26.06.2025
Запрет на рекламу строящихся объектов: как меняется рынок и зачем это сделали
Оралбаев Чингис
юрист в сфере строительства, рекламы и цифрового регулирования
История вопроса
Законопроект, кардинально изменивший подход к рекламе объектов долевого строительства в Казахстане, был инициирован в 2022 году и стал предметом активных дискуссий среди участников строительного рынка, правоведов и регулирующих органов. Основанием для его разработки послужили поручения Главы государства, направленные на ужесточение контроля в сфере привлечения средств дольщиков. С 2022 по 2024 годы проект прошёл антикоррупционную и правовую экспертизу, получил замечания со стороны НПП «Атамекен» и неоднократно обсуждался в рабочих группах Парламента. По состоянию на июнь 2025 года законопроект одобрен обеими палатами Парламента и находится на подписи у Президента Республики Казахстан.
Ключевые изменения: что теперь запрещено
Изменения внесены в два ключевых нормативных правовых акта:
· Закон Республики Казахстан «О рекламе» от 19 декабря 2003 года № 508-II;
· Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года № 486-V.
Существенные ограничения коснулись порядка рекламирования строящихся объектов недвижимости. В новой редакции законодательства:
1. Установлен прямой запрет на рекламу многоквартирных и индивидуальных жилых домов, если:
· у застройщика отсутствует разрешение на привлечение средств дольщиков;
· не заключён договор гарантии с Единым оператором;
· не осуществляется проектное финансирование через банк.
2. Исключена норма, ранее допускавшая размещение рекламы на основании утверждённой проектной документации (ПД), что ранее позволяло застройщикам использовать правовой пробел.
3. Уточнены требования к достоверности рекламы: запрещено использовать формулировки, способные ввести потребителя в заблуждение в отношении: назначения объекта; условий приобретения; сроков ввода в эксплуатацию; юридического статуса.
Что это означает на практике
- Застройщики не вправе продвигать строящиеся объекты, если отсутствует один из ключевых механизмов защиты дольщиков: разрешение акимата на привлечение средств населения; договор гарантии с Единым оператором; действующая схема проектного банковского финансирования.
- Под прямой запрет попадают: наружная реклама жилых комплексов (в том числе фасадные баннеры, лайтбоксы и т.п.); реклама на транспорте, строительных ограждениях и временных объектах; digital-продвижение: социальные сети, видеоролики, контекстная и таргетированная реклама; лендинги и иные онлайн-площадки, содержащие условия покупки, схемы, обещания сроков и выгод.
Выводы и рекомендации для девелоперов
1. Проверка статуса проекта. Перед запуском любой рекламной активности следует юридически подтвердить наличие действующего разрешения или договорного механизма, предусмотренного Законом.
2. Комплаенс-контроль рекламных материалов. Каждое рекламное сообщение (включая баннер, видеоролик, публикацию или презентацию) должно проходить юридическую проверку на предмет соответствия закону.
3. Информирование — допустимо, но в пределах разумного
4. Разрешены публикации в формате IR/PR-объявлений о планируемом проекте, инвестиционных планах и стратегических инициативах, при условии отсутствия признаков оферты, предложения или имитации юридически оформленного процесса покупки.
Ссылки на нормативные правовые акты
1) Закон Республики Казахстан от 19 декабря 2003 года № 508-II «О рекламе»;
2) Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве»;
3) Проект Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам обеспечения защиты прав участников долевого строительства» (2022-2025);
4) Пояснительная записка к проекту закона;
5) Заключение антикоррупционной экспертизы (2024);
6) Заключение Национальной палаты предпринимателей «Атамекен»;
7) Заключение Комитета по законодательству и судебно-правовой реформе Мажилиса Парламента РК.