+7 (727) 2222-101
 
Ответы на вопросы
Недвижимость
Вопрос от: Виталий

Здравствуйте. Помогите пожалуйста. У нас умерла бабушка, мы хотим продать её квартиру. Правда ли что если продавать квартиру до года, то государство берёт налог 10%? А если после года то не берёт? Это правда?


Ответ: Здравствуйте, Виталий!
Исходя из предоставленных Вами данных мы выделили следующие вопросы:
1) Берет ли государство 10% от продажи квартиры до года после приобретения наследства? 
2) Берет ли государство налог после года приобретения квартиры? 
    Если объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации нужно будет уплатить налог (ИПН) по ставке:
10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
    Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п.1 ст.331 НК РК) - сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:
договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).
Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.
  Если реализуемая квартира ранее была получена по наследству, то ее рыночную стоимость следует определить (заказать акт оценки) сразу на дату регистрации права собственности. Если этого сделано не было, впоследствии можно будет заказать ретроспективную оценку, но не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры. Если и этот срок пропущен, к качестве оценочной стоимости будет приниматься стоимость, принимаемая Госкорпорацией «Правительство для граждан» в качестве базы для расчета суммы налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности. Для продавца это означает, что сумма дохода от прироста стоимости будет формально очень высока, а значит, налога придется уплатить больше.
     2) Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Салихов Рашидин
Вопрос от: Калмахан

Здравствуйте. Могу ли я купить недвижимость, если у супруга постановление ЧСИ о запрете на распоряжение имуществом. Спасибо.

Ответ: Здравствуйте, Калмахан!
После анализа Вашего запроса, мы пришли к следующим выводам, на которые мы хотим обратить Ваше внимание.
Согласно п.1 ст.44 Кодекса Республики Казахстан от 26 декабря 2011 года «О браке (супружестве) и семье»:
«По обязательствам одного из супругов взыскание обращается лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на ее взыскание.»
Отсюда следует, что Вы можете купить недвижимость, однако при недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли вашего мужа, которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.
Так же Вы можете заключить брачный договор с супругом касательно будущего имущества и оформить недвижимость на свое имя в целях избежания обращения на нее взыскания. Согласно статье 41 Кодекса Республики Казахстан от 26 декабря 2011 года «О браке (супружестве) и семье» брачным договором супруги вправе изменить установленный законами РК режим общей совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Таким образом, брачный договор касается только имущества, совместного или личного, настоящего или будущего, а также операций с ним.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Жанибекова Ясмина
Вопрос от: Маржан

Добрый день! На основании каких нормативных актов действуют риэлторы? Мое объявление на продажу моей квартиры перевыставляют риэлторы на этом зарабатывают, заключают договора с покупателями на показ квартир и теперь подали в суд на одного из тех кто просматривал якобы его знакомая купила мою квартиру естественно насчитали приличную сумму. Как быть в такой ситуации?


Ответ: Здравствуйте, Маржан!
Исходя из предоставленных Вами данных, мы выделили следующие вопросы:
1)Могут ли риелторы размещать рекламу без согласия собственника квартиры?
2)Какими нормативными актами регулируется риэлтерская деятельность?
 Мы пришли к следующим ключевым выводам, на которые мы хотим обратить Ваше внимание. 
Если вы заключили с риелторским агентством договор об возмездном оказании услуг, в этом договор должен быть указан перечень действий, которые может совершать риелтор по отношению к вашей квартире. Если же подобных норм в договоре не указано, и риелтор действуют без вашего согласия то вам следует написать претензию. Согласно СТ РК 3702–2020 «Услуги риэлтерские на рынке недвижимости. Общие требования» пункту 5.1 исполнитель должен гарантировать заказчику оперативное и объективное рассмотрение жалоб и претензий на его действия и пункту 5.2 исполнитель должен принять письменную жалобу либо претензию заказчика, объективно рассмотреть ее и письменно ответить заказчику в течение 7 рабочих дней с момента получения. 
Если же никакого договора заключено не было, то риелтор, осуществляющий предпринимательскую деятельность размещая объявление в средствах массовой информации подпадает под действия Закона РК «О рекламе» ст.2 п.2.
Согласно пункту 2 статьи 3 закона «О рекламе» ненадлежащая реклама - недобросовестная, недостоверная, неэтичная, заведомо ложная и скрытая реклама, в которой допущены нарушения требований к ее содержанию, времени, месту и способу распространения, размещения, установленных законодательством Республики Казахстан.
Также в соответствии с пунктом 4 статьи 7 Закона видом ненадлежащей рекламы является заведомо ложная реклама, с помощью которой рекламодатель (рекламопроизводитель, рекламораспространитель) умышленно вводит в заблуждение потребителя рекламы.
Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о рекламе предусмотрено статьей 20 Закона в которой говорится, что рекламодатель несет ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о рекламе в отношении ее содержания, языка, если не доказано, что это произошло по вине реклам производителя либо рекламораспространителя. За нарушение предусмотрена административная ответственность. 
Согласно статье 157 Кодекса РК об административных правонарушениях использование рекламодателем в рекламе информации, вводящей потребителя в заблуждение, относительно товаров, работ или услуг, а также их производителей, исполнителей или продавцов -

влечет штраф на физических лиц в размере ста, на субъектов малого предпринимательства - в размере трехсот пятидесяти, на субъектов среднего предпринимательства - в размере пятисот, на субъектов крупного предпринимательства - в размере одной тысячи месячных расчетных показателей.

Вам следует обратиться в уполномоченные органы в области рекламы или в местные исполнительные органы с жалобой.  Также мы вам советуем самим пожаловать на рекламу, размещенную на сайте, алгоритмы сайтов построены так что при поступлении нескольких жалоб он или замораживает данное объявление или удаляет вовсе.

Касательно второго вопроса, риелторская деятельность не регулируется специальным законом. Большая часть деятельности регулируется Гражданским кодексом, но также нормы можно найти в:
Кодексе РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)»
Законе РК «О жилищных отношениях»
Законе РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
Законе РК «О рекламе»
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Рашидова Ясмин
Вопрос от: Игорь
Уважаемые юристы! В 1997 году был совершен обмен квартирами. Мы с мамой вьехали в квартиру полученную по обмену и зарегестрировали права на нее как положено. А вторая сторона обмена не зарегестрировала свои права и вскоре пропала без вести. Квартира осталась зарегестрирована на мне. Дети владельца этой квартиры 25 лет тянут с оформлением сдают ее и используют по своему усмотрению и у нас периодически возникают проблемы с налоговой и милицией. Как я могу снять с регистрации себя как владельца этой квартиры? Большое спасибо заранее!
Ответ: Согласно подпункту 6) ст.1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами. 
Обязательный характер государственной регистрации означает, что независимо от истечения какого-либо срока, права на законно приобретенное имущество должны быть зарегистрированы соответствующим регистрирующим органом в установленном порядке. 
Однако обращаем Ваше внимание на нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от 23 апреля 2008 г. № 4 «О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Конституционный Совет указал, что пропуск срока подачи документов на государственную регистрацию не должен препятствовать реализации гражданами и юридическими лицами своих имущественных прав и обязанностей, поскольку вследствие отказа на этом основании в приеме документов на государственную регистрацию ограничиваются права каждого на признание его правосубъектности, иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество, гарантированность собственности законом, а также создаются препятствия для исполнения обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей. 
Таким образом, Вы не можете обязать вторую сторону договора мены зарегистрировать ее права на недвижимое имущество, однако данный факт, в свою очередь, не должен обязывать Вас нести бремя содержания за фактически не принадлежащее Вам недвижимое имущество. 
В связи с этим, руководствуясь вышеупомянутым нормативным постановлением Конституционного Совета РК, Вам следует предъявлять государственным органам заключённый договор мены, отражающий, что Вы более не являетесь собственником данного недвижимого имущества и не несёте по нему обязательства.
Вопрос от: Айгуль

Добрый день. У меня вопрос, если Мама (умерла 21.08.2021г) оставила завещание дочери 12 лет недвижимость в Алматы. Мама прописана была в Актобе. Прошло 7 месяцев. Чтобы завещание вступила в силу, какие мои действия? Нотариус, где было составлено завещание написала, Завещание не отменено и не изменено, но не до 6 месяцев, а по истечении 7 месяцев. Я просрочила подачу заявления в нотариус о вступлении в наследство или нет. Одна юрист ответила что если есть Завещание, идете в ЦОН и регистрируете недвижимость? Не знаю кому верить. Спасибо за ответ.

Ответ: Здравствуйте, Айгуль! 
Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующие вопросы: 
1.Что Вам необходимо предпринять для принятия наследственных прав?
2.Были ли просрочены сроки вступления в наследство?
3.Необходимо ли Вам регистрировать недвижимое имущество?
1.Что Вам необходимо предпринять для принятия наследственных прав?
Согласно обращению, мы полагаем, что Ваша мама оставила завещание 12-летней внучке, то есть Вашей дочери недвижимость в Алматы. К категории наследодателя по завещанию может относиться только полностью дееспособное физическое лицо в соответствии с п.18 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан  «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» от 29 июня 2009 года №5 (далее- «Постановление»). Под дееспособным лицом, согласно п.1 ст.17 Гражданского Кодекса Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (далее - «Кодекс»), имеется ввиду способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность), которая возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Соответственно, Ваша несовершеннолетняя дочь не вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности имуществом посредством завещания. Согласно п.1 ст.71 Кодекса Республики Казахстан от 26 декабря 2011 года №518 - IV «О браке (супружестве) и семье», родители являются законными представителями своего ребенка и выступают в защиту его прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в суде, без специальных полномочий. В данном случае, Вы должны принять наследство вместо своей 12-летней дочери. 
П.1 ст.1072-1 Кодекса предусматривает, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному должностному лицу заявления наследника о принятии наследства. К должностным лицам относятся должностное лицо аппарата акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, уполномоченного совершать нотариальные действия в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса, в соответствии со ст.8 Постановления. Под «местом открытия наследства» подразумевается последнее место жительства Вашей мамы, согласно п.3 Постановления. 
Следовательно, так как Вы являетесь законным представителем Вашей дочери, мы полагаем, что Вам необходимо подать заявление нотариусу о принятии наследства по месту открытия наследства. 
2.Были ли просрочены сроки вступления в наследство?
В соответствии с п.1 ст.1072-2  Кодекса, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия. Мы полагаем, что срок вступления в наследство был просрочен, так как Вы подали заявление спустя семь месяцев.   
Однако, согласно ст. 1072-3 Кодекса, по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник пропустил этот срок по уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. В соответствии с  п.11 Постановления, к уважительным причинам, относятся болезнь наследника, а также обстоятельства, препятствующие подаче заявления о принятии наследства. Более того, уважительность причин пропуска срока для принятия наследства и признания наследника принявшим наследство определяется судом в зависимости от конкретных обстоятельств каждого дела. 
Для восстановления срока принятия наследства, Вам необходимо подать заявление о восстановлении сроков, согласно п.4 ст. 126 Кодекса Республики Казахстан «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан» от 31 октября 2015 года № 377-V (далее- «ГПК РК»). Кроме того, в соответствии с п.5 ст.126 ГПК РК, одновременно с подачей заявления о восстановлении срока должен быть представлен документ, подтверждающий уважительность причин пропуска срока.
Заявление о восстановлении срока для принятия наследства и признании наследника принявшим наследство подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения наследственного имущества или основной его части в порядке искового производства. В соответствии с п.12 Постановления, суды, принимая заявления о восстановлении срока, прежде всего устанавливают наличие спора между наследниками, так как ответчиками по иску о восстановлении срока для принятия наследства должны выступать другие наследники, а при их отсутствии - орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью. Уполномоченным органом по областной коммунальной собственности является Управление финансов Алматинской области; по районной коммунальной собственности - отделы финансов акиматов районов и городов, согласно пп.4 ст.1 Правил предоставления в аренду объектов коммунальной собственности, утвержденных Постановлением акимата Алматинской области от 10 августа 2011 года N 163. Мы полагаем, что в Вашем случае ответчиком будет выступать уполномоченный орган, управляющий коммунальной собственностью. 
Следовательно, мы полагаем, что Вы пропустили сроки вступления в наследство и для восстановления сроков, Вам необходимо подать заявление в суд и приложить документ, подтверждающий уважительность причин пропуска срока. 
3.Необходимо ли Вам регистрировать недвижимое имущество?
Регистрация прав на недвижимость - обязательная процедура, которая подтверждает право на имущество. В соответствии с пп.2 ст.5 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26 июля 2007 года №310, государственной регистрации в правовом кадастре подлежит право в наследственных отношениях. 
Для оформления наследственных прав на недвижимость в нотариальном порядке необходимы следующие документы:
подлинник и копия свидетельства о смерти;
подлинники и копии документов, подтверждающих родственные отношения с наследодателем (свидетельство о рождении, о браке и т.д.)
правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.п.), для оформления наследственных прав на дом это правоустанавливающие документы на дом и на земельный участок;
справка о последнем месте жительства умершего (из адресного стола, поквартирная карта или книга регистрации граждан);
справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним. Выдается органами юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры.
Более того, автоматизированная услуга на портале электронного правительства (Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество) позволяет Вам  зарегистрировать права на недвижимое имущество, находящееся в Алматы, в онлайн режиме. 
Следовательно, мы полагаем, что Вам необходимо зарегистрировать права на недвижимость в нотариальном порядке, либо на портале электронного правительства. 
Также, в случае, если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz ,телефон +7 (727) 237 47 57.
Вопрос от: Ирина

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, могу ли я приватизировать квартиру в бараке, если он уже не числится в юстиции, но ведь там живут люди во всех 10 квартирах, прежний хозяин уехал на ПМЖ в Германию 15 лет назад.

Ответ: Здравствуйте, Ирина!
Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующий вопрос:
Можете ли Вы приобрести право собственности на квартиру?
Согласно п.1 ст.240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), принятого Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), для установления права собственности на имущество, по основанию приобретательной давности, необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом, то есть владение должно быть (1) добросовестным, (2) открытым и (3) непрерывным.
В соответствии с п.10 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2006 года N 3 «О практике рассмотрения судами споров на жилище, оставленное собственником» (далее - «Нормативное постановление»),
(1) добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).
(2) открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.
(3) непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение определенного периода времени, без передачи права владения третьим лицам.
В соответствии с п.1 ст.240 ГК РК, установлено, что гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, приобретает право собственности на это имущество.
Мы полагаем, что в данном вопросе важно понимать разницу между правом собственности и правом владения. Согласно п.1 ст.188 ГК РК, право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В свою очередь, в соответствии с п.2 ст.188 ГК РК, право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Исходя из этого, мы полагаем, что Вам нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть квартирой в бараке для установления права на приобретательную давность и последующего обращения в суд для установления права собственности на квартиру.
В соответствии с п.1 ст.31 Кодекса Республики Казахстан от 31 октября 2015 года № 377-V «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан» (далее - «ГПК РК»), иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) предъявляются по месту нахождения этих объектов. Таким образом, мы полагаем, что иск Вам следует подать в районный суд по месту расположения квартиры.
Согласно п.2 ст.148, ГПК РК в заявлении должны быть указаны:
1.наименование суда, в который подается иск;
2.фамилия, имя и отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность) истца, дата его рождения, место жительства, индивидуальный идентификационный номер, а если истцом является юридическое лицо, то его полное наименование, место нахождения, бизнес-идентификационный номер и банковские реквизиты; наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем. В заявлении должны быть указаны сведения об абонентском номере сотовой связи и электронном адресе истца и представителя, если они имеются;
3.фамилия, имя и отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность) ответчика, его место жительства, индивидуальный идентификационный номер (если он известен истцу), если ответчиком является юридическое лицо, то его полное наименование, место нахождения, банковские реквизиты (если они известны истцу) и бизнес-идентификационный номер (если он известен истцу). В заявлении должны быть указаны сведения об абонентском номере сотовой связи и электронном адресе ответчика, если они известны истцу;
4.суть нарушения или угрозы нарушения прав и свобод гражданина или законных интересов истца и требования
5.обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, а также содержание доказательств, подтверждающих эти обстоятельства;
6.сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено законом или предусмотрено договором;
6-1) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на   примирение, если такие действия предпринимались;
7.цена иска, если иск подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
8.перечень прилагаемых к иску документов.
Мы полагаем, что ответчиком Вам следует указать предыдущего собственника квартиры, уехавшего в Германию на постоянное место жительства, а при отсутствии информации о нём, оставить графу пустой.
В соответствии с п.1 ст.149 ГПК РК, к иску прилагаются:
1.копии иска и приложенных к нему документов по числу ответчиков и третьих лиц;
2.документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
3.доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;
4.документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
5.документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если этот порядок установлен законом или предусмотрен договором;
Следовательно, мы полагаем, что Вам следует в течении семи лет (1) добросовестно, (2) открыто и (3) непрерывно владеть квартирой, после чего подать иск в суд и прикрепить к нему необходимые документы, например, счета об оплате коммунальных услуг, что должно способствовать приобретению Вами квартиры в бараке.
Также, в случае, если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz ,телефон +7 (727) 237 47 57.
Вопрос от: Актоты

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, мама получила в дар квартиру 2021 году в сентябре, после государственной регистрации мама позвала оценщиков чтобы оценили квартиру, теперь в феврале 2022 года мама продала квартиру, нотариус говорит что налоговая не примет оценку и будет налог в размере 10% от стоимости квартиры которая указана в договоре купли продажи то есть на всю сумму квартиры по которой продали, подскажите пожалуйста законно ли что налоговая может не принять оценку?

Ответ: Здравствуйте, Актоты!
Рассмотрев Ваше обращение, мы выделили следующие вопросы:
1.Какой налог необходимо уплатить от суммы дохода при реализации имущества?
2.Какая сумма подлежит налогообложению?
3.Может ли налоговый орган отказаться принять оценку стоимости имущества?
1.Какой налог необходимо уплатить от суммы дохода при реализации имущества? 
Согласно п.1 ст.316 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» № 120-VI ЗРК от 25 декабря 2017 года (далее - «Кодекс») плательщиками индивидуального подоходного налога (далее - «ИПН») являются физические лица, имеющие объекты налогообложения в виде облагаемого дохода физического лица у источника выплаты и при самостоятельном налогообложении.
Согласно пп.1 п.1 ст. 331 Кодекса, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ. Более того, из названия параграфа 2 Главы 36 Кодекса следует, что данный доход является объектом самостоятельного налогообложения. Следовательно, доход от реализации квартиры подлежит налогообложению плательщиком самостоятельно и является объектом ИПН. Согласно ст.320 Кодекса, ставка ИПН составляет 10 (десять) % от суммы дохода.
2.Какая сумма подлежит налогообложению?
Мы полагаем, что согласно п.5 ст.331 Кодекса, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью безвозмездно полученного имущества, включенной ранее в доход. При этом, согласно Ответу Председателя Комитета Государственных Доходов Министерства Финансов республики Казахстан от 16 февраля 2022 года, ИПН будет облагаться положительная разница между суммой, полученной от реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество, определенной НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» на 1 января 2021 года. При этом, основания применения рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, проведенной оценщиком, отсутствуют. 
Следовательно, ИПН в размере 10 (десяти) % будет облагаться не вся сумма дохода от реализации квартиры, а лишь положительная разница между стоимостью реализации квартиры и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество, определенной НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» на 1 января 2021 года.
3.Может ли налоговый орган отказаться принять оценку стоимости имущества?
Мы полагаем, что налоговый орган может не принять оценку имущества, проведенную Вами после получения квартиры, поскольку налогообложению в Вашем случае будет подлежать положительная разница между суммой, полученной от реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество, определенной НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» на 1 января 2021 года. Основания для применения рыночной стоимости квартиры, полученной в ходе проведения оценки, отсутствуют.
Вопрос от: Леонид

С мужем не живем 5 лет, ушёл к любовнице. Развод все руки не доходили оформить. Сегодня увидела их вместе, она в положении, месяцев 5-6. Увидев меня разбежались и он в очередной раз все отрицал. Проблема, что у нас долевая собственность в квартире, у него 1/4 и 3/4 мои с детьми. Продавать квартиру не хочется, тем более он заломил за свою долю заоблачную стоимость. Может ли он без нашего согласия прописать ребёнка, чем это грозит и как правильно действовать


Ответ: Здравствуйте, Леонид!
После анализа Вашего запроса, мы пришли к следующим выводам, на которые мы хотим обратить Ваше внимание.
Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан от 1 декабря 2011 года № 1427 «Об утверждении Правил регистрации внутренних мигрантов и внесении изменений в некоторые решения Правительства  Республики Казахстан», регистрация места жительства, постановка на учет (регистрация) по месту временного пребывания (проживания) внутреннего мигранта осуществляются с согласия собственника/ов (нанимателя) жилища, выраженного в письменной либо электронной форме, удостоверенного посредством электронно-цифровой подписи.
Исходя из вышеперечисленного, без вашего согласия ваш муж не может прописать своего ребенка в вашей квартире с долевой собственностью.
Однако, согласно статье 22 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»:
«1. Вселенные собственником в принадлежащее ему жилище члены его семьи вправе наравне с ним пользоваться жилищем, если при их вселении не было оговорено иное. Они вправе вселять в предоставленное им собственником жилище своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семьи допускается только с согласия собственника.
В случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма, если иное не предусмотрено письменным соглашением с собственником жилища. При этом бывшие члены семьи обязаны принимать участие в расходах по содержанию жилища и оплате коммунальных услуг.
2. Члены семьи собственника жилища могут требовать устранения нарушения их прав на пользование жилищем от любых лиц, включая собственника, со стороны которых исходят указанные нарушения.»
Иными словами, ваш муж может вселить своего несовершеннолетнего ребенка и его мать, как члена семьи собственника, в случае если она постоянно проживает с собственником и ведет с ним общее хозяйство не менее пяти лет (п.2 ст. 21 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»). 
Таким образом, Вам необходимо расторгнуть брак и разделить совместно нажитое имущество в судебном порядке. Так же необходимо обратиться в суд с иском о выделе доли, предварительно обратившись в независимую оценочную компанию для определения средней рыночной стоимости спорной недвижимости, и уже исходя из этой стоимости, определяется сумма компенсации за его долю. Если сторона ответчика не согласна с оценкой среднерыночной стоимости, то она вправе заказать оценку фактического состояния недвижимости, а суд - принять в качестве доказательства ту или иную оценку или же назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости спорного имущества.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Жанибекова Ясмина
Вопрос от: Марат

Добрый день! собственник 30 лет назад соединил балкон с кухней и не узаконил перепланировку. Теперь мы хотим продать квартиру. говорят узаконить невозможно, так как дом 1998 года и не подпадает уже узаконению. Это правда?


Ответ: Здравствуйте, Марат!
Для начала следует дать определение термину перепланировка: «Перепланировка — это изменение жилого или нежилого помещения без смены его функционального назначения. Площадь помещения меняется с помощью перегородок и внутренних ненесущих стен. Это может быть новый проем в ненесущей стене, объединение или разъединение санузла с ванной комнатой.»
Согласно разделу 3 «Термины и определения» СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания»:
«п. 3.1 Балкон: огражденная площадка, полностью выступающая из плоскости стены фасада здания...
В статье 71 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» собственникам вменяются следующие обязанности, направленные на сохранение основных характеристик объектов, обеспечивающих безопасность и надлежащее их качество при эксплуатации:
1) осуществление работ по восстановлению, усилению, переустройству, перепланировке, переоборудованию, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, модификации, реставрации и постутилизации объекта, а также изменению архитектурного облика и (или) градостроительных аспектов объекта только в соответствии с установленным законодательством порядком прохождения разрешительных процедур, строительными, санитарными, противопожарными, противовзрывными, экологическими и другими обязательными нормами и правилами. 
То есть, исходя из вышеизложенного соединение кухни и балкона мы можем считать перепланировкой, а значит, хозяин должен был для начала получить разрешение на перепланировку квартиры. По закону за самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и частей здания не допускается и является нарушением норм и требований, установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. 
Добавим, что перепланировка не может касаться только владельцев одной квартиры, а влияет на прочность всего здания. Следует помнить, что незаконная перепланировка нарушает устойчивость и прочность объекта в целом.
За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность, которая определена главой 20 Кодекса «Об административных правонарушениях», кроме того, предусмотрена и уголовная ответственность.
Но так как, это было 24 года назад, срок исковой давности (3 года, статья 178 ГК РК) уже истек.
Так как же все так и быть в данной ситуации? 
Для того чтобы узаконить самовольно проведенную перепланировку, собственник должен обратиться в ЦОН и получить справку о реальных технических характеристиках объекта. Далее для регистрации произведенных изменений, специалист-техник выезжает на объект и составляет заключение.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Ибраимова Жанел Ибраимовна
Вопрос от: Роман

Здравствуйте! Купил жилой дом, в акте указана площадь земельного участка 0,049. При посещении ЦОН его работники указали на необходимость проведения топосъемки с целью оформления нового акта на землю. После топосъемки оказалась площадь 0,055. Теперь ЦОН предлагает идти в акимат для дополнительного получения разрешений. Я забор не двигал, самозахвата не было. Измерения проводили работники ЦОНа (13000 т). Правомочны ли действия работников ЦОНа? Как дальше действовать? Нужно ли обращаться в акимат для дополнительного получения разрешений или пригласить замерщиков для повторного изменения?


Ответ: Здравствуйте, Роман!
После анализа Вашего запроса, мы пришли к следующим выводам, на которые мы хотим обратить Ваше внимание. 
Действия сотрудников ЦОН необязательны так как процедура топосъемки нужна при покупке старых земельных участков. 
Согласно ст.43 Земельного Кодекса РК, вам нужно будет обратиться в акимат и получить разрешение на расширение вашего участка и согласовать изменения с соседями, акимат пришлет кадастрового инженера, который проведет межевание земли и вам придется доплатить за расширение земельного участка. 
Так же вы можете написать отказ от расширения вашего участка.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Мұхан Шыңғыс