Как определить стоимость здания, если в договоре купли-продаже указана общая стоимость здания и земельного участка?
(Т. Ильницкая, консультант по бухгалтерскому и налоговому учету ИС «Бухгалтер» профессиональный бухгалтер РК, САР, 30 декабря 2024 г.)
Компания покупает 3 коттеджа. В договоре купли продаже указана общая стоимость всех 3 коттеджей и земельного участка.
Как определить стоимость каждого объекта и отразить в учете каждый коттедж отдельно и земельный участок?
Согласно принципам МСФО (IAS) 16 «Основные средства» в случае приобретения основных средств (единый комплекс имущества) с указанием их общей стоимости в документе на приобретение, без дифференцирования объектов, компания должна применять распределение общей стоимости по разным активам на основе их относительной справедливой рыночной стоимости.
Данный подход с указанием метода распределения общей стоимости по активам должен быть оговорен в учетной политике компании.
В рассматриваемой ситуации приобретенные коттеджи с земельным участком должны отражаться в бухгалтерском учете ТОО по цене приобретения раздельно по компонентам - земельные участки и каждый коттедж отдельно, так как:
эти объекты облагаются разными налогами (земельный налог и налог на имущество);
земельные участки не амортизируются, а здания подлежат амортизации;
если в дальнейшем использовании коттеджей возникнет необходимость проведения капитального ремонта, стоимость этого ремонта будет отнесена на удорожание соответствующего объекта учета;
если возникнет необходимость продажи какого-то из коттеджей, тогда выбытие будет отражено именно по конкретному объекту.
Поэтому для учета рекомендуется разделить и поставить на баланс каждый объект недвижимости отдельно. То есть, необходимо распределить общую стоимость приобретения по разным активам на основе их относительной справедливой рыночной стоимости.
В данной ситуации можно рекомендовать для распределения общей стоимости приобретенной недвижимости по объектам учета:
либо обратиться к продавцу, чтобы он на основании данных своего учета распределил стоимость реализации по объектам учета;
либо провести независимую оценку приобретенной недвижимости с разделением по объектам учета.