К таким требованиям трехгодичный срок исковой давности не применяется, если получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам государства и общества (в частности, в результате злоупотребления по службе) - пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года.
2. Требования о защите личных неимущественных прав не входят в сферу действия исковой давности. К таким требованиям относятся, например, заявление о восстановлении права на честь и достоинство, право авторства на произведение литературы и т.п.
3. Требования о принудительной выдаче вкладов могут возникать в случаях отказа кредитных учреждений выполнить распоряжение вкладчика. Такой отказ при отсутствии достаточных оснований недопустим сам по себе, ибо подобные действия не способствовали бы развитию отношений по вкладам. Тем более обоснованно положение о неприменимости исковой давности к этим требованиям.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ. ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
А. Диденко, Т. Киреева
Защита сервитутов1
Хорошо известно, что понятие сервитута в нашем законодательстве появилось недавно. Понятия сервитута, эмфи-тевзиса и суперфиция изучалось советскими юристами лишь при ознакомлении с основами римского частного права. В литературе советского периода, правда, упоминались явления, которые, по существу, были сервитутами, не именуясь таковыми. А. Диденко еще в 1992 г. указывал, что право пользования чужим жилым помещением в силу того, что на наследника по завещанию наследодатель возложил обязанность предоставить третьему лицу пожизненное пользование жилым домом, квартирой или определенной их частью - есть личный сервитут2. Это на самом деле было так, но ни гражданско-правовая теория того периода, ни законодательство не испытывали нужды в особом выделении и использовании понятия сервитута.
_______________________________________
1 Примечание. В настоящее время сложилась устойчивая законодательная база правового регулирования сервитутных отношений, поэтому публикуемая статья может представлять интерес для понимания того, как закладывались основы такого правового регулирования.
2 Диденко А. Новый Жилищный кодекс Республики Казахстан (текст и комментарий). - Алма-Ата, 1992. - С. 18.
Утверждение на постсоветском пространстве идеи права частной собственности, в особенности права частной собственности на землю, потребовало решения ряда вопросов, многие из которых представляют лишь хорошо забытое старое. Среди таких решений - регулирование отношений, связанных с вещными правами лица на чужую собственность. Одной из групп таких отношений являются сервитуты.
Сервитуты и механизм их защиты были хорошо отработаны в древнеримском обществе. Своеобразным подтверждением распространенности сервитутных отношений в Древнем Риме, на наш взгляд, может служить такой факт. Мы обратили внимание на одну фразу в речи Цицерона в защиту Мурены. Сравнивая два вида деятельности - воинскую и законоведа, Цицерон среди других сопоставлений называет умение военноначальника отвратить нападение войска врагов, а законоведа - отвести дождевую воду3. Под последним умением имелась в виду защита сервитута о спуске дождевой воды на соседний участок, когда кто-нибудь преграждал воде доступ на свой участок, и наносил этим ущерб соседу. Думается, выбор выдающимся оратором такого примера говорит о его наглядности для современных ему слушателей.
В странах континентального права, где собственность на землю является одним из основных частноправовых институтов, механизм защиты сервитутных отношений воспринял основные положения римского частного права в этой области. На научно-практическом семинаре с участием казахстанских и голландских судей судья Верховного Суда Голландии приводил пример, когда конноспортивная школа, расположенная рядом с Верховным Судом, ежедневно прогоняет лошадей и вывозит отходы через территорию, принадлежащую Верховному Суду, что создает суду определенные неудобства, однако Верховный Суд не может запретить школе совершать эти действия в силу того, что конноспортивной школе принадлежит право сервитута на земельный участок Верховного Суда, и это право пользуется приоритетом перед правом собственности.
Слово servitutus означает «рабство вещи», ее службу не только собственнику, но и другому лицу. Собственник служащей вещи обязан был воздерживаться от определенного воздействия на вещь или терпеть действия другого лица по отношению к вещи, которые собственник мог бы устранить, если бы вещь не была обременена сервитутом4.
________________________________________
3 Цицерон. Речи. - Т. 1. - М.: АН СССР, 1962. - С. 338.
4 Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И. Перетерского. - М.: Юрист, 1997. - С. 204-205.
В нашу задачу не входит раскрытие содержания понятия сервитута, оснований его возникновения и рассмотрение его отдельных разновидностей. Наша цель - проанализировать нормы, обеспечивающие защиту сервитутных прав от их нарушений.
Ст. 195 ГК РК говорит, что наряду с правом собственности, правом землепользования, правом хозяйственного ведения и оперативного управления в состав вещных прав включаются другие вещные права. Расшифровки других вещных прав ГК РК не дает. ГК России в ст. 216 в числе вещных прав прямо называет сервитуты, посвящая последним специальные статьи 274-277 ГК РФ.
Как мы упоминали, законодательству известен личный жилищный сервитут, хотя он прямо так не именуется. Однако область его применения в настоящее время незначительна. В частности, в Восточно-Казахстанской области мы не нашли примеров его использования ни в судебной, ни в нотариальной практике. Поэтому мы сосредоточим внимание на земельных отношениях, где роль этого института заметно возрастает.
Достаточно развернутое регулирование сервитутных отношений содержится в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле». Указ «О земле» посвящает сервитутам самостоятельную 7 главу (ст. 47-55). В нем называется ряд земельных сервитутов: право нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них, право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком, право прогона скота через чужой земельный участок, право использования чужих земельных участков для изыскательских работ. Однако приведенный перечень не является исчерпывающим и в соответствии со ст. 52 Указа «О земле» законодательством могут предусматриваться и другие сервитуты. На наш взгляд, следовало бы допустить установление других сервитутов не только законодательством, но и договором. Помимо сказанного, можно отметить, что гражданское законодательство не знает возникновения сервитута в силу фактического его осуществления в течение определенного времени. В порядке de lega ferenda такую возможность желательно было бы учесть в законодательстве.
Что касается оснований, порядка и способов защиты прав обладателя сервитута от посягательств третьих лиц и собственника имущества, обремененного сервитутом, то они сходны с защитой права собственности, что нашло отражение в п. 2 ст. 195 ГК, согласно которому к вещным правам применяются нормы о праве собственности, если иное не предусмотрено законодательством или не противоречит природе данного вещного права. В ст. 265 ГК предусмотрено, что к защите вещных прав лица, не являющегося собственником, применяются такие же правила как к защите прав собственника.
Обладатель вещного права имеет право на защиту его владения и пользования даже против собственника. Но среди возможных мер защиты большее практическое значение имеет, скажем, не виндикационный иск, а требование о признании права, а также такая мера, как установление объема сервитутных прав при определении договорных условий сервитута5. Указ «О земле» ограничивается лишь самыми общими положениями о защите сервитутов. Пункт 3 ст. 47 Указа гласит, что «если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем, отказ последних заключить такой договор или условия договора, предлагаемые частным собственником или землепользователем, могут быть оспорены заинтересованным лицом путем предъявления иска к частному собственнику или землепользователю в суд». Такой же порядок обжалования установлен для актов местных исполнительных органов, закрепляющих сервитутные права.
________________________________________
5 Не исключено предъявление обладателем сервитута и негаторного иска к собственнику служащего земельного участка. Такая возможность прямо предусмотрена в гражданских кодексах Германии, Австрии и некоторых других европейских стран.
По нашему мнению, установление сервитута на основании акта местного исполнительного органа не требует дополнительного заключения договора между собственником (землепользователем) и обладателем сервитута, как это иногда имеет место на практике. Например, решением акима г. Усть-Каменогорска акционерному обществу было предоставлено право сервитута в отношении земельного участка, закрепленного за городским центром управления пассажирским транспортом, с одновременным установлением обязанности акционерного общества заключить договор с землепользователем для возмещения убытков, связанных с сервитутом. В данном случае достаточно было решить все необходимые вопросы в решении акима, не усложняя взаимоотношения сторон дополнительным юридическим фактом - заключением договора.
Права обладателя сервитута гарантируются также нормой ст. 54 Указа о прекращении сервитута по требованию собственника земельного участка или землепользователя лишь ввиду отпадения причин, по которым был установлен сервитут, или когда земельный участок, обремененный сервитутом, не может использоваться по своему назначению в результате такого обременения.
Гарантией защиты сервитутных прав служит норма ст. 25 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что сервитуты подлежат регистрации в правовом кадастре. В силу ст. 55 Указа «О земле» такой регистрации не требуется, если сервитут возникает непосредственно из нормативно-правового акта.
Значение регистрации сервитута иное, чем регистрации других прав на недвижимое имущество. Упомянутый Указ Президента Республики Казахстан называет права на недвижимое имущество, которые возникают с момента их регистрации. Это - право собственности, право хозяйственного ведения и оперативного управления, право землепользования на период более одного года, право пользования более чем на один год, право доверительного управления на срок свыше года, залог, рента (подп. 1)-8) пункта 1 ст. 2 Указа). Сервитутов, как видим, среди них нет. В отношении сервитутов и прав, имеющих сходное значение с сервитутами, пункт 2 ст. 3 Указа закрепляет правило о том, что права на недвижимое имущество, не названные в подпунктах 1-8 пункта 1 ст. 2 Указа, возникают с момента совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав, однако зарегистрированные заинтересованными лицами права имеют приоритет перед незарегистрированными. Таким образом, регистрация сервитута не имеет правообразующего значения для его существования. И коль скоро установлено, что сервитут фактически действовал для предыдущего собственника, то он должен перейти в том же объеме к новому собственнику обремененного сервитутом имущества.
В регистрационных документах должна указываться сфера действия сервитута. Однако сразу же стоит заметить, что в специальных нормативных актах, например, в Порядке ведения Государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утв. постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г., и в других актах, посвященных порядку оформления и фиксации права собственности или землепользования на земельные участки, отсутствуют указания на расшифровку сервитутных обременений на землю. Лишь в образце Акта на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования (приложение к постановлению Правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г. «О выдаче гражданам и юридическим лицам актов на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования»), существует графа «ограничения в использовании и обременении земельного участка». По всей видимости, этого мало, ибо, в лучшем случае, в этой графе указывается на наличие сервитута, но не раскрывается его содержание. Стандартные формулировки таковы: «предоставить на правах сервитута 960 кв. м. ГСК «ВУЗ-88» для проезда к гаражам», «обеспечить право доступа к инженерным коммуникациям», «сервитут для обеспечения проезда других лиц, строгое ограничение хозяйственной деятельности в водоохранной полосе» и т.д. В решениях акимов о предоставлении земельных участков также чаще всего встречаются такие общие формулировки: «установить сервитут для обеспечения проезда к земельным участкам других землепользователей», «предоставить акционерному обществу «Восточно-Казахстанский грузовой автотранспорт» на правах сервитута земельный участок площадью кв. м. для обеспечения проезда по ул. Ушакова, 27».
Приведенных норм явно недостаточно для решения практических вопросов, связанных с защитой рассматриваемого вещного права, поэтому до того времени, пока законодательство в этой области станет более детальным, приходится руководствоваться общими принципами гражданского законодательства, отдельными общими нормами ГК. Необходимо также выработать единое научно-практическое понимание некоторых оценочных понятий, например, таких, как «ограниченное» и «целевое» пользование земельным участком.
Указ «О земле» регламентирует земельные сервитуты, хотя сервитут, предусмотренный ст. 51 Указа, об использовании земельных участков для изыскательских работ, скорее всего, относится к личным сервитутам, так как он строго персонифицирован и закрепляется за определенными физическими и юридическими лицами, получившими разрешение на проведение соответствующих видов работ.
Иногда субъекту выгоднее обладать сервитутом, чем правом собственности. Так, гаражно-строительный кооператив получил сервитут в форме права проезда к гаражам по территории, закрепленной за Восточно-Казахстанским государственным университетом. Кооператив заасфальтировал за свой счет дорогу. Университет как государственное учреждение не платит налог за землю и это выгодно кооперативу, хотя университету дорога не нужна. Если кооператив оформит на себя право собственности на землю или право землепользования, то ему придется платить налог на землю, что кооперативу, конечно, невыгодно.
Судебная практика по спорам, связанным с сервитутами, пока не богатая. Так обстоит дело не только в Казахстане. К примеру, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 1997 г., посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав, не приведено ни одного примера, касающегося защиты сервитута. Редкость исков о защите сервитутов в России объясняется, на наш взгляд, дополнительно тем обстоятельством, что в масштабе федерации не решен вопрос о частной собственности на землю.
Из сказанного не следует, однако, делать вывод о третьестепенном значении данного вещного права. Прежде всего, судебная практика не всегда репрезентативна в отношении тех или иных правовых феноменов. Количество судебных дел, скажем, о защите прав потребителей отнюдь не отражает действительной картины состояния дел с действительными фактами нарушения прав потребителей в обществе. Или каково бы ни было количество судебных споров о разделе наследства или разделе имущества супругов, нужно помнить, что такие разделы в значительной своей массе (даже при наличии разногласий между участниками) производятся без судебного вмешательства, но с учетом действующих правовых норм. Сходным образом дело обстоит при ущемлении прав обладателя сервитута. Многие конфликты решаются самими участниками без обращения в суд. Так, при осуществлении одной из разновидностей приватизации - массовой приватизации производилась сегментация приватизируемых объектов и продажа отдельных сегментов объекта. В результате иногда складывалось такое положение, при котором одна из составных частей, прежде обслуживавшая другие части или служащая им (например, электрическая подстанция, подъездные железнодорожные пути и т.п.) оказывалась в собственности одного лица, который начинал препятствовать собственникам других частей использовать его объект. Эти конфликты чаще всего улаживались путем переговоров между заинтересованными лицами.
Кроме того, важно учитывать, что гражданско-правовое регулирование рассчитано по преимуществу на нормальные отношения, в которых возможность судебной защиты необходима, но участники которых предпочли бы, чтобы такая необходимость не возникала. Сфера же нормальных сервитутных отношений совершенно очевидно расширяется, во всяком случае, более интенсивно, чем количество конфликтов в этой области. Поэтому реально возрастает и роль правовых норм, регулирующих сервитуты.
С позиций вышеизложенных общих положений о сервитутах и их защите рассмотрим отдельные практические ситуации.
В начале 1998 г. гр-ке Кривомазовой было оформлено право частной собственности на земельный участок площадью 18 кв. метров, на котором находилась хозяйственная постройка. Данный земельный участок находился на территории предприятия «Коммунсервис» и поскольку другой путь к участку, кроме как через территорию предприятия, был невозможен, то за Кривомазовой был закреплен сервитут в форме права прохода через территорию предприятия. Затем предприятие «Коммунсервис» было ликвидировано и право собственности на земельный участок приобрело ТОО «Вест Сервис», руководство которого стало препятствовать Кривомазовой в доступе к ее участку.
Если бы смысл спора состоял только в необходимости получить ответ на вопрос, сохраняется ли сервитут при смене собственника главного участка, то проблема бы решалась просто. В соответствии с п. 1 ст. 53 Указа «О земле» сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу6.
_____________________________________
6 В п. 81 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан, утв. приказом Министра юстиции РК от 22 июля 1998 г., предусмотрено, что нотариус должен разъяснить сторонам, что отчуждение земельного участка не влияет на имеющиеся обременения этого участка (сервитут и т.п.).
Однако предмет спора был иным. Прокурор предъявил иск к ТОО «Вест Сервис» в интересах Кривомазовой о предоставлении ей беспрепятственного доступа к хозяйственной постройке, принадлежащей истице на праве частной собственности. В исковом заявлении указывалось, что ответчик закрывает на замок ворота на свою территорию, ключ от ворот истице не дает, на территории ночью с целью охраны находятся собаки. Все это не позволяет истице нормально использовать постройку. Ответчик против иска возражал. Будучи согласным с тем, что сервитут сохраняет силу при переходе права собственности на обремененный сервитутом земельный участок, ответчик полагал, что сервитут в данном случае должен действовать на основе договора и за него должна быть установлена плата. С осени 1997 г. ТОО ввело охрану объекта с собаками, установило замки и запоры на воротах. Допускать истицу на территорию ТОО в любое время нет возможности, так как на территории ТОО хранятся ценности, а строение истицы (погреб и сарай) посещают также ее родные. Предоставление доступа к строению в любое время ущемляло бы права собственника - ТОО. Руководство ТОО предложило истице следующие условия осуществления сервитута:
1. право истицы посещать свое строение в рабочие дни с 8-00 до 18-00, в другое время - по разрешению руководства ТОО;
2. истица должна платить за сервитут 350 тенге в месяц за услуги, связанные с охраной строения, уборкой совместной территории.
Октябрьский суд г. Усть-Каменогорска решил, что истица имеет право прохода через территорию ответчика в рамках времени, которое последний отвел для этого истице, и ответчик обязан не чинить препятствий истице в пользовании хозяйственной постройкой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Восточно-Казахстанского областного суда решение районного суда оставлено без изменений с мотивировкой, что собственник земельного участка также вправе требовать от Кривомазовой соблюдения его прав на земельный участок, и в соответствии со ст. 8 ГК РК осуществление гражданских прав и охраняемых законодательством не должно ущемлять интересов других субъектов права. Требование Кривомазовой на право прохождения по земельному участку ТОО до 22 часов необоснованно, так как ей ежедневно, кроме субботы и воскресенья, предоставлено 10 часов для пользования сараем и погребом, что вполне достаточно, поскольку никаких работ в погребе и сарае истица не проводит.
Судебные инстанции правильно исходили из того, что интересы обладателя сервитута должны быть защищены даже от собственника вещи, обремененной сервитутом. Однако несколько моментов, важных, как нам представляется, как для обладателя сервитута, так и собственника, остались вне внимания суда. Это относится, прежде всего, к установлению первоначального содержания сервитута, то есть к фактическим правам Кривомазовой по проходу к ее строению в тот период времени, когда основной земельный участок еще принадлежал предприятию «Коммунсервис». Вопрос о принадлежности сервитута истице не оспаривался. Дата регистрации сервитута здесь обозначает не момент его возникновения, а фиксирует лишь обремененность земельного участка сервитутом. Поэтому если Кривомазова фактически имела право прохода к своему строению в любое время, то это право она должна сохранить и при переходе права собственности на основной земельный участок к ТОО. Новый собственник должен был знать, что он приобретает обремененный сервитутом участок и что он становится «рабом» этого обременения. И тогда на доводы ответчика нужно посмотреть по-иному. Не он может претендовать на оплату, а напротив, истица, которой он мешает осуществлять ее право собственности. Но, на наш взгляд, подобные претензии истицы противоречили бы идее сервитута, заложенной еще в древнеримские времена: сервитут не предполагает какого-либо обязательства на стороне собственника служащего земельного участка, но определяет изъятие из его реального права, устанавливая пределы практическому осуществлению полномочий собственника7. Поэтому защита сервитута должна ограничиться установлением запрета для собственника участка препятствовать в пользовании проходом, а также внесением определенности в порядок пользования проходом.
________________________________________
7 См. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М.: Инфра М-Норма, 1996. - С. 404.
Другое немаловажное обстоятельство состоит в том, что собственник служащего участка может договориться с обладателем сервитута о прекращении сервитута, но не требовать прекращения. Собственник служащего участка вправе требовать прекращения сервитута от собственника господствующего участка только в случае, названном в ст. 54 Указа, о чем было сказано выше. Не предусмотрено даже изменения условий сервитута по одностороннему волеизъявлению, что для отдельных ситуаций может показаться и неправильным. Однако возможность изменений будет нарушать необходимую стабильность в сфере объективно (прежде всего, природно) связанных и зависимых условиях сосуществования соседей.
И опять, возвращаясь к римской правовой доктрине, напоминаем, что римские юристы исходили из того, что когда сервитут установлен (функция выделена), то ни одна из сторон не властна вносить в него изменения. «Когда сервитут установлен (функция выделена), вносить изменения более нельзя, так как это означало бы вторжение в права собственника служащего имения. Cels., 5 dig., D. 8, 1, 9. Установлено, чтобы где он проложил дорогу впервые, только там он и должен был ходить и ездить и не имел более власти производить изменения: так считал и Сабин, используя пример водостока, который сначала можно было прокладывать как угодно, но после того как он был установлен, передвигать уже не дозволялось; будет правильным соблюдать это и в отношении дороги».8
_______________________________________
8 Цит. по Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М.: Инфра М-Норма, 1996. - С. 410.
Довод областного суда о том, что истице предоставлено достаточно времени для прохода к сараю и погребу, соответствовал бы закону, если бы стороны спорили об этом при заключении договора (ст. 47 п. 3). Но, придерживаясь вышеупомянутой древней идеи, следует прийти к выводу, что поскольку сервитут уже существовал до рассмотрения дела судом, то задача суда состояла лишь в установлении его прежних условий и только при невозможности сделать это - помочь сторонам определить свои взаимоотношения, но не изменять условия существующего сервитута.
Наконец, трудно согласиться по принципиальным соображениям со ссылкой суда на ст. 8 ГК. Данная норма имеет ввиду случаи, когда субъект осуществляет свое право либо искажая его смысл, либо ущемляя права и интересы других лиц, то есть, делая то, что изначально в его праве заложено не было, и тогда его право защите не подлежит. Когда же стороны определяют в договоре границы своих полномочий, то каждая из сторон, действуя в рамках этих границ, не ущемляет прав другого лица, даже если такие действия не нравятся последнему или объективно противоречат его интересам. Статью 8 ГК в подобных случаях применять нельзя.
Регистрация обременении и изменений прав на недвижимое имущество1
В Казахстане после принятия Общей части ГК началось формирование системы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Важной частью такого законодательства являются нормы об объектах регистрации. Под объектами регистрации понимается то, что подлежит регистрации в правовом кадастре.
Действующую казахстанскую модель определения объектов регистрации, предусмотренную ГК и Указом о государственной регистрации, на наш взгляд, нельзя признать удачной. Статья 118 ГК в редакции от 27 декабря 1994 г. устанавливала, что право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Из прав на недвижимое имущество объектам регистрации в п. 2 указанной статьи были признаны: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования, право аренды, ипотека, сервитуты. Рассматриваемая статья ГК в редакции от 2 марта 1998 года внесла некоторые коррективы в регулирование вопроса об объектах регистрации. В частности, теперь установлено, что с момента государственной регистрации возникают следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше одного года, право пользования свыше одного года, ипотека, рента, право доверительного управления.
________________________________________
1 Примечание. Законодательство в области регулирования отношений, рассматриваемых в настоящей статье, впоследствии неоднократно изменялось. Анализ последних изменений см.: Ильясова К. Новое законодательство РК о государственном имуществе: анализ концептуальных положений. Том 3 настоящего сборника. Регистрация прав на недвижимое имущество.
Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. - Вып. 31. - Алматы: Раритет, 2008.
В настоящее время перечень объектов регистрации даны в двух законодательных актах: в п.п. 1 и 2 ст. 118 ГК РК и в ст. 2 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Указ о государственной регистрации. Исходя из приоритета законодательных актов в зависимости от даты их принятия, закрепленного в ст. 4 Закона РК от 24 марта 1998 г. «О нормативных правовых актах», в настоящее время объекты регистрации определяются в соответствии с ГК.
В частности, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. В данной статье не дается исчерпывающего перечня объектов регистрации. Нет исчерпывающего перечня объектов регистрации и в п. 2 ст. 118 ГК. Анализ норм ГК и Указа о государственной регистрации показывает, что объектами регистрации в правовом кадастре являются все права и обременения прав на недвижимое имущество, а также изменение и прекращение прав и обременений, кроме прав и обременений, признаваемых возникшими без государственной регистрации.
Таким образом, все объекты регистрации в правовом кадастре можно классифицировать на следующие виды:
1) возникновение права;
2) изменение права, в том числе изменение вида права, основания его возникновения или условий договора, являющегося основанием возникновения права;
3) прекращение права;
4) возникновение обременения;
5) изменения обременения, в том числе изменение вида обременения, основания его возникновения или условий договора, являющегося основанием возникновения обременения;
6) прекращение обременения;
7) изменения идентификационных характеристик недвижимости;
8) изменения идентификационных сведений о правообладателе.
В законодательстве в настоящее время более ясно решен вопрос только о таких объектах регистрации, как права. Из прав на недвижимое имущество объектами регистрации признаны:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения;
3) право оперативного управления;
4) право постоянного землепользования;
5) право временного землепользования на срок выше 1 года;
6) право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, на срок свыше 1 года;
7) право аренды или безвозмездного пользования недвижимым имуществом свыше 1 года;
8) право доверительного управления недвижимым имуществом;
9) залог;
10) сервитуты на срок свыше одного года;
11) рента.
При этом следует иметь в виду, что многие перечисленные объекты регистрации являются и правами и обременениями одновременно. В частности, залог является правом для залогодержателя и обременением для залогодателя, аренда - право для арендатора и обременение для арендодателя и т.д. С позиции заполнения регистрационных документов, как право, должны регистрироваться только право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право постоянного и временного землепользования, а также земельные сервитуты. Все остальные права должны регистрироваться как обременения, в том числе рента, доверительное управление, право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, залог и т.д.
При классификации объектов регистрации на права и обременения с позиции регистрации следует исходить из следующего. Как обременения должны регистрироваться такие ограничения, которые устанавливаются в отношении зарегистрированных прав или прав, сведения о которых были конвертированы в правовой кадастр из базы данных бывших регистрирующих органов. Абсолютным правом, в отношении которого устанавливаются ограничения (обременения), является только право собственности. Все остальные права являются либо ограничениями прав (залог, аренда, опека и т.д.), либо правами, производными от права собственности, но по своей природе не являющиеся обременениями. К последним относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления. К таким правам следует, на наш взгляд, отнести также право постоянного землепользования. Необходимость регистрации указанных выше объектов регистрации в качестве прав, хотя некоторые из них одновременно являются и обременениями (например, право временного землепользования), связано с тем, что все они, за исключением права оперативного управления, возникают только на имущество, находящееся в государственной собственности. В связи с закрепленной в законодательстве презумпцией права государственной собственности на все земельные участки, не находящиеся в частной собственности (п. 2 ст. 30 Указа Президента РК, имеющего силу закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле» - далее Указ о земле), право государственной собственности на нераспределенные земли не требует регистрации. Регистрацию прав на такие земли, кроме того, невозможно осуществить без формирования земельных участков, то есть без определения их границ, присвоения кадастровых номеров. Для этого необходимо провести землеустроительный процесс, который требует материальных затрат. В связи с этим до передачи сформированных земельных участков в собственность или землепользование права государственной собственности на земли не регистрируются. Регистрируются только права государственных юридических лиц. В этой связи арендой, залогом, рентой и т.д. обременяются права указанных субъектов. Право временного землепользования, хотя и является обременением права государственной собственности, также регистрируется как право, поскольку такой регистрации не предшествует регистрация права государственной собственности. Все остальные права (залог, рента, субаренда и т.д.) являются обременениями рассматриваемого права. Земельные сервитуты регистрируются как права на регистрационном листе, заполняемом на господствующий участок, и как обременение на регистрационном листе, заполняемом на служащий земельный участок.
Таким образом, объектами регистрации в правовом кадастре признаются и права и обременения прав на недвижимое имущество. Однако, если вопрос о правах как объектах регистрации в правовом кадастре решен более или менее ясно, так как законодатель дал перечень таких прав, то вопрос о таких объектах регистрации, как обременения, в законодательстве не решен. Во-первых, нельзя считать достаточным определение обременений, данное в законодательстве. Статьей 1 Указа о государственной регистрации установлено, что обременения - это ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества. Законодатель не дает исчерпывающего перечня обременений как объектов регистрации. Но из указанного определения нельзя установить, какие конкретно обременения должны быть зарегистрированы в правовом кадастре. Следует признать, что ни в теории гражданского права, ни в законодательстве не нашли разрешения вопросы, связанные с разработкой концепции обременений прав на недвижимое имущество и их регистрации. Одним из вопросов при этом является проблема конкуренции между собой разнородных обременений на один и тот же объект недвижимости. Конкуренция между однородными обременениями, по общему правилу, решается исходя из приоритета ранее зарегистрированного обременения. При установлении же в праве режима того или иного обременения законодатель не учитывает наличие других обременений. Нет, например, ясного ответа на вопрос о возможности установления сервитута на объект, находящийся в залоге или в аресте и т.д. При аресте и залоге ограничено права распоряжения правообладателя. Под правом распоряжения в ст. 188 ГК понимается юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества. В юридической литературе и законодательстве зарубежных стран дается разное содержание права распоряжения. Например, по законодательству Венгрии под правом распоряжения понимается право собственника устанавливать правоотношения с другими лицами в отношении принадлежащих ему вещей. В соответствии с параграфом 112 ГК право распоряжения осуществляется путем передачи другому лицу права владения, пользования вещью, извлечения дохода из нее, залога вещи или обременения ее другим способом, а также передачи права собственности другому лицу или отказа от права собственности. Последнее положение не применяется в отношении недвижимого имущества, отказ от права собственности на которое прямо запрещается законом (параграф 112 ГК)2. Согласно другому определению правомочие распоряжения это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. В содержание указанного права при этом включается продажа вещи, сдача в наем, в залог, передача в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд3. В Казахстанской юридической литературе также высказывалось мнение о том, что собственник распоряжается имуществом, передавая его в собственность и управление другому лицу, заключая любые сделки - продать, подарить, сдать в наем и т.п.4 Однако при решении вопроса о возможности установления сервитутов на имущество, находящегося в залоге или в аресте, следует иметь в виду, что основаниями возникновения сервитутов могут быть не только соглашения, но другие юридические факты. Например, сервитуты могут возникнуть на основании закона, решения местных исполнительных органов, судов и т.д. В этих случаях, сервитуты возникают не по волеизъявлению правообладателя, то есть возможность их установления не входит в право распоряжения самого правообладателя. Это означает, что такие сервитуты могут быть установлены как на заложенное, так и на арестованное имущество. В связи с этим мы полагаем, что, если иное не установлено законодательными актами, договором или не вытекает из существа правоотношений, сервитут может возникнуть на имущество, находящееся в залоге или под арестом.