26.02.2026
Срок давности или вечный риск: может ли государство отнимать землю спустя 20 лет
Максатов Н.Р.,
Общественный деятель
Доктор философии PhD
Ассоциированный профессор
ВШП «Әділет»
В последние годы в Республике Казахстан усилилась тенденция предъявления исков со стороны государственных органов, в том числе РГУ «Департамент по управлению земельными ресурсами», органов прокуратуры о признании незаконными и отмене постановлений акиматов о предоставлении земельных участков, принятых 15-20 лет назад.
Ключевой вопрос таких споров - может ли государство спустя два десятилетия пересматривать завершенные земельные правоотношения, опираясь на нормы законодательства в новой редакции?
1. Принцип неприменения закона во времени: фундамент правовой определенности
В соответствии со ст. 43 Закона РК «О правовых актах» нормативные правовые акты не имеют обратной силы, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом [1].
Данный принцип корреспондирует:
· статье 4 Конституции РК (верховенство закона и правовая определенность),
· статье 2 ГК РК (стабильность гражданского оборота),
· статье 188 ГК РК (гарантии права собственности) [2], [3].
Гражданский оборот невозможен без стабильности. Если сделка, совершенная в 2005-2007 годах в соответствии с действующим на тот момент законодательством, может быть признана недействительной в 2025 году по мотивам несоответствия редакции закона 2009 или 2021 года - это означает фактическое признание ретроактивности регулирования, что недопустимо.
В административном праве (АППК РК) и практике ЕСПЧ существует концепция, если государство выдало акт, частное лицо вправе полагать, что этот акт законен. Ст. 13 и 15 АППК РК (принцип охраны права на доверие) [4]. Если административный орган допустил ошибку 20 лет назад, бремя этой ошибки не может нести гражданин.
2. Добросовестный приобретатель и презумпция действительности сделки
Особое значение имеет статья 261 ГК РК, закрепляющая защиту добросовестного приобретателя.
Если лицо приобрело имущество: на основании постановления акимата, по договору купли-продажи с государственной регистрацией права, и не знало и не могло знать о предполагаемых нарушениях, его право подлежит защите.
Дополнительно действует презумпция действительности сделки (ст. 153 ГК РК). Бремя доказывания незаконности лежит на истце.
Особую обеспокоенность вызывает практика, при которой выводы одного государственного органа становятся основанием для процессуальных действий другого органа без самостоятельной оценки обстоятельств и без обеспечения права собственника на участие в процедуре.
Механизм, как правило, развивается по следующей модели, контролирующий орган (в моем случае управления земельными ресурсами) проводит проверку и фиксирует предполагаемые нарушения земельного законодательства.
На основании результатов проверки другой государственный орган выносит постановление о привлечении к административной ответственности либо налагает штраф.
При этом собственник земельного участка зачастую не уведомляется надлежащим образом и узнает о вынесенном решении лишь из материалов гражданского дела.
Соответствующий орган привлекается к участию в деле в качестве ответчика либо третьего лица.
В судебном заседании данный орган признает иск и просит суд его удовлетворить.
Подобная практика фактически формирует ситуацию, при которой административный вывод начинает подменять судебное установление юридически значимых обстоятельств.
Между тем акт проверки не обладает преюдициальной силой и не освобождает истца от обязанности доказать, наличие конкретного нарушения норм законодательства, применение именно той редакции закона, которая действовала на момент возникновения спорных правоотношений, существенность выявленного нарушения и причинно-следственную связь между предполагаемым нарушением и наступившими правовыми последствиями.
Игнорирование этих требований вступает в противоречие с принципами состязательности и равноправия сторон.
Дополнительный институциональный дисбаланс возникает в ситуации, когда местный исполнительный орган признает иск о незаконности собственного акта, принятого 15-20 лет назад. Признание иска является процессуальным правом стороны, однако в публично-правовой сфере оно не может подменять судебную проверку законности и обоснованности требований. Суд не связан признанием иска, если оно противоречит закону либо нарушает права и законные интересы иных лиц.
В противном случае формируется опасный прецедент - государство, приняв управленческое решение и обеспечив его реализацию допуска возникновение зарегистрированного права собственности. Спустя десятилетия он же фактически пересматривает собственную правовую позицию и использует ее против частного лица.
Такой подход подрывает принцип правовой определенности, снижает доверие к публичной власти и трансформирует судебный контроль в механизм ретроспективной ревизии, что несовместимо с основами стабильности гражданского оборота и гарантиями права собственности.
3. Противоречивая судебная практика: один суд - разные подходы
Отказ в удовлетворении иска: дело №1912-25-00-2/614 от 25 июня 2025 г.(СМЭС Алматинской области) [5].
ТРЕБОВАНИЕ ИСТЦА: о признании недействительным договора купли продажи права собственности на земельный участок № 4501 между ГУ «Отдел земельных отношений И. района» и ТОО «У-В » от 22 августа 2007 года и признании недействительным договора купли продажи между ТОО «У-В» и ТОО «М С» (ныне ТОО «S p») от 24 января 2011 года
Суд отказал в иске, указав:
· спорные правоотношения возникли в 2007 году;
· статья 48 ЗК РК в редакции 2007 года не предусматривала безусловной обязательности торгов;
· изменения были внесены Законом от 13.02.2009 №135-IV;
· истец не доказал, что участок входил в перечень обязательных объектов для торгов [6].
Суд прямо указал на недопустимость применения норм в новой редакции к прошлым правоотношениям.
Этот подход соответствует принципу действия закона во времени и устоявшейся казахстанской доктрине.
Признание сделки недействительной: дело №1912-25-00-2/2208 (СМЭС Алматинской области, 02.12.2025) [7].
В указанном деле предметом спора явилось признание недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного на основании постановления акимата от 27.05.2005 №1486.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о следующем:
1. земельный участок предоставлен в 2005 году;
2. договор купли-продажи №809 заключен 31.05.2005;
3. право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке;
4. суд сослался на статью 158 ГК РК (оспоримость сделки);
в обоснование вывода фактически использованы положения зонирования, сформированные значительно позднее возникновения спорных правоотношений.
При этом в ходе рассмотрения дела были представлены доказательства, подтверждающие, что
- в 2005 году вблизи участка отсутствовала жилая застройка;
- первые жилые дома появились лишь с 2009 года;
- объект эксплуатировался на протяжении многих лет при наличии разрешений и согласований компетентных государственных органов;
- в течение почти двадцати лет государственные органы не ставили под сомнение законность предоставления участка и заключенной сделки.
Несмотря на данные обстоятельства, суд удовлетворил иск.
Фактически была осуществлена ретроспективная оценка градостроительных условий и функционального зонирования, сформированных после возникновения права собственности. Такой подход по существу означает применение новых регулятивных критериев к завершенным правоотношениям, что вступает в противоречие с принципом действия закона во времени и правовой определенности.
Кроме того, при удовлетворении иска судом не была дана надлежащая оценка:
- сроку исковой давности;
- презумпции добросовестности приобретателя;
- длительности бесспорного существования зарегистрированного права;
- поведению публичных органов, длительное время не оспаривавших собственные решения.
В результате защита публичного интереса была реализована за счет ограничения гарантированного законом права собственности.
Идентичная категория спора: дело №1952-25-00-2/3359 (Карасайский районный суд Алматинской области, 25.09.2025) [8].
ТРЕБОВАНИЯ ИСТЦА: 1. О признании незаконным и об отмене решения Каскеленской районной администрации от 8 апреля 1997 года о предоставлении гражданке А. земельного участка; 2. О признании незаконным и об отмене постановления акимата К. района от 15 ноября 2006 года о предоставлении гражданке А. земельного участка; 3. О признании недействительным Типового договора купли продажи от 27 ноября 2006 года;
В рамках аналогичного спора Карасайский районный суд занял принципиально иную позицию и отказал в удовлетворении иска.
Суд установил, что с момента предоставления земельного участка прошел значительный период времени, истцом не представлены доказательства конкретных нарушений, существовавших на момент возникновения спорных правоотношений, то, что доводы основаны преимущественно на результатах проверки, проведенной спустя длительный временной промежуток и самое ключевое то, что срок исковой давности истек.
При разрешении спора суд дал надлежащую правовую оценку длительности существования зарегистрированного права собственности и бездействию государственных органов на протяжении почти двух десятилетий.
Суд обоснованно указал, что сама по себе поздняя ведомственная проверка не может служить самостоятельным основанием для пересмотра завершенных правоотношений, если:
- отсутствуют доказательства существенных нарушений на момент предоставления участка;
- истцом пропущен установленный законом срок исковой давности;
- право собственности было зарегистрировано и длительное время осуществлялось беспрепятственно.
Данный подход соответствует принципу правовой определенности, действию закона во времени и обеспечению стабильности гражданского оборота.
В отличие от практики ретроспективной оценки градостроительных условий, в этом деле суд исходит из того, что публичный контроль не может трансформироваться в инструмент пересмотра управленческих решений многолетней давности без исключительных и надлежаще доказанных оснований.
Именно такой подход в большей степени отвечает балансу публичных и частных интересов и конституционной гарантии неприкосновенности собственности.
4. Срок исковой давности: ключевой барьер для «ревизии прошлого»
В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РК истечение срока исковой давности до предъявления иска является основанием для отказа в иске.
Заявления истцов о том, что «о нарушении стало известно лишь в 2021…. году», не могут автоматически считаться доказанными.
Если:
· акт акимата опубликован,
· право зарегистрировано,
· объект функционирует публично, то государство не может ссылаться на «скрытый характер» нарушения.
Иное означало бы легализацию возможности оспаривания любой сделки бессрочно.
5. Признание иска акиматом: институциональный парадокс
В ряде дел указанной категории соответчиком выступает сам акимат, принявший постановление и заключивший соглашение с собственником 15-20 лет назад, и он признает иск.
Возникает фундаментальный вопрос, может ли местный исполнительный орган признать собственную незаконность спустя десятилетия и тем самым подорвать доверие к государству?
Государство не может отрицать законность акта, который оно само создало и на основании которого годами принимало налоги (земельный налог, налог на имущество).
П.4 ст. 8 ГК РК гласит: «никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения».
6. Позиция Верховного Суда
Пункт 8 Нормативного постановления Верховного Суда РК от 16.07.2007 №6 обязывает суды:
1. проверять основания возникновения права,
2. учитывать хронологию регистрации,
3. применять нормы, действовавшие на момент отвода земли.
Игнорирование временного аспекта регулирования противоречит данному разъяснению [9].
7. Конституционная реформа 2026 года: усиление запрета ретроактивности
Проведенная в 2026 году конституционная реформа усилила акцент на принципе правовой стабильности и запрете придания обратной силы закону, ухудшающему положение субъектов [10].
В условиях декларируемого укрепления гарантий собственности судебная практика, допускающая ретроспективное применение зонирования и новых редакций норм, вступает в концептуальное противоречие с направлением развития конституционного строя.
1. Земельные споры подобного рода должны оцениваться исключительно через призму законодательства, действовавшего на момент предоставления участка.
2. Срок исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа.
3. Добросовестный приобретатель подлежит защите.
4. Государство не вправе пересматривать собственные управленческие решения спустя десятилетия без исключительных оснований.
5. Применение новой редакции норм к завершенным правоотношениям нарушает принцип правовой определенности.
Если государство ошиблось при выдаче земли 20 лет назад, оно должно решать это через возмещение убытков или дисциплинарную ответственность чиновников, а не через лишение добросовестного гражданина собственности. Собственность - это не привилегия, даруемая акиматом, а конституционная гарантия.
В заключении хотелось бы подчеркнуть, сегодня судебная практика по данной категории дел демонстрирует отсутствие единообразия даже в пределах одного суда.
Выбор между ретроспективным контролем и стабильностью гражданского оборота - это выбор между правовой неопределенностью и доверием к государству.
Если любое постановление акимата может быть отменено спустя двадцать лет, то под угрозой оказывается сама идея гарантированного права собственности.
Право не может жить в режиме постоянной ревизии прошлого.
Иначе это уже не правовое государство, а система с отложенной юридической нестабильностью.
P.s. Настоящая публикация отражает исключительно авторскую правовую позицию и носит аналитический характер.
Приведенные в статье судебные акты получены из открытых источников, в том числе из Банка судебных актов (Судебный акт), а также основаны на материалах дел, в рассмотрении которых автор принимал участие в рамках своей профессиональной деятельности.
Анализ судебной практики осуществляется в целях научно-практического осмысления проблем правоприменения и не направлен на оценку конкретных судей либо вмешательство в отправление правосудия. Все выводы сформулированы в рамках допустимой правовой дискуссии и отражают исключительно мнение автора.
С уважением Максатов Н.Р.
1 Закон Республики Казахстан от 6 апреля 2016 года № 480-V «О правовых актах» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.01.2026 г.). - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/document/?doc_id=1008028
2 Конституция Республики Казахстан (принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 года) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.09.2022 г.). - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/document/?doc_id=1005029
3 Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.11.2025 г.) - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/Document/?doc_id=1006061&doc_part=188
4 Кодекс Республики Казахстан от 29 июня 2020 года № 350-VI «Административный процедурно-процессуальный кодекс Республики Казахстан» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 10.01.2026 г.) - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/document/?doc_id=35132264&doc_id2=35132264&pos2=446;179
5 Решение №1912-25-00-2/614 от 25 июня 2025 г. // https://office.sud.kz/form/proceedings/services.xhtml
6 Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.02.2026 г.) - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/document/?doc_id=1040583
7 Решение №1912-25-00-2/2208 от 12 декабря 2025 г. // https://office.sud.kz/form/proceedings/services.xhtml
8 Решение №1952-25-00-2/3359 от 25 сентября 2025 г. // https://office.sud.kz/form/proceedings/services.xhtml
9 Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 17.12.2024 г.) - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/document/?doc_id=30114177
10 Проект Конституции Республики Казахстан (12 февраля 2026 г.) - [электрон.ресурс]. -: https://prg.kz/document/?doc_id=35502996
