18.05.2023
Весенние законодательные нововведения в работе объединения собственников имущества (ОСИ)
Айсин Сайкен, к.ю.н., профессор КУАМ,
руководитель компании Асе Adviser (e-mail: saiken2009@mail.ru)
Елеусинов Шингиль, руководитель юридической компании
Eleusinov&Partners (e-mail: seleusinov28@gmail.com)
16 мая 2023 года вступили в силу законодательные поправки, которые были приняты Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 15 марта 2023 года. Данный акт введен в действие по истечении шестидесяти календарных дней после его первого официального опубликования, таким образом законодатель предоставил правоприменителю необходимое время для ознакомления и корректировки рабочих планов.
Вышеуказанным нормативным актом были внесены изменения и дополнения в законы Казахстана «О жилищных отношения», «О нотариате», «Об особом статусе города Алматы», «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», «О национальных реестрах идентификационных номеров», «О статусе столицы Республики Казахстан», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 26 декабря 2019 года.
В настоящей публикации освещены некоторые поправки, которые коснулись Закона РК «О жилищных отношениях» (далее - Закон) и только в части работы объединения собственников имущества (далее - ОСИ) и для удобства читателя обозначили их в тридцати семи пунктах.
1. Жилищное законодательство Казахстана регулирует теперь не только отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с осуществлением права пользования квартирами и нежилыми помещениями, но и парковочными местами и кладовыми (пп.2) п.1 ст.1 Закона).
2. На правоотношения, урегулированные Законом РК «О жилищных отношениях», не распространяется действие Закона «О государственных закупках» в случае, если собственником квартиры, нежилого помещения является организация с участием государства, в части (п.5 ст.1 Закона):
взносов по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, предусмотренных годовой сметой;
взносов для накопления на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
целевых взносов для оплаты мероприятий, не предусмотренных сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
3. Под термином «голосование» теперь следует понимать - процесс принятия собственниками квартир, нежилых помещений решений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, а также собственниками парковочных мест, кладовок решений, связанных с содержанием парковочных мест и кладовок, осуществляемый путем открытого волеизъявления на собрании, проводимом явочным порядком или путем письменного опроса. Собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на собрании, проводимом явочным порядком или путем письменного опроса, могут проголосовать посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (пп.3) ст.2 Закона).
4. В некоторых случаях в тексте Закона «О жилищных отношениях» после слов «нежилые помещения» дополнен словами «, парковочные места, кладовки».
5. Закон «О жилищных отношения» дополнен новым понятийным аппаратом «кладовка», под которой следует понимать - место, предусмотренное проектно-сметной документацией многоквартирного жилого дома, не являющееся нежилым помещением, предназначенное для хранения имущества с соблюдением норм пожарной безопасности и иных требований, располагаемое вне квартиры, не имеющее в совокупности общедомовых инженерных систем, а также отдельной входной группы и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности (пп.18-1) ст.1 Закона).
6. Отныне услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума должны осуществляться субъектом сервисной деятельности только на основании договора, заключаемого с председателем ОСИ или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, либо временной управляющей компанией. При этом законодатель сделал акцент на то, что впредь не допускается оказание услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума путем заключения индивидуального договора между собственниками квартир, нежилых помещений и субъектом сервисной деятельности (ст.6 Закона).
7. Из компетенций уполномоченного органа исключена функция по разработке и утверждению типовой формы договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума (ст.10-2 Закона).
И в тоже время дополнена компетенциями по:
- разработке и утверждению правил определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании для управления объектом кондоминиума многоквартирного жилого дома;
- разработке и утверждению правил субсидирования затрат работодателей, построивших арендное жилище в селе, поселке, сельском округе;
- осуществлению субсидирования затрат работодателей, построивших арендное жилище в селе, поселке, сельском округе.
8. Компетенция органов местного государственного управления городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения дополнена функцией по обеспечению проведения инвентаризации жилищного фонда и осуществляют учет функционирующих многоквартирных жилых домов с заполнением итоговых сведений в соответствии с правилами формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (пп.16-1) ст.10-3 Закона).
9. Заказчику (застройщику) многоквартирного жилого дома вменили новую обязанность, согласно которой в течение шести месяцев с момента регистрации многоквартирного жилого дома он должен обеспечить безвозмездную передачу наружных инженерных сетей и сооружений многоквартирного жилого дома в коммунальную собственность согласно проектно-сметной документации (п.2 ст.31 Закона).
10. Запретили отчуждение общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с предусмотренной проектно-сметной документацией на многоквартирный жилой дом в индивидуальную (раздельную) собственность. В противном случае при несоблюдении указанного требования заключенная сделка считается ничтожной (п.2 ст.31 Закона).
11. Собственников квартир и нежилых помещений освободили от обязанности заключать договоры об управлении объектом кондоминиума с ОСИ, управляющим многоквартирным жилым домом, управляющей компанией (п.5 ст.34 Закона).
12. Демонтаж конструкций, ограничивающих доступ к общему имуществу объекта кондоминиума, расположенному в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке, собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки обязан теперь произвести самостоятельно (ст.38 Закона).
13. Запретили изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки (пп.1-1 ст.40 Закона).
14. К общедомовым инженерным системам наряду с другими теперь также относятся слаботочные инженерные системы, состоящие из устройств сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации, систем автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования многоквартирного жилого дома (домофонные системы и оборудование, видеонаблюдение), систем по оказанию услуг телефонной связи, телевидения и интернета, за исключением оборудования, расположенного в квартире, нежилом помещении, кладовке (п.4 ст.40 Закона).
15. Предусмотрена новая форма управления объектом кондоминиума, а именно непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати (пп.3 п.1 ст.42 Закона).
16. Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома после регистрации многоквартирного жилого дома вправе привлечь управляющую компанию для управления многоквартирным жилым домом на период до момента создания в данном многоквартирном жилом доме одной из форм управления объектом кондоминиума, определенных пунктом 1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях», сроком до шести месяцев (п.3 ст.42 Закона).
17. При не достижении соглашения между собственниками квартир, нежилых помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума, определенной пунктом 1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях», а также если была использована возможность, определенная пунктом 3 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях», жилищная инспекция в установленном законодательством Республики Казахстан порядке определяет и назначает сроком до одного года временную управляющую компанию в соответствии с правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании по управлению объектом кондоминиума многоквартирного жилого дома (п.3 ст.42 Закона).
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны в период управления объектом кондоминиума временной управляющей компанией выбрать одну из форм управления согласно пункту 1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях».
18. Собственникам парковочных мест и кладовок на собрании разрешили рассматривать вопросы и принимать решения, но только связанные с содержанием парковочных мест и кладовок в том числе утверждение размера оплаты за содержание парковочного места, а также принятие решения о сборе целевых взносов и их размере. При этом решение считается принятым, если за него проголосовало большинство собственников парковочных мест, кладовок от общего числа собственников парковочных мест, кладовок (п.1 и пп.14) п.2 ст. 42-1 Закона).
19. К компетенции собрания добавили возможность (п.2 ст.42-1 Закона):
избрания председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества; принятия решения о замене (ремонте) лифтов многоквартирного жилого дома; утверждения размера взносов для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, превышающего размер взносов; утверждения годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, внесения в нее изменений и дополнений, а также утверждения размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума; утверждения размера оплаты за содержание парковочного места, кладовки в соответствии с методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума; принятия решения собственниками парковочных мест, кладовок о сборе целевых взносов и их размере;
20. Собранию разрешили делегировать Совету дома следующие вопросы: принятия решения о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения или третьим лицам части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду); принятия решения о выборе субъектов сервисной деятельности; принятия решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (пп.14 п.2 ст.42-1 Закона).
21. Исключена норма, согласно которой собрание принимало решение при наличии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений по вопросам, указанным в подпунктах 8), 9), 10), 11), 12) и 13) пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях».
22. Статья 42-1 Закона «О жилищных отношениях» дополнена двумя пунктами следующего содержания:
«6-1. В случае осуществления организации и финансирования замены (ремонта) лифта одного из подъездов многоквартирного жилого дома за счет бюджетных средств с условием обеспечения возвратности средств собственниками квартир и нежилых помещений собственники квартир, нежилых помещений данного подъезда многоквартирного жилого дома могут принимать решение о замене (ремонте) лифта в данном подъезде многоквартирного жилого дома при наличии согласия более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений данного подъезда многоквартирного жилого дома с оформлением соответствующего протокола.
В случае, предусмотренном частью первой настоящего пункта, оплата расходов по замене (ремонту) лифта осуществляется собственниками квартир, нежилых помещений данного подъезда многоквартирного жилого дома.
6-2. Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума применяется в многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решения об утверждении размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума или где ранее собственниками квартир, нежилых помещении было принято решение об утверждении размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума меньше, чем установленный местным представительным органом минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.».
23. Собственники квартир, нежилых помещений теперь будут уведомляются советом дома либо председателем ОСИ, либо доверенным лицом простого товарищества, либо ревизионной комиссией (ревизором), либо не менее десяти процентами собственников квартир, нежилых помещений, либо жилищной инспекцией не менее чем за десять календарных дней о дате проведения собрания путем размещения объявления в общедоступных местах, а также индивидуально посредством электронной почты или по абонентскому номеру абонентского устройства сотовой связи (п.3 ст.42-1 Закона).
Инициаторам собрания разрешили принимать решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства для проведения электронного голосования (п.3 ст.42-1 Закона).
24. При подведении итогов голосования теперь должны учитываться голоса собственников квартир, нежилых помещений на собрании, проводимом явочным порядком и посредством объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, путем письменного опроса и посредством объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (п.11 ст.42-1 Закона).
25. Протоколы собраний должны храниться у председателя ОСИ или доверенного лица простого товарищества. При формировании электронного документа хранение протоколов собраний производится в соответствии с Законом РК «Об электронном документе и электронной цифровой подписи». Более того копии протоколов собраний представляются по требованию собственника квартиры, нежилого помещения либо жилищной инспекции в течение пяти рабочих дней (п.13 ст.42-1 Закона).
26. Письменный опрос проводится в срок не более двух месяцев с даты объявления собрания (ранее данный срок составлял не более месяца) (п.3 ст.42-2 Закона).
27. Новое ограничение для членов совета дома - членами совета дома теперь не могут быть избраны члены семьи председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества или члены ревизионной комиссии (ревизор). (п.1 ст.42-3 Закона).
28. Решение совета дома является обязательным для исполнения председателем ОСИ, доверенным лицом простого товарищества, управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок (п.5 ст.42-3 Закона).
29. В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно ОСИ при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.
30. Члены семьи собственника квартиры, нежилого помещения (супруг (супруга), совместные или одного из супругов дети (в том числе усыновленные (удочеренные), родители и родители супруга (супруги), постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого помещения, могут быть избраны в качестве председателя ОСИ (п.4 ст.43 Закона).
31. Размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях и иной информации с учетом требований, установленных законодательством Республики Казахстан о персональных данных и их защите (пп.4 п.7 ст.43 Закона).
32. Председателю вменены новые две обязанности (п.7 ст.43 Закона):
представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном и (или) электронном виде;
предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
33. Членами ревизионной комиссии (ревизором) не могут быть избраны члены семьи председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества или члены совета дома.
Ревизионной комиссии (ревизору) уточнили цели, которые заключаются в осуществлении проверку финансовой документации по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума (п.1 ст.49 Закона).
34. При непогашении собственником квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки задолженности по платежам, определенным подпунктами 6-1), 9), 10), 12) и 12-1) пункта 2 статьи 42-1 настоящего Закона, председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества либо на основании доверенности управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, либо на основании договора с жилищной инспекцией временная управляющая компания вправе обратиться к нотариусу или в суд о взыскании задолженности по истечении трех месяцев после установленной даты платежа (п.6 ст.50 Закона).
35. Ежемесячный отчет по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума представляется председателем ОСИ или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией либо назначенной жилищной инспекцией временной управляющей компанией собственникам квартир, нежилых помещений до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом, посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства и размещается в общедоступных местах (ст.50-2 Закона).
36. Жилищная инспекция при включении многоквартирного жилого дома в перечень многоквартирных жилых домов, требующих проведения капитального ремонта за счет бюджетных средств, проводит конкурс на определение проектной организации и изготовление проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума за счет средств местного бюджета (п.5 ст.50-3 Закона).
37. В переходных положениях Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 15 марта 2023 года отражены важные моменты, на которые правоприменителю также необходимо обратить внимание:
а) Простые товарищества многоквартирного жилого дома, созданные до введения в действие настоящего Закона, обязаны в течение двух лет со дня введения в действие Закона привести форму управления объектом кондоминиума в соответствие с требованием Закона.
б) Управляющие компании, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным жилым домом без заключения договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума с председателем ОСИ или доверенным лицом простого товарищества до введения в действие настоящего Закона, прекращают действие соглашений по управлению, содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома в течение шести месяцев с момента введения в действие настоящего Закона и обязаны:
передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в том числе финансовую документацию (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам);
осуществить перевод денег, накопленных (полученных) на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, на сберегательный счет, открытый в банке второго уровня ОСИ или доверенному лицу простого товарищества многоквартирного жилого дома для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
В заключении настоящей публикации необходимо отметить, что освещенные выше вопросы не охватывают абсолютно все законодательные поправки поэтому правоприменителю рекомендуется более детально ознакомиться с Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 15 марта 2023 года.
