14.07.2008
Мой дом - моя крепость, или Что такое кондоминиум
Если раньше в кооперативы собственников квартир нас всех отправили без всяких "хочу-не хочу", то теперь пришло время кондоминиумов - добровольных объединений жителей. И вот тут-то все встали в тупик...
КСК, кондоминиум, домоуправление - чем одно отличается от другого? И почему надо выбирать? Надеясь, что специалисты внесут ясность в эти вопросы, мы пригласили на "Прямую линию" "Вечерки" главных из них - начальника отдела жилищно-коммунального хозяйства городского управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Булата АХМЕТОВА и председателя Ассоциации КСК Булата ДИНИСТАНОВА
Сегодня мы публикуем стенограмму их диалога по телефону с нашими читателями.
Таисия Ивановна ТОЛМАЧЕВА, ул. Мауленова, 124, КСК "Железнодорожник-1":
- Я за то, чтобы восстановить домоуправления, потому что от КСК и кондоминиумов толку нет, ничего не делается.
Булат АХМЕТОВ:
- Я понимаю ваше недовольство. Нами сейчас рассматривается вопрос - создать единую централизованную диспетчерскую аварийную службу, чтобы она была технически оснащена как положено.
А еще хочу вас проинформировать. Совсем недавно мы совместно с прокуратурой города, которая имеет определенные полномочия, проверяли деятельность КСК. Было выявлено очень много нарушений. По некоторым из них, в частности за финансовые хищения, заведено уже семь уголовных дел.
Т. Т.:
- А мы уже решили написать письмо, чтобы к нам прислали комиссию, потому что председатель ни одного собрания не проводит, ни за что не отвечает, подвал не убирается, вода в подвале.
Б. А.:
- Что касается текущей работы, сейчас у нас проводятся проверки жилого фонда, я имею в виду многоквартирные жилые дома, по подготовке к осенне-зимнему периоду. Мы смотрим работу КСК в этом направлении и обязательно навестим подвал вашего дома вместе со всеми уполномоченными службами и посмотрим, как обстоит дело у вас.
От обороны к наступлению
Жительница дома № 186 по ул. Жандосова:
- Вы, наверное, помните, статью в газете "Вечерний Алматы" "КСК "Токаш": глухая оборона от жильцов". Мы хотим создать кондоминиум, хотим вообще уйти от этого КСК, потому что председатель ничего не делает. Хотя об этом и Ауэзовский акимат знает, и городской.
Б. А.:
- Я помню этот вопрос, мы выезжали туда вместе с корреспондентом, председателем КСК и специалистами нашего отдела, чтобы разобраться воочию. Мы убедились, что газета была абсолютно права. Теперь у вас проблема в чем?
Ж.:
- У нас был такой разговор, что мы создаем ревизионную комиссию, чтобы посмотреть наши целевые. Но нам под разными предлогами отказывают в этом.
Б. А.:
- Давайте так, чтобы быть краткими. Я ваш адрес записал. Я, кстати, только что до вас проинформировал одного из читателей, что уполномоченным органом по проверке финансово-хозяйственной деятельности КСК являются прокуратура и финансовая полиция Алматы. По материалам их проверок уже возбуждено несколько уголовных дел.
Если у вас действительно сложилась такая ситуация, что от вас блокируют информацию, не хотят отчитываться, направьте в наше управление соответствующее письмо с описанием нарушений, которые допускаются, на ваш взгляд. Мы попросим подключиться коллег из прокуратуры и думаем, что вопрос решим. Вы же знаете, сколько веревочке ни виться, конец все равно будет.
Адильбек Нигметович ГАЛИЕВ, ул. Басенова, 27/29:
- Скажите, пожалуйста, какие дополнительные налоговые и другие расходы понесет кондоминиум за бремя общедомовой собственности? Второй вопрос: когда будут приняты поправки к Закону РК "О жилищных отношениях"?
Б. А.:
- Сейчас по итогам контрольных проверок деятельности всех КСК прокуратурой города и акиматом уже готовятся предложения по внесению изменений в действующее законодательство.
Булат ДИНИСТАНОВ:
- Хочу дополнить. В настоящее время рабочей группой парламента рассматривается вопрос об изменениях и дополнениях в Закон "О жилищных отношениях". Этот вопрос будируется уже четвертый год. Конечно, кое-какие подвижки уже есть. В прошлом и позапрошлом годах были внесены изменения по некоторым статьям. Недавно, к примеру, были проверки прокуратуры, тоже кое-какие проблемы выявлены, опять внесем изменения.
А что касается первого вашего вопроса, то как общественные организации КСК и кондоминиумы не облагаются налогом, помимо социального.
А. Г.:
- Получается, что кондоминиумы сейчас в Алматы создаются, а закона о них, то есть изменений в законодательстве нет. На каких же основаниях они создаются и регистрируются?
Б. Д.:
- Нет только изменений, касающихся деятельности кондоминиумов. Но само понятие, принципы существования объектов кондоминиума отражены в законе, принятом еще в 1996 году.
Главное отличие - в форме управления
Галина Степановна:
- Сейчас много говорят о кондоминиумах, но никто не может объяснить, чем же они отличаются от КСК.
Б. Д.:
- Это действительно разные вещи. КСК - это форма управления домами, домоуправления - тоже форма, но за счет государства. А кондоминиум - это объект, место общего пользования, совместное владение. А вот форму управления этим объектом кондоминума жители и будут определять сами.
Б. А.:
- Создание объекта кондоминиума подразумевает, что каждый из них будет управляться своим органом. Это может быть наемный управляющий, может быть - старший по дому. То есть меняется сам орган управления.
В Алматы, кстати, есть КСК, в которых 80, а то и 125 домов. Представьте себе, насколько туманна и непрозрачна для большинства их жителей деятельность председателей таких КСК-монстров. И все жалобы, которые сегодня возникают, касаются в основном таких многодомовых КСК.
Поэтому цель этой реформы и принятой региональной программы - упростить форму управления, чтобы деятельность каждого дома стала ясной, видимой и прозрачной. Это достигается регистрацией отдельного дома как объекта кондоминиума. Это отдельный банковский счет, на который будут перечисляться платежи собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества. Орган управления этого кондоминиума будет иметь банковский счет на управляемый объект, включая жилой дом, придомовую территорию со строениями, инженерными сетями, иными объектами инфраструктуры, расположенными в пределах ее границ. На этот счет перечисляются деньги жильцов для строго целевого использования их только на нужды этого дома. Он может иметь два счета - текущий и сберегательный.
Г. С.:
- Теперь понятнее. Но тот же отдельный дом, являясь объектом кондоминиума, может войти в состав КСК? Какие-то глобальные вопросы так решать легче.
Б. А.:
- Да, не возбраняется. КСК при разумном управлении показал себя в принципе достаточно жизнестойким организмом в середине 1990-х годов, когда на его плечи скинули все проблемы по жилищно-коммунальной сфере.
Но все же КСК не смогли выполнить своего главного предназначения и фактически стали выполнять функции не столько потребительских, сколько производственных кооперативов, монополизировав предоставление жильцам услуг по эксплуатации и содержанию домов и придомовой территории. Надо еще учесть отсутствие контроля. На сегодня местные органы не имеют практически никаких рычагов воздействия на те органы управления жилым фондом, которые недобросовестно или нечестно исполняют свои обязанности.
И собственники квартир не имеют возможности проверить фактические затраты КСК на ремонт и содержание своих домов. Поэтому фактор личности в деятельности ныне существующей системе КСК играет очень большую роль. Но если в составе КСК будут такие самостоятельные объекты, и каждый дом будет ясно видеть свои затраты, то и влияние этого фактора будет значительно снижаться.
Б. Д.:
- Создавая кондоминиумы, мы даем жителям шанс управлять самим.
Б. А.:
- Когда создавалась программа, то за основу была принята идея, что, с точки зрения ответственности за общее имущество, жителей разных многоквартирных домов ничто не объединяет. Общую заинтересованность и взаимную ответственность за безопасность ощущают, как правило, жильцы одного дома.
Галина ЛОБАНОВА, микрорайон "Таугуль":
- Я живу в частном секторе. Ожидается жилищная реформа. Что она даст нам, жителям частных домов? У нас дома под снос.
Б. А.:
- Программа по созданию объектов кондоминиумов предполагает улучшение в области содержания многоквартирных жилых домов. У вас же есть такой орган как КСД. Их председатели занимаются тем, что решают, в частности, проблемы мусороудаления - это очень сложная задача.
Г. Л.:
- Ну, с этим у нас все хорошо, мусор вывозят каждый день. А кроме этого там предусматриваются еще какие-то мероприятия?
Б. Д.:
- В уставе КСД, кроме вывоза мусора, предусмотрено согласие жильцов производить ремонтные работы за счет добровольных денежных сборов. Это ремонт кровель, в первую очередь обрезка сухих веток, обустройство территории. В частном секторе есть и свои специфические проблемы. В некоторых районах, например в Ауэзовском, Турксибском, с помощью КСД мы приобретали уголь и дрова.
Г. Л.:
- Насчет обрезки деревьев - мы должны складываться и подавать заявку в "Зеленстрой"?
Б. Д.:
- Нет. Если сухостой находится на территории вашего двора, то надо получать разрешение у экологов и производить снос через КСД или своими силами. Если на магистральных дорогах, то есть в госфонде, тогда это решается через районный акимат и "Зеленстрой".
Когда в товарищах согласья нет…
Светлана:
- Можем ли мы подъездом организовать кондоминиум? Вот половина нашего дома, наш подъезд, хочет создать кондоминиум, а второй подъезд - не хочет.
Б. А.:
- Нет, не можете, должно быть стопроцентное согласие всех жителей дома. Расходы ведь по дому одни.
С.:
- Почему бы и нет? Мы у себя сделаем ремонт, а они пусть живут в своем грязном подъезде.
Б. А.:
- Тогда мы дойдем до того, что будем иметь каждый свой персональный счет и ремонтировать только ту дырку, которая протекает над вашим потолком. Видите ли, само по себе слово "кондоминиум" означает места общего пользования. В доме общими являются подъезды, подвал, кровля, цоколь, фасад здания, элеваторные узлы, система коммуникаций, прилегающая территория. Это все неделимая часть.
С.:
- То есть вы хотите сказать, пока мы все вместе не решим объединиться в кондоминиум, у нас ничего не получится?
Б. Д.:
- Нет, почему же? Практика показывает, что при создании кондоминиумов, особенно в летнее время, какой-то процент жильцов отсутствует, в отпусках и так далее. Это процентов десять. Мы уже на местах с районными акиматами, с рабочими группами при них отрабатываем этот вопрос, чтобы создание кондоминиумов не стопорилось из-за неполного числа подписей.
Б. А.:
- Хочу сказать, что вы, кстати, сделали очень хорошее дело, вы объединились подъездом. Осталось только сагитировать остальные подъезды - и у вас все будет в порядке. Большой шаг уже сделан.
Любовь Степановна ГОНЧАРОВА:
- Я хотела бы узнать, как можно выйти из КСК?
Б. А.:
- Вы старший по дому, я так понимаю? Вы уже проводили собрание?
Л. Г.:
- Нет, не проводили. Просто мы хотели вначале проконсультироваться, как это делать.
Б. А.:
- Вы нам оставьте адрес, мы вам письменно отправим памятку по оформлению и регистрации прав объекта кондоминиума, то есть с чего начинать, от "А" до "Я". В этой памятке разработаны все основные положения и пункты, в том числе с нормативами, которые берутся при расчете общедолевой собственности и инструкциями по оформлению документов.
Кроме того, вместе с ответами на ваши вопросы в газете эта памятка также будет опубликована.
Стать кондоминиумом и не устать
Каирбек ХАЙРУТДИНОВ:
- Мы лично убеждены в том, что стать отдельным объектом кондоминиума просто необходимо. Но к работе еще не приступали. И в КСК, и вокруг пугают, говорят: столько волокиты. Хотелось бы знать, какие "подводные камни" ожидают нас на пути, чтобы быть готовыми.
Б. А.:
- Сейчас в Алматы 1615 объектов кондоминиумов. Это где-то 30 процентов всех многоквартирных жилых домов. Вроде бы немного. Чем это объяснить?
Первый момент - это не очень хорошая информированность самого населения.
Второй - очень трудно сломать сложившееся потребительское отношение населения, которое порождает, в свою очередь, снижение чувства ответственности за свой дом. Вы представьте себе, что живете в собственном доме и у вас течет крыша. И вы звоните в акимат: примите, мол, меры. Какое отношение имеет акимат к вашему частному дому? Вот это и есть один из проблемных моментов - пассивность населения, отсутствие чувства собственника. Сколько мы сходов проводили, говорили: выберите, пожалуйста, старшего по дому. Нам часто отвечают: ой, кто им будет, кто на это пойдет? То есть сами жители не хотят ничего коренным образом менять.
У людей иждивенческий настрой. Мы должны его сломать. Это трудно, это копилось годами. Но мы двигаемся в этом направлении. Для этой цели в районах созданы рабочие комиссии и рабочие группы. Задача последней, в частности, - агитировать и объяснять. Не всегда с первого раза получается. Как-то, помню, нам только с седьмого захода удалось уговорить жителей сделать решительный шаг.
Б. Д.:
- Есть и технические проблемы. К примеру - отсутствие земельного акта. Практика показывает, что сегодня процентов 60 жилых домов не имеют земельного акта. Чтобы получить его, надо пройти через УЗО, ГорНПЦзем, процедура длится два-три месяца. Но в этом году упростили, отменили некоторые требования, например, определение красной линии, топосъемку за счет жильцов.
Б.А.:
- Мы неоднократно проводили совещания со всеми уполномоченными органами и добились в конце концов оптимизации всех расходов по регистрации объектов кондоминиумов и сокращения сроков. И сейчас одним из проблемных вопросов остается, как сказал коллега, сокращение сроков оформления.
Б. Д.:
- Есть не препятствия, а просто немного сложные для обычного человека задачи, которые приходится выполнять при подготовке документов. Например, составление расчета долей. Каждый квартиросъемщик имеет свою долю в подвальном помещении, на чердаке и так далее. Не каждый может составить такой расчет самостоятельно. Из этих соображений руководство города подключило к этой работе КСК, потому что все технические данные по домам имеются в КСК. По данным техпаспорта по формуле составляется расчет долей.
К. Х.:
- Вы говорите, подключили к этой работе КСК. Но подключается как раз тот орган, из которого люди хотят уйти. Люди говорят: нам не дают документы, не предоставляют информацию, то есть всячески стараются ставить палки в колеса, чтобы не потерять эти дома.
Б. Д.:
- Если граждане действительно хотят создать кондоминиум, провели общее собрание, протокол имеется, все учредительные документы имеются, тогда КСК должно предоставить необходимые технические данные. То, что иногда их сразу не получить, объяснимо - нельзя кому попало дать важные документы, были уже случаи утери и приходилось разбираться при помощи РОВД. Хотя наряду с этим мы сталкиваемся с такими фактами, которые вы совершенно справедливо указали, - с нежеланием некоторых председателей КСК расставаться с домами. Нужно четко разбираться с такими фактами.
Но я считаю, основной самый трудный этап, преодолевающий инертность, пройден. И мы будем продолжать работу вместе с районными акиматами.
Б. А.:
- Еще один вопрос - организационный. Старший по дому может быть грамотным, квалифицированным, иметь экономическое образование. Но помимо этого есть человеческий фактор. Нужно уметь работать с людьми, уметь объяснить им те же расходы, сагитировать их на то или иное решение, уметь доходчиво и внятно объяснить, для чего это нужно. То есть осуществлять те функции, которые должен выполнять управляющий или менеджер.
Вот основные факторы - организационный и технические, касающиеся перерасчета и самого процесса оформления, - на которые стоит обратить внимание, если вы готовы пуститься в самостоятельное плавание.
***
Для оформления объекта кондоминиума необходимы:
- Протокол общего собрания жильцов с избранием ими лица, уполномоченного представлять интересы участников регистрируемого кондоминиума.
Собрание проводится с участием инициативных групп, созданных акимами районов, Ассоциации КСП, комитетов местного самоуправления
- Инвентарное дело на жилой дом (технический паспорт) как правоустанавливающий документ.
На существующие дома предъявляются имеющиеся технические паспорта, находящиеся у балансодержателя (КАК, ЖСК, ЖКО). При утере копию документа можно получить в архиве Центра недвижимости, уплатив за услугу по 183 тенге за одну страницу документа.
- Ведомость расчета долей участников кондоминиума в местах общего пользования.
Расчет долей производится согласно данным техпаспорта по формуле и подписывается всеми участниками кондоминиума
- Акт на земельный участок (оригинал и нотариально заверенная копия).
Земельный акт жилого дома находится у балансодержателя (КСК, ЖСК). Если он не оформлен, землеустроительные работы и работы по изготовлению земельного акта проводятся в течение одного месяца в ДГП "АлматыгорНПЦзем". Подписание нормативного акта акимата г. Алматы производится управлением земельных отношений в месячный срок. Стоимость работ по изготовлению земельного акта - 21596,5 тенге
- Копия удостоверения личности уполномоченного лица
- Доверенность от балансодержателя дома (КСК, ЖСК, ЖКО)
- Квитанция об оплате сбора за государственную регистрацию
Регистрация объекта кондоминиума осуществляется в департаменте юстиции через ЦОНы районов. Госпошлина - 3399 тенге - оплачивается в любом филиале Народного банка
- Учредительные документы юридических и физических лиц - владельцев помещений, арендаторов (РНН, удостоверение личности - для физических лиц, свидетельство о государственной регистрации, статкарта, РНН, Устав (Положение), договоры - для юридических лиц)
Контактные телефоны для консультаций и справок:
266-70-15 - управление земельных отношений
243-73-00 - ДГП "АлматыгорНПЦзем"
268-91-67 - РГП "Центр по недвижимости г. Алматы"
279-58-24 - департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы
Если у вас возникли вопросы по созданию и регистрации кондоминиума, обращайтесь по телефонам:
263-38-03 - департамент энергетики и коммунального хозяйства
271-65-51 - Ассоциация КСК г. Алматы
Батима Реунова Тел.279-74-41
Источник: Прочие