10.11.2014
В рамках договора
Райхан Сартаева,
судья районного суда № 2
Ауэзовского района г. Алматы
В последние годы в гражданские суды часто поступают иски о взыскании задолженностей риелторами или агентствами по недвижимости со своих клиентов на основании условий договоров об оказании услуг.
Глава 33 ГК РК определяет условия предоставления возмездных услуг. К нормам статей, составляющих данную главу, риелторы и агентства по недвижимости оперируют при обращении в суд. Так, в соответствии со ст. 683 ГК РК, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик - их оплатить.
Как правило, спорные ситуации возникают в случаях, когда, подписав договор с посредниками по поиску недвижимости, граждане затем отказываются оплачивать данные услуги, считая, что посредники не выполнили своих обязательств. В свою очередь, последние убеждены, что действовали в рамках договора и поэтому клиенты обязаны оплатить их услуги.
Так, индивидуальный предприниматель Ч. обратилась с иском к гр. Б. о взыскании суммы в связи с невыполнением обязательств, мотивируя свои требования тем, что она осуществляет посредническую деятельность по поиску для граждан недвижимости с целью ее покупки в собственность либо снятия в аренду. В июле 2011 года она подыскала гр. Б. квартиру, между Б. и владелицей квартиры был составлен договор-соглашение о задатке. За оказанные при покупке квартиры услуги Б. обязалась оплатить 146 000 тенге, о чем ею была выдана расписка. Однако через три дня покупатель и продавец, по словам истицы, вступили в сговор между собой. Покупательница заявила, что банк отказал ей в ипотеке и она забрала задаток. Продавец данный факт подтвердила и разрешила Ч. продолжить работу по поиску покупателей на ее квартиру. Еще в течение двух недель она подыскивала клиентов и показывала им квартиру. Когда появились клиенты, желающие приобрести квартиру, продавец отказалась взять у них задаток, пояснив, что у нее есть свои клиенты. Спустя два месяца риелтор узнала, что Б. купила данную квартиру, при этом своих обязательств перед ней не выполнила. В связи с этим Ч. просила суд взыскать с ответчицы в ее пользу 146 000 тенге.
Б. обратилась с встречным иском о признании расписки недействительной, мотивируя это тем, что Ч. основывает свои требования на расписке, согласно которой она обязалась оплатить 146 000 тенге за оказанные ей риелторские услуги при покупке однокомнатной квартиры, т.е. та обязуется предоставить эти услуги. При этом договор об оказании каких-либо риелторских услуг между ними заключен не был. Без такого договора расписка не имеет юридической силы. Устная договоренность была таковой, что риелторские услуги при покупке квартиры, оказанные Ч., включают в себя сбор документов и обработку информации, необходимой для заключения сделки; проверку объекта недвижимого имущества на юридическую чистоту; получение справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках в Департаменте юстиции г. Алматы; заключение сделки: подписание договора и оплату, регистрацию сделки в регистрирующих органах г. Алматы.
При написании данной расписки она подразумевала, что Ч. будут оказаны перечисленные услуги, однако после передачи расписки женщина предложила Ч. проехать с ней к оценщикам для проведения оценки стоимости квартиры и получения кредита в банке, на что получила отказ, в связи с этим просила суд признать расписку недействительной.
Ч. встречный иск не признала, пояснив, что считает услуги исполненными и предоставленными, поскольку в точной редакции расписки звучит прошедшее время «за оказанные услуги». Считает незаконной ссылку ответчицы на то, что якобы была устная договоренность об оказании ей всех вышеперечисленных услуг, начиная со сбора с документов и заканчивая регистрацией сделки. Оказывать такие услуги истица не уполномочена.
Суд принял решение удовлетворить исковые требования Ч. по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 151 ГК РК сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Согласно ст. 271 ГК РК обязательства возникают из договора, причинения вреда или иных оснований, указанных в ст. 7 настоящего кодекса. Согласно ст. 272 ГК РК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РК по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Согласно п. 1 ст. 392 ГК РК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из содержания расписки следует, что Б. обязуется оплатить 146 000 тенге Ч. за оказанные ей услуги при покупке однокомнатной квартиры.
Доводы истицы о том, что согласно договоренности она оказала услуги по поиску необходимой ответчице квартиры, подтверждаются соглашением о задатке. При этом свидетель - продавец квартиры - не отрицала, что дала свое согласие на предложение Ч. по поиску покупателя для ее квартиры. Ответчица также не отрицала, что квартира найдена при содействии Ч. Доказательства в обоснование недействительности расписки ответчицей суду не представлены. При таких обстоятельствах суд не нашел оснований для признания расписки недействительной, соответственно, встречный иск Б. подлежал оставлению без удовлетворения, а исковые требования Ч. - удовлетворению.
Встречаются случаи, когда риелторы безосновательно пытаются взыскать якобы имеющиеся задолженности с клиентов, при этом подтвердить своих требований не могут. Истец ИП «Ж.» обратился с иском к гр. У. о взыскании суммы задолженности, мотивируя свои требования тем, что У. обратилась в агентство недвижимости с просьбой об оказании услуг по покупке дома. Сотрудник истца нашла дом и показала его У. и сопровождавшим ее родственникам, что подтверждается листом просмотра объекта недвижимости. Спустя время ответчица уговорила продавца совершить сделку в отсутствие риелтора и оформила покупку дома на имя своей родственницы. На основании изложенного истец просил суд взыскать с У. 148 000 тенге в счет погашения задолженности.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что между Ж. и У. подписана заявка на покупку объекта. В соответствии с условиями вышеуказанной заявки заказчик поручил исполнителю оказать услугу по покупке половины дома. При этом заказчик гарантировал оплату услуг исполнителя в размере 148 000 тенге равными долями: 50 процентов при подписании соглашения о задатке и 50 процентов при подписании договора купли-продажи. Соглашение о задатке между У. и продавцом предполагаемого объекта недвижимости отсутствует. В самой заявке не указан адрес недвижимости, по которой должна была состояться сделка, а предусмотренный заявкой акт выполненных работ между сторонами договора не подписан. Более того, договор купли-продажи недвижимости, на который ссылается истец, состоялся не с У., а с гр. Б. С учетом данных обстоятельств суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Из приведенных примеров судебной практики видно, что в одних случаях требования посредников по поиску недвижимости о взыскании задолженностей с клиентов обоснованы и подтверждены документально, в других - нет.
Хочется отметить, что спорные ситуации по приведенной категории дел зачастую возникают из-за невнимательности и отсутствия правовой грамотности у граждан, подписывающих договоры с агентствами по недвижимости и посредниками по поиску квартир. В связи с этим хочется посоветовать более ответственно подходить к подписанию договоров и внимательно изучать их условия.