Спасибо ипотечному кризису
Александр Калинин - личность в Казахстане довольно известная. Ученый, аналитик, эксперт по рынку недвижимости, заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков, он еще несколько лет назад одним из первых предсказал снижение цен на казахстанском рынке недвижимости.
- Какова сейчас ситуация на рынке жилья?
- По данным одного из крупнейших казахстанских банков, в Алматы на вторичном рынке жилья понижение цен за последние полгода превысило в среднем 42,5 процента. Наименьшее снижение наблюдается в микрорайоне “Самал” - 39,85 процента, а наибольшее - в спальных микрорайонах, таких как “Орбита”, “Мамыр”, “Жетысу”, - в среднем 56,48 процента. Подчеркну - речь идет о фактических сделках купли-продажи, но не о ценах предложения, где заложены интересы риелторов, скидка на торг и т.д.
- И виноват в обвале ипотечный кризис?
- Отнюдь. Если бы не случился американский ипотечный кризис, мы бы до сих пор не замечали несовершенство казахстанской финансовой системы и проблемы рынка недвижимости. Отечественные банки продолжали бы делать внешние заимствования и вливать деньги только в строительную отрасль, которая является наиболее рисковой, одним словом, делали бы то, что и раньше. Это бы привело в конечном итоге к огромной внешней задолженности, на выплату которой не хватило бы даже золотовалютного резерва страны. В результате мы бы получили государственный дефолт.
- В прошлом году вы сравнивали рост цен на недвижимость с мыльным пузырем, который может лопнуть в любой момент...
- Классический мыльный пузырь - это не экономический кризис. Это кризис в наших головах, то есть он психологического свойства. Он выражается в разнице между ожиданиями и реально существующей ситуацией. Почему все решили, что недвижимость - это залог, который никогда не подешевеет? Рынок недвижимости - наиболее опасный рынок. Вспомните: все крупные экономические кризисы в мире за последние 50 лет начинались именно с рынка недвижимости. Обычно, когда платежеспособный спрос низкий, появляются инструменты, которые стимулируют спрос: ипотека, облегченная ипотека, ипотека без залога, без подтверждения доходов и без первоначального взноса. В недвижимость вкладываются все свободные деньги, благодаря этому появляется возможность искусственно поддерживать рост цен. Банки заинтересованы в увеличении своих рейтингов: ведь у них есть колоссальные запасы ликвидной недвижимости. И им эти рейтинги повышают. В результате они могут брать кредиты за рубежом и выдавать еще больше ипотечных кредитов внутри страны. Это приводит к увеличению сделок купли-продажи и - как следствие - к росту цен. За полтора года, по подсчетам нашей ассоциации, прибыли застройщиков только в Алматы составили 10 млрд. долларов! Банки капитализировались в год на 100 процентов! Где вы видели такую капитализацию?! Такого не бывает. Это был просто мыльный пузырь.