08.06.2012
Судебная практика применения закона о долевом участии в жилищном строительстве
C.A. Жармухамбетова,
председатель Есильского
районного суда г. Астаны
Как было сказано предыдущими моими коллегами, судебная практика по вопросам долевого строительства уже сформировалась.
Наиболее распространенными исками являются требования о взыскании неустойки ввиду нарушения застройщиком сроков исполнения условий договора, а также иски об обязании заключения трехсторонних договоров с ЖСК и ТОО «АҚҚБ Жаңа-Құрылыс» в отношении вторых, третьих и т.д. квартир. При рассмотрении гражданских дел о взыскании неустойки в связи с нарушением условий договора, суд исходит, прежде всего, из самого договора.
Так, гр. И. обратился с иском к застройщику о взыскании неустойки, мотивируя тем, что он по договору долевого строительства выполнил все условия, то есть произвел оплату за квартиру, однако ответчиком обязательства по передаче квартиры не выполнены. На основании договора за нарушение сроков передачи квартиры предусмотрена неустойка в размере 1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору за каждый день просрочки, но не более определенной суммы.
Суд отказал во взыскании неустойки, апелляционная инстанция согласилась с мнением суда 1 инстанции, поскольку невыполнение застройщиком обязательств по своевременной передаче квартиры истцу вызвано невозможностью подключения построенного уже дома к городским сетям канализации по причине задержки управлением коммунального хозяйства ввода в эксплуатацию городских сетей водопровода и канализации для многоквартирного жилого дома, то есть по вине третьих лиц.
Строительство сетей водопровода и канализаций является проектом городского масштаба, срок сдачи которого нарушен по независящим от застройщика обстоятельствам.
Суд также сослался на ст. 14 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», которым предусмотрено, что передача дольщику его доли осуществляется застройщиком не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. Акт ввода в эксплуатацию не был утвержден, поэтому и застройщик не имел права передавать квартиру дольщику.
В некоторых случаях суд только снижает размер неустойки, взыскиваемый за несвоевременную передачу квартиры со ссылкой на ст. 297 ГК РК, согласно которой если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку (штраф, пеню), учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора.
Так, истец обратился в суд с иском к АО «TAMIZ INVEST GROUP» о взыскании неустойки в размере 4 831 480 тенге.