недропользовании»). Указ подразделяет субъектов недропользования по нескольким критериям, в т. ч. на национальных и иностранных, постоянных и временных. Указ выделяет среди недропользователей юридические лица, в т. ч. иностранные (ст. 11).
Раньше, в соответствии с Положением о лицензировании от 8 августа 1994 г., лицензия могла выдаваться не только юридическим лицам, но так называемым «хозяйствующим субъектам» (п. 2.7 Положения). В качестве хозяйствующих субъектов» могли выступать как юридические лица, так и иные образования, не имеющие статуса юридического лица. К ним, в частности, мог быть отнесен и консорциум.
Представляется, что в соответствии с действующим законодательством консорциум как таковой не может получить лицензию, так как он не является юридическим лицом по законодательству Республики Казахстан (ст. 228 ГК).
Закон прямо не устанавливает, может ли получить одну и ту же лицензию только одно юридическое лицо (в т. ч. иностранное), либо одну лицензию могут одновременно получить несколько субъектов, несколько юридических лиц при наличии взаимного согласия. Указ «О недрах и недропользовании» не исключает возможности получения одной лицензии несколькими лицами. Практика также пошла по пути выдачи одной и той же лицензии нескольким юридическим лицам. Например, лицензия на нефтяное месторождение «Южный Кумколь» выдана двум субъектам - юридическим лицам: казахстанско-канадскому СП «Туран Петролеум» и государственному акционерному обществу «Южнефтегаз»; лицензия на нефтяное месторождение «Жагыз-тюбе» выдана также двум казахстанским юридическим лицам: государственной компании «Мунайгаз» и Национальной академии наук Республики Казахстан.
При этом в первом случае от СП «Туран Петролеум» и государственного акционерного общества «Южнефтегаз» Министерство геологии Республики Казахстан затребовало договор о совместной деятельности между этими юридическими лицами. Во втором случае выдача лицензии государственной компании «Мунайгаз» и Национальной академии наук Республики Казахстан была произведена без договора о совместной деятельности, равно как и без какого-либо иного договора между ними.
Следует, на наш взгляд, в Указе «О недрах и недропользовании» более подробно урегулировать ситуацию с возможностью и условиями выдачи одной лицензии нескольким недропользователям. В частности, необходимо установить наличие заключенного между потенциальными недропользователями договора. Это, видимо, должен быть договор о совместной деятельности (простое товарищество) с образованием консорциума недропользоватей.
Выделение иностранных недропользователей среди иных субъектов недропользования имеет то практическое значение, что для них возможны исключения из общего режима недропользования в Республике Казахстан. В частности, в Договор между Республикой Казахстан и Соединенными Штатами Америки о поощрении и взаимной защите капиталовложений, подписанном в Вашингтоне в 1992 г. (ратифицирован Верховным Советом Республики Казахстан 18 декабря 1992 г.), предусмотрено, что «Республика Казахстан оставляет за собой право устанавливать или сохранять исключения ограниченного характера из наиболее благоприятного режима в ниже указанных областях или вопросах: владение землей, ее недрами,... другими природными ресурсами» (Приложение к договору РК и США, п. 3).
В отношении недропользования национальное законодательство не содержит каких-либо ограничений для иностранных инвесторов на этот счет. Более того, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в проведение операций по недропользованию провозглашено в качестве одного из принципов законодательства о недрах и недропользовании (п. 7 ст. 3 Указа «О недрах и недропользовании»).
Ограничения для иностранных инвесторов установлены в отношении землепользования. В соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 г., иностранные землепользователи не могут приобретать право постоянного землепользования, они могут взять землю только в аренду на 99 лет или на праве собственности, если на их земельном участке находится строение (ст. 34).
Глава 9. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ
Важнейшим в системе вещных прав является право на жилище, которое характеризуется определенными особенностями, вытекающими из серьезного значения жилища в удовлетворении жизненных потребностей каждого человека. Поэтому вещное право на жилище выражает не только принципы гражданского права, но также некоторые принципы социальной защиты, предоставляя в ряде случаев приоритет защите интересов граждан, проживающих в жилище.
Правовые отношения, содержанием которых является возникновение, осуществление, изменение или прекращение права на жилище, можно назвать жилищными правоотношениями. Существенным их элементом, служащим одновременно отличительным признаком данных правоотношений, является специфический объект - жилище, принадлежность, свойства, назначение и характер которого заметным образом влияют на все элементы правоотношения. Вещный характер права на жилище подтверждается ст. 194 Гражданского кодекса, которая для определения особенностей этого права отсылает к жилищному законодательству.
В соответствии с Законом «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. (далее - Закон, Жилищный закон) под «жилищем» понимается отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания (ст. 2). К жилищным следует отнести также отношения, объектом которых выступает на только жилище как отдельный предмет, но также часть жилища.
Характер проживания в жилище может быть различным: постоянное, временное, в связи с работой или иными обстоятельствами, без такой связи и так далее. Но все разновидности при их весьма существенном различии входят в единое понятие жилищного правоотношения, основным стержнем которого служит субъективное право гражданина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещный характер.
Как отмечалось в главе 1, существенной чертой всякого вещного права, кроме прав собственности, является, как правило, его комплексный характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных (обязательственных) элементов. Их соотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным; граница между ними носит весьма условный характер.
В пределах общего понятия «право на жилище» можно различить несколько разновидностей; главные из них:
право собственности на жилище;
жилищное право участника кондоминиума;
право пользования кооперативной квартирой;
право пользования жилищем в частном жилищном фонде;
право пользования государственным жилищем.
Здесь различаются:
Общее право пользования жилищем в коммунальном жилищном фонде;
право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам;
право пользования жилищем, принадлежащим государственному предприятию;
право пользования служебным жилым помещением;
право пользования жилищем, приравненным к служебному.
Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое, как известно, означает для собственника возможность в полном объеме и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Границы возможного осуществления правомочий определяются общим образом (недопустимость нарушения прав и правомерных интересов других лиц) или конкретными запретами закона. Эти же правила действуют, конечно, и в отношении права собственности на жилище.
В еще недалеком прошлом права собственника жилого дома или квартиры ограничивались законом и особенно - практикой его применения в большей степени, нежели собственника других видов имущества. Например, действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс Республики Казахстан запрещал собственнику жилища использовать его по нежилому назначению (ст. 4, 14). Практика исполнительной власти последних лет во многих регионах Казахстана запрещала собственнику приватизированного жилища свободно продавать его. И сейчас еще сохранились некоторые ограничения менее существенного характера. Но при этом особенности права собственности на жилище не выходят за пределы видовой специфики общего родового понятия.
Поэтому в настоящей главе не уделяется специальное внимание праву собственности на жилище, поскольку такое право рассматривается в других местах данной работы. Остановимся только на одном вопросе.
В полном соответствии с общими правомочиями собственника Жилищный закон предоставил собственнику жилища права использовать свою квартиру или свой дом по нежилому назначению (ст. 4, 18). В отличие от этого законодательство Российской Федерации сохраняет для частного жилья прежний режим - использование только по жилому назначению. Нежилое использование допускается, но только после перевода соответствующего помещения в категорию нежилых (ст. 288 ГК РФ). Подобные ограничения не учитывают ни статуса подлинного собственника, ни возможностей оперативных изменений в характере использования частного жилища.
Помимо собственника, его квартирой могут пользоваться другие лица: члены семьи, наниматели части или всего жилого помещения, гости, иные временные жильцы. Их положение с позиции «право на жилище» рассмотрим далее.
Прежде всего - члены семьи собственника жилого помещения. Их правовое положение и характер права на жилище в основных чертах определены Жилищным законом. Речь идет, конечно, о членах семьи, проживающих в одном жилище с собственником, т. е. о членах семьи, вселенных собственником в свое жилище. Круг таких членов семьи определен ст. 21 Закона. Они имеют равное с собственником право пользования помещением (п. 1 ст. 22). И это право защищается от нарушений со стороны любых лиц, даже - собственника. Такие члены семьи вправе вселять в помещение без согласия собственника своих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 22). Это свидетельствует о высокой степени автономности и абсолютного характера права членов семьи.
Они сохраняют право пользования помещением, даже выходя из состава семьи собственника (тот же пункт ст. 22). При реквизиции жилища или выкупе земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей члены семьи и даже бывшие члены семьи собственника приобретают право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации - налицо право следования (п. 1 ст. 30 Закона). Дополнительной защитой обеспечены интересы несовершеннолетних детей из состава семьи собственника при прекращении его права на жилище (п. 3 ст. 13; п. 2 ст. 30 Закона).
Изложенное дает основание оценить права членов семьи собственника на принадлежащее ему жилище в качестве вещного права, хотя оно и ограничивается производным и зависимым характером от права собственника.
Вещный и более самостоятельный характер прав членов семьи собственника жилища, их защита против нарушений со стороны других лиц, в т. ч. - против собственника, более четко выражены законодательством Российской Федерации (см., например, ст. 292 ГК РФ). Такое же мнение высказывалось в российской научной литературе (269). Высказывались, впрочем, и противоположные мнения, согласно которым права членов семьи собственника жилища носят не вещный, а обязательственный характер (270).
Параграф 1. Вещные права участников жилищного кондоминиума
Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего следует назвать права участника кондоминиума. Кондоминиум - новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно - осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.
Закон определяет кондоминиум как особую форму собственности на недвижимость, при которой отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).
Приведенное выше определение кондоминиума дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум уже предусматривается ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.
Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.).
Попытаемся дать более развернутую характеристику кондоминиума.
Во-первых, кондоминиум - это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать, как это иногда делается, с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы (см. об этом параграф 2 настоящей главы) - группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие - всем собственникам сообща.
В литературе, однако, и даже в законодательных актах эти понятия нередко смешиваются (271).
Смешение содержится и в Законе Республики Кыргызстан «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)»от 28 октября 1997 г. Такое же смешение допускалось в прошлом и в российском законодательстве (См. ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» (ВВС РФ, 1993, № 3, ст. 99); Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 № 2275 (САПП. 1993. № 52. ст. 5079).
В Законе Российской Федерации «О товариществах собственников жилья» от 26 июля 1996 г., а также в ст. ст. 290 - 291 ГК РФ эти понятия четко разделяются. Разделение проводится и в современной российской литературе (272). Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности. При соблюдении этих требований собственник вправе использовать свою квартиру и по нежилому назначению (п. 2 ст. 18 Закона).
В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику. Размер доли при отсутствии иного соглашения собственников устанавливается как отношение размера полезной площади жилого или нежилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всего дома. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. ст. 212 и 218 Гражданского кодекса, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в кондоминиуме, ни требовать ее выдела из общего имущества (273).
Таким образом это - так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой - определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.
Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение - обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо оттого, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество (274).
В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.
В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное - по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.
В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества ограниченного пользования (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.
В жилом доме, помимо жилых помещений могут быть нежилые, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Некоторые особенности предусмотрены ст. 37 Жилищного закона.
Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Закона).
Таковы характерные черты данного вида (данной формы) общей собственности. Из ее особенностей вытекает важный практический вывод: никто из лиц, не входящих в состав собственников помещений, не может иметь права на долю в общей собственности, а, значит, - не вправе распоряжаться ею.
Между тем, на пройденном уже пути приватизации государственного жилищного фонда местные исполнительные органы, оформив на жильцов право собственности на занимаемые ими квартиры, все остальное имущество дома, всю инфраструктуру жилого здания считали своим имуществом и распоряжались им по своему усмотрению: сдавали в аренду, а иногда и продавали подъезды, подвалы, подсобные помещения дома, не получая на это согласия собственников квартир и не передавая вырученные деньги в распоряжение этих собственников. Такие действия и ранее являлись незаконными. Сегодня же они прямо запрещены. Ст. ст. 2 и 31 Закона говорят, что все внеквартирное имущество дома принадлежит собственникам квартир на праве общей собственности, следовательно, никто другой не вправе ни распоряжаться общим имуществом, ни присваивать полученные за счет такого имущества доходы.
Согласно ст. 31 Закона, кондоминиум образуется в домах, принадлежащих двум или более собственникам помещений. Это подтверждает объективную природу кондоминиума, для образования которого не требуется решений, согласований, каких-либо разрешительных актов и т.п. Кондоминиум образуется лишь в силу того факта, что в доме есть несколько раздельных собственников, каждому из которых принадлежит индивидуальная собственность на помещение или несколько помещений, и есть элементы дома, принадлежащие всем собственникам. Как только в многоквартирном доме появляются хотя бы два собственника (это, например, возможно, если в государственном доме приватизирована только одна квартира), дом становится объектом кондоминиума, независимо от того, было ли произнесено это слово хотя бы одним из собственников. И далее: как только исчезает множественность собственников на один объект недвижимости, прекращается общая собственность на определенные части такого объекта, прекращается и кондоминиум. Это может быть, например, вследствие перехода права собственности на весь дом к одному лицу.
Основания прекращения кондоминиума также объективны, поэтому для прекращения не требуется принятия решения, приказа, постановления.
Закон устанавливает государственную регистрацию объекта кондоминиума (ст. 32 Закона). Но это - регистрация не субъекта, а объекта права. Поэтому само по себе отсутствие регистрации объекта кондоминиума при наличии условий его образования не доказывает отсутствие кондоминиума как такового. Но юридические правомочия его участников, границы таких правомочий, возможность образования органов управления кондоминиумом и вообще его правовой статус приобретают полную силу лишь с момента регистрации.
Поскольку кондоминиум - это смешанная форма собственности, к ее различным элементам применимы общие нормы об индивидуальной собственности участника на принадлежащее ему помещение и об общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав объекта кондоминиума. Такие нормы применимы с учетом, конечно, особенностей правового режима кондоминиума, установленных законом. К этим особенностям, в частности, относится (ст. 34 Закона) равенство прав всех участников кондоминиума (собственников помещений) на управление общим имуществом.
Ст. 37 Закона допускает исключение из равенства прав, вытекающее из характера помещения, находящегося в собственности участника кондоминиума. При осуществлении управления общим имуществом собственник нежилого помещения не вправе участвовать в решении вопросов, не затрагивающих интересов такого собственника. Аналогичным образом и собственник жилых помещений кондоминиума не вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений.
При управлении объектом кондоминиума действует принцип: одно жилище (независимо от размера и количества комнат) - один голос. Этот принцип сформулирован ст. ст. 43 и 47 Жилищного закона, говорящих об образовании кооператива собственников помещений и об общем собрании членов КСК, но он вполне применим к решению всех вопросов управления объектом кондоминиума. Следовательно, лицо, имеющее право собственности на несколько жилищ одного кондоминиума, имеет такое же количество голосов при решении вопросов использования общего имущества. И, напротив, из ст. 33 Закона вытекает, что несколько собственников одного жилища имеют одну долю в общем имуществе и поэтому - один голос в управлении.
На членов кондоминиума возлагаются также определенные обязанности. Прежде всего - участвовать во всех расходах, необходимых для содержания жилого здания в надлежащем состоянии. Такая обязанность должна исполняться независимо от того, проживает ли участник кондоминиума в своем помещении или живет в другом месте, в т. ч. - в другом государстве. Но, в отличие от равенства прав, объем участия в общих расходах различен и, как правило, зависит от размеров помещений, принадлежащих участнику кондоминиума. По соглашению участников при определении размера расходов могут учитываться и другие обстоятельства, например, - состав семьи участника кондоминиума.
В тех домах, в которых имеются и жилые, и нежилые помещения, различаются обязанности их собственников, поскольку собственники первых не участвуют в расходах, связанных только с нежилыми помещениями, и наоборот (ст. 37 Закона).
Важной обязанностью собственников помещений является предоставление возможности доступа в жилище, если это необходимо для обеспечения нормальной эксплуатации всего кондоминиального комплекса или его части (ст. 38 Закона). Например, необходимо перекрыть движение воды в связи с аварией водопроводной системы, а перекрытие возможно лишь в квартире, куда запрашивается доступ. При этом доступ в условиях аварийной или иной чрезвычайной ситуации возможен без предварительного предупреждения.
Собственник вправе возмездно или безвозмездно вселить в свое помещение других лиц (наниматели, родственники, гости и т. п.), которые вправе только пользоваться предоставленным помещением, но не могут им распоряжаться, не могут участвовать в управлении кондоминиумом. Однако и они несут субсидиарную обязанность по содержанию жилого здания в силу п. 2 ст. 36 Закона.
Это правило имеет важное практическое значение, ибо нередки случаи, когда собственник кондоминиальной квартиры, выезжая из места постоянного проживания, сдает ее в аренду на несколько лет, заверив арендатора, что в арендную плату включены все или определенные платежи. Здесь весьма возможно применить п. 2 ст. 36, принудительно взыскивая с арендатора всю задолженность.
Поскольку объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, имеющего нераздельную общую систему жизнеобеспечения, он должен и управляться как единый объект. Формы управления могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна форма. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой нанятым управляющим, третий - кооперативом жильцов и т. п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому п. 1 ст. 42 Закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.
Какие же возможны формы управления? Ответ дает ст. 42 Жилищного закона. Во-первых, - совместное управление домом, осуществляемое всеми собственниками, сообща решающими общие вопросы.
Такая форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов. Но она целесообразна лишь при небольшом количестве собственников. Закон допускает такую форму только при наличии от 2-х до 4-х участников. При этом следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст. 287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что, если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты.
Во-вторых, собственники вправе нанять специально для управления объектом кондоминиума физическое или юридическое лицо, которое будет представлять собственников перед всеми другими лицами, обеспечивающими деятельность кондоминиума. Распределение прав, обязанностей и ответственности устанавливается при этом договором собственников с таким управляющим.
В-третьих, собственники помещений могут образовать потребительский кооператив собственников квартир (КСК) в жилых домах или собственников помещений (КСП) в домах, где участниками кондоминиума являются собственники не только жилых, но и нежилых помещений. Правовое положение КСП тождественно правовому положению КСК.
В-четвертых, по желанию собственников возможен выбор другой организационной формы, не противоречащей закону. При этом, как уже говорилось, нельзя смешивать организационную форму управления жилищным комплексом (т. е. фигуру субъектов управления) с самим этим управляемым жилищным комплексом, т. е. с объектом управления.
Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одной организационной структурой (например, одним кооперативом), вправе выйти из этой структуры и образовать свою отдельную структуру управления.
Вместе с этим закон не запрещает, напротив, прямо предусматривает (п. 4 ст. 42) заключение собственником жилого помещения индивидуального договора об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, оказывающими подобные услуги. Такие договоры возможны при любой форме управления объектом кондоминиума. Разумеется, собственник, заключивший договор, освобождается от участия в общих расходах по оплате услуг, предусмотренных названным договором. Но при этом следует учитывать, что не все услуги, обеспечивающие жизнедеятельность дома, могут быть индивидуализированы. Некоторые из них могут оказываться только всем собственникам помещений единой массой. Участие в оплате таких услуг возлагается и на тех собственников, которые заключили индивидуальные договоры.
Практика показывает, что оптимальной формой управления объектом кондоминиума является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли и интересов каждого собственника при решении общих вопросов. Кооператив собственников квартир образуется на добровольной основе и функционирует, как и все другие потребительские кооперативы, через выборные органы: это общее собрание, правление и председатель правления. Ревизионная комиссия функционирует как орган контроля. К деятельности кооператива собственников квартир применимо общее кооперативное законодательство. Особенности правового режима КСК определены специальной главой 7 (ст. ст. 42-51) Закона.
Форма управления свободно избирается собственниками помещений. Столь же свободно она может быть изменена, т. е. одна форма по решению большинства собственников может быть заменена другой.
При выборе формы управления возможны три затруднительные ситуации.
Первая связана с периодом, длящимся до того момента, когда собственниками будет избрана определенная форма управления. Этот период не может быть более месяца со дня регистрации кондоминиума, и до его завершения все собственники несут солидарную ответственность по всем обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами (о солидарной ответственности нами уже говорилось). Именно она является стимулирующим фактором скорейшего выбора и создания формы управления.