29.04.2010
Изменение разрешенного использования и целевого назначения земельных участков
Одним из принципов земельного законодательства Республики Казахстан является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В целях реализации этого принципа закон возлагает на правообладателей земельных участков обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Следовательно, земельный участок подлежит использованию в соответствии с установленными для него целевым назначением (категорий земель) и разрешенным использованием. Между тем достаточно часто возникает намерение и даже необходимость в использовании участка иным способом.
В таких случаях следует изменить категорию земель и /или разрешенное использование земельного участка:
1) если планируемое использование земельного участка допустимо в рамках одной категории земель, то достаточно изменить разрешенное использование земельного участка: например, в населенном пункте с «для размещения магазина» на «для размещения офиса»:
2) если же новый способ использования участка в значительной степени отличается от существующего, требуется изменить не только разрешенное использование, но и категорию земель. Например, экономическая целесообразность использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения т.е строительство промышленного объекта на сельскохозяйственных землях. В этой ситуации категорию земель сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование земельного участка « для сельскохозяйственного производства» меняется на категорию земель промышленности и разрешенное использование « для размещения завода».
3) допустимо также изменение категории земель, но при этом разрешенное использование остается прежним и не противоречит новой категории: это часто происходит при переводе земель или земельных участков в категорию земель населенных пунктов.
В каких случаях разрешенное использование подлежит изменению? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, как сформулирован существующий вид разрешенного использования. Если на земельном участке располагаются здание и сооружения производственной базы, а разрешенное использование звучит как «для производственных целей» или «под промышленные объекты», то правообладатель земельного участка, не меняя разрешенное использование, вправе, например, снести их и построить на участке завод по производству металлоконструкций. Если же разрешенное использование сформулировано узко «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», то необходимость изменения разрешенного использования земельного участка для нового строительства очевидна. Судебная практика, как правило, квалифицирует здание, построенные на земельном участке, имеющим иное разрешенное использование, как самовольные постройки, поскольку приравнивает такое обстоятельство к созданию недвижимости «на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами».
Порядок изменения целевого назначения земельного участка регулируется ст. 49-1 Земельного Кодекса РК.
Согласно п.п.1-1 ст. 49-1 Земельного Кодекса РК изменение целевого назначения земельного участка допускается исходя из его правового режима, принадлежности к той или иной категории земель, перечисленных в статье 1 настоящего Кодекса, и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель.
Согласно п.2), п.3), п.4) и п.5) указанной статьи, физические и юридические лица, заинтересованные в изменении целевого назначения земельного участка, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка. Заявление об изменении целевого назначения земельного участка рассматривается в срок до тридцати календарных дней с момента его поступления. Решение об изменении целевого назначения земельного участка принимается на основании заключения комиссии, создаваемой в соответствии с п.2 ст. 43 настоящего Кодекса. Копия решения местного исполнительного органа о согласии либо об отказе в изменении целевого назначения земельного участка вручается заявителю в семидневный срок после его принятие. Отказ в изменении целевого назначения земельного участка должен быть мотивированным.
Опираясь на судебную практику, а также общеправовой принцип законности и обоснованности актов государственных органов, полагаю, что отказ в изменении разрешенного использования должен быть достаточным образом мотивирован, например, нарушением градостроительных или санитарных норм, существенным нарушением интересов местного населения или правообладателей соседних земельных участков.
Однако, зачастую местные государственный органы отказывает в изменении разрешенного использования земельного участка, не мотивируя отказ, ссылаясь при этом только на отрицательное заключение Комиссии по предоставлению земельных участков в собственность или в землепользование, хотя в заключений Комиссии также не приводятся основания отказа со ссылкой на то, что изменение разрешенного использования земельного участка нарушают градостроительные или санитарные нормы либо нарушает интересы населения или соседних землепользователей.
Вместе с тем, следует отметить, что статья 49-1 Земельного Кодекса РК не предусматривает каких-либо согласований или процедур, направленных на обоснование технической возможности изменения разрешенного использования. Следовательно, возникает вопрос, каким образом местный исполнительный орган убедится, например, что земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, может использоваться для строительства торгового центра?
Очевидно, что правомерность изменения разрешенного использования должна быть подтверждена аналогично, например, процедуре предварительного согласования места размещения объекта (ст.44 Земельного Кодекса РК), поскольку и в том, и в другом случае цель одна - установить возможность размещения определенного объекта на конкретном земельном участке. Причем в таком обосновании заинтересован не только местный исполнительный орган, принимающий решение об изменении, но и правообладатель участка: чем раньше он знает о непреодолимых препятствиях в размещении желаемого объекта, тем меньше финансовых потерь понесет.
Полагаю необходимым дополнить ст. 49-1 Земельного Кодекса РК четким перечнем документов (заключений и согласований), необходимых для обоснования изменения разрешенного использования.
Судья Специализированного
межрайонного экономического суда
Павлодарской области: У.Н. Рахымгожина