1. Проверка документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) проводится с целью оценки застройщика и уполномоченной компании на соответствие требованиям, установленным статьей 8 настоящего Закона.
2. Проверка документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) включает в себя финансовую и юридическую оценку, порядок проведения которых устанавливается настоящим Законом.
3. Финансовая оценка предусматривает:
1) анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика;
2) анализ источников финансирования проекта;
3) анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании;
4) сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства.
Сопоставление выполненных работ по актам с фактически выполненными работами на объекте производится после обмера выполненных объемов работ и обследования инжиниринговой компанией без лабораторных исследований смонтированных конструкций на предмет наличия дефектов;
5) оценка полноты необходимых работ для завершения строительства;
6) анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства: объемов и стоимости строительства.
4. Юридическая оценка и установление наличия (отсутствия) правовых, репутационных рисков по проекту проводятся путем:
1) обзора правоустанавливающих документов застройщика и уполномоченной компании;
2) обзора документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании;
3) анализа правоустанавливающих документов на имущество уполномоченной компании, предполагаемое к передаче в доверительное управление в соответствии со статьей 35 настоящего Закона;
4) анализа законности формирования уставного капитала уполномоченной компании, сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах уполномоченной компании;
5) наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика);
6) анализа основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком);
7) наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера;
8) изучения информации об уполномоченной компании и застройщике из официально признанных источников о наличии (отсутствии) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.
Статья 34. Договор о предоставлении гарантии
1. Договор о предоставлении гарантии заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, и считается заключенным с момента оплаты гарантийного взноса.
2. Обязательными условиями договора о предоставлении гарантии в соответствии с нормами настоящего Закона являются:
1) объект гарантии - предмет договора;
2) условия предоставления гарантии;
3) размер гарантийного взноса;
4) гарантийный случай и ответственность по гарантии;
5) порядок исполнения обязательств Фондом гарантирования;
6) права и обязанности Фонда гарантирования;
7) права и обязанности застройщика, уполномоченной компании;
8) ответственность застройщика, уполномоченной компании.
3. Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков.
Статья 35. Обеспечение обязательств по договору о предоставлении гарантии
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика и уполномоченной компании по договору о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, а также с застройщиком договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
2. В целях исполнения Фондом гарантирования обязательств по договору о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает с застройщиком договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с отлагательным условием. Такой договор доверительного управления вступает в силу в случае наступления гарантийного случая.
3. К отношениям, вытекающим из договоров залога, возникающим на основании настоящего Закона, применяются положения Гражданского кодекса Республики Казахстан с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.
4. На имущество, являющееся предметом договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) с отлагательным условием согласно настоящему Закону, не допускаются наложение обременения, обращение взыскания в рамках деятельности застройщика, уполномоченной компании.
5. Имущество, являющееся предметом договора доверительного управления с отлагательным условием согласно настоящему Закону, не может быть включено в конкурсную массу при несостоятельности застройщика в соответствии с Законом Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве».
Статья 36. Порядок взаимодействия с Фондом гарантирования
1. Заключенный договор о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования является основанием для заключения уполномоченной компанией договоров о долевом участии в жилищном строительстве с дольщиками и привлечения денег дольщиков.
2. Для обеспечения осуществления инжиниринговых услуг Фонд гарантирования заключает договор с инжиниринговой компанией, соответствующей требованиям пункта 7 статьи 21 настоящего Закона.
3. Предварительная оплата работ подрядчика (генерального подрядчика) по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией строительства производится с банковского счета уполномоченной компании с учетом одного из следующих условий:
1) не должна превышать двадцати пяти процентов от разницы между стоимостью договора подряда и суммами, указанными в подпункте 3) пункта 3 статьи 8 настоящего Закона, при наличии гарантии банка второго уровня по возврату авансового платежа, являющейся обеспечением надлежащего исполнения обязательств подрядчика (генерального подрядчика), по договору подряда с уполномоченной компанией.
Предварительная оплата подлежит пропорциональному погашению в соответствии с проектно-сметной документацией в течение всего процесса строительства жилого дома (жилого здания) на основании актов выполненных работ;
2) не более пяти процентов от разницы между стоимостью договора подряда и суммами, указанными в подпункте 3) пункта 3 статьи 8 настоящего Закона, без обеспечения.
Последующая оплата производится в порядке, предусмотренном статьей 20 настоящего Закона.
4. Оплата промежуточных платежей за выполненные подрядчиком (генеральным подрядчиком) работы по договору подряда производится в соответствии с проектно-сметной документацией с банковского счета уполномоченной компанией на основании актов выполненных работ, подтвержденных инжиниринговой компанией.
1. Решение Фонда гарантирования о возможном наступлении гарантийного случая принимается по результатам:
1) мониторинга строительства жилого дома (жилого здания);
2) ежемесячных и иных отчетов инжиниринговой компании;
3) информации, полученной от уполномоченной компании, уполномоченного органа;
4) письменного обращения дольщика (дольщиков).
2. При поступлении информации о возможном наступлении гарантийного случая Фонд гарантирования:
1) осуществляет проверку информации о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уполномоченной компанией по строительству жилого дома (жилого здания) в срок не позднее десяти рабочих дней со дня поступления информации;
2) направляет запрос застройщику, уполномоченной компании о разъяснении указанной информации в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления информации.
Застройщик, уполномоченная компания предоставляют разъяснения, возражения (при наличии) с приложением подтверждающих документов в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса Фонда гарантирования.
3. В случае установления факта наступления гарантийного случая Фонд гарантирования в течение трех рабочих дней принимает решение о признании гарантийным случаем одного или нескольких из следующих случаев:
1) нарушение срока приемки в эксплуатацию жилого дома (жилого здания). Допускается трехкратное продление срока строительства по три месяца каждый от срока, указанного в проектной (проектно-сметной) документации объекта строительства;
2) использование денег в нарушение требований статьи 20 настоящего Закона, не возмещенных застройщиком и (или) уполномоченной компанией, подрядчиком (генеральным подрядчиком) на банковский счет уполномоченной компании в течение пятнадцати рабочих дней со дня установления инжиниринговой компанией указанного факта;
3) несостоятельность застройщика - установленная вступившим в законную силу решением суда неспособность застройщика в полном объеме удовлетворить требования, определенные Законом Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве», по деятельности, не связанной со строительством жилого дома (жилого здания).
4. При положительном решении о признании фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств уполномоченной компанией по строительству жилого дома (жилого здания) гарантийным случаем не позднее следующего рабочего дня после принятия решения Фонд гарантирования уведомляет о наступлении гарантийного случая. Уведомление осуществляется посредством размещения текста соответствующего объявления на интернет-ресурсе Фонда гарантирования и в других средствах массовой информации.
Статья 38. Порядок исполнения Фондом гарантирования обязательств по договору о предоставлении гарантии
1. Фонд гарантирования осуществляет следующие мероприятия:
1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, местный исполнительный орган и участников долевого участия в жилищном строительстве;
2) принимает решение о замене подрядчика (генерального подрядчика) путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим подрядчиком (генеральным подрядчиком);
3) уведомляет застройщика и уполномоченную компанию о вступлении в силу договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;
4) уведомляет банк второго уровня в случае принятия решения о замене руководства уполномоченной компании с приложением подтверждающих документов о назначении, а также документов с образцами подписей, копий документов, удостоверяющих личность лиц, уполномоченных подписывать платежные документы при совершении операций, связанных с ведением банковского счета уполномоченной компании в банке второго уровня, согласно договору доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;
5) финансирует завершение строительства жилого дома (жилого здания) за счет средств Фонда гарантирования на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании;
6) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства жилого дома (жилого здания), приемки его в эксплуатацию и передачи дольщикам долей в жилом доме (жилом здании).
2. В случае полного возмещения затрат Фонда гарантирования из средств уполномоченной компании действие договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с требованиями настоящего Закона прекращается.
3. В случае недостаточности средств уполномоченной компании для возмещения средств (затрат) Фонда гарантирования по завершению строительства жилого дома (жилого здания) обязанность по их возмещению несет застройщик по субсидиарной ответственности путем заключения договора о порядке погашения задолженности перед Фондом гарантирования после подтверждения их обоснованности заключением независимой аудиторской компании.
4. В случае недостаточности средств застройщика для возмещения средств (затрат) Фонда гарантирования по завершению строительства жилого дома (жилого здания) по договору о порядке погашения задолженности после выполнения действий, предусмотренных пунктами 1, 2, 3 настоящей статьи, Фонд гарантирования инициирует процедуру банкротства застройщика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.
5. На требования Фонда гарантирования по ненадлежащему исполнению договора о предоставлении гарантии сроки исковой давности не распространяются.
Глава 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 39. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве
1. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки.
2. Проверка осуществляется в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан. Иные формы государственного контроля и надзора осуществляются в соответствии с настоящим Законом.
Статья 40. Порядок применения настоящего Закона
1. Отношения, подпадающие под сферу действия настоящего Закона, возникшие до его введения в действие, регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан.
2. Привлечение денег физических и юридических лиц, связанное с возникающим у физических и юридических лиц правом требования на доли в жилых домах (жилых зданиях), которые на момент привлечения их денег не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, после введения в действие настоящего Закона допускается только на основании договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Статья 41. Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве
1. Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
2. Лица, привлекающие деньги физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве в нарушение требований, установленных настоящим Законом, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан.
Статья 42. Порядок введения в действие настоящего Закона
1. Настоящий Закон вводится в действие по истечении шести месяцев после дня его первого официального опубликования.
2. Признать утратившим силу со дня введения в действие настоящего Закона:
Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2006 г., № 16, ст. 101; 2007 г., № 2, ст. 18; 2009 г., № 17, ст. 79; № 23, ст. 100; 2010 г., № 5, ст. 23; 2011 г., № 6, ст. 50; № 11, ст. 102; № 12, ст. 111; 2012 г., № 15, ст. 97; № 21-22, ст. 124; 2013 г., № 14, ст. 72; 2014 г., № 1, ст. 4; № 10, ст. 52; № 19-I, 19-II, ст. 96; № 23, ст. 143; № 24, ст. 144).
Президент
Республики Казахстан
Н. НАЗАРБАЕВ
Астана, Акорда, 7 апреля 2016 года
№ 486-V ЗРК