+7 (727) 2222-101
 
Ответы на вопросы
Недвижимость
Вопрос от: Темирхан

У меня участок и дом в сельской местности, там же на участке есть постройка, хочу там открыть магазинчик и пункт быстрого питания. Объясните пожалуйста каким образом это оформить. Могу ли я передать в аренду для коммерческого использования или все переоформлять под бизнесс /АПЗ, топосъемка и т/д/? опишите порядок подробнее пожалуйста, большая просьба. 

Ответ: Здравствуйте, Темирхан!
Исходя из контекста Вашего обращения, мы полагаем, что Вас интересует:
1.Какое целевое назначение земли и строения должно быть у земли и помещения для достижения Ваших целей?
2.В какой форме Вы может открыть магазин?
3.Можете ли вы передать этот участок и помещение в аренду другому лицу?
1.Исходя из Вашего обращения, а также согласно пункту 3 статьи 107 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 (далее - Кодекс), мы полагаем, что Ваш земельный участок относится к жилищной функциональной зоне. Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 107 Кодекса, объекты торговли и общественного питания входят в коммерческую зону, что не совпадает с функциями Вашей зоны. 
Таким образом, если Вы хотите использовать земельный участок в коммерческих целях, таких как открытие магазина, то Вам требуется изменение отнесения земельного участка с жилищной функциональной зоны на коммерческую зону и коммерческое строение в соответствующих государственных органах. Как правило, подобными вопросами занимается земельный департамент акимата Вашего города.

2.Согласно пунктам 2 и 3 статьи 23 Предпринимательского Кодекса Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V (далее- ПК РК), Вы можете открыть указанный Вами магазин путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или путем создания юридического лица, от имени которого будет открыт указанный магазин.
В части открытия магазина в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии со статьей 30 ПК РК, индивидуальным предпринимательством является самостоятельная, инициативная деятельность граждан Республики Казахстан и оралманов, направленная на получение чистого дохода. В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ПК РК, для открытия указанного магазина в качестве индивидуального предпринимателя, Вам потребуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (далее - как указанно, или ИП). 
Отметим, согласно пункту 2 статьи 35 ПК РК, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя обязательна, если Ваш годовой доход от предпринимательства превышает 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленной на соответствующий финансовый год, или если Вы используете труд наемных работников на постоянной основе. 
В случаях, если Вы не используете труд наемных работников на постоянной основе и Ваш годовой доход не превышает 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленной на соответствующий финансовый год, то Вы вправе осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП. В случае открытия магазина путем создания юридического лица, Вы можете создать и зарегистрировать юридическое лицо, в любой разрешенной законодательством форме. Мы полагаем, что наиболее практичной формой юридического лица для малого предпринимательства является товарищество с ограниченной ответственностью (далее - ТОО). Отметим, что Вам также потребуется зарегистрировать данное юридическое лицо. 
Таким образом, мы полагаем, что указанный Вами магазин может быть открыт Вами посредством регистрации в качестве ИП или же посредством создания и регистрации ТОО.  
Отметим, что в рамках текущих налоговых режимов, согласно статье 683 Налогового кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 121-VI "О налогах и других обязательных платежах в бюджет” (далее - НК РК), для ИП может применяться специальный налоговый режим на основе патента  или на основе упрощенной декларации. Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи НК РК, для применения специального налогового режима доход за налоговый период не должен превышать:
1.на основе патента - 3 528-кратный размер месячного расчетного показателя (9 352 728 тенге), установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года;
2.на основе упрощенной декларации - 24 038-кратный размер месячного расчетного показателя (63 724 738 тенге), установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года.
Однако обращаем Ваше внимание на то, что специальный налоговый режим на основе патента вправе применять индивидуальные предприниматели, которые также соответствуют условиям статьи 685 НК РК.
В случае применения специального налогового режима на основе патента, то исчисление суммы индивидуального подоходного налога, включаемого в стоимость патента, производится путем применения ставки в размере 1% к объекту налогообложения, на основе упрощенной декларации - 3% к объекту налогообложения. Тогда как, согласно пункту 1 статьи 313 НК РК, ТОО как юридическое лицо обязано уплачивать корпоративный подоходный налог в размере 20% . 
Таким образом, мы полагаем, что, для Вас выгоднее открыть указанный магазин в качестве индивидуального предпринимателя в силу более мягких налоговых ставок.
 
3.В части возможности передачи указанного Вами земельного участка и магазина в аренду, мы полагаем, что это возможно.
В соответствии со статьей 541 Гражданского кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. № 410-1, Вы можете передать в аренду земельный участок и магазин, расположенный на нем, как и другое Ваше имущество. Согласно Закону Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26 июля 2007 года № 310-III, если аренда недвижимости, к которой относится земельный участок и постройки на нем, предполагается на срок более года, то это право необходимо регистрировать в департаментах по недвижимости Вашего города.
Принимая во внимание все указанное, мы считаем, что Вы вправе передать указанный земельный участок и магазин в аренду другому лицу.
Вопрос от: Инна

Здравствуйте. У нас договор обмена недвижимостью признан недействительным. Как теперь вернуть нашу квартиру. Она уже перепродана 3 раза. Что нам теперь делать?


Ответ: Здравствуйте, Инна!
В соответствии со ст.157 Гражданского кодекса Республики Казахстан Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка относится к оспоримой, если ее ничтожность не предусмотрена законодательными актами
В случае возникновения спора о ничтожности сделки, ее недействительность устанавливается судом.
2. Сделка признается недействительной при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами.
3. Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено заинтересованными лицами, надлежащим государственным органом либо прокурором.
Заинтересованным лицом является лицо, права и законные интересы которого нарушены или могут быть нарушены в результате совершения указанной сделки.
Перечень лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, устанавливается настоящим Кодексом и (или) иными законодательными актами.
Исходя из вышеизложенного, мы видим, что закон отграничивает следующие понятия ничтожность и оспоримость, что также устанавливает различные правовые последствия, которые закреплены в ст.157-1 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Таким образом в соответствии с п.10 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» в целях правильного применения последствий недействительности сделки судам необходимо установить стороны по сделке, является ли одна из сторон собственником имущества, какие конкретно наступили последствия по недействительной сделке и, исходя из этого, определить, какой нормой Гражданского кодекса Республики Казахстан регулируется применение таких последствий.
Также в соответствии с п.14 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности», при применении последствий недействительности сделки судам следует учесть, что двусторонняя реституция не может быть применена как последствие в случае, если суд установит, что в результате совершения одной (первой) недействительной сделки спорное имущество вновь отчуждено новым приобретателям на основании последующих сделок.            Признание судом первой сделки недействительной в силу пункта 8 статьи 157 Гражданского кодекса Республики Казахстан, не влечет каких-либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Республики Казахстан, законодательными актами или не вытекает из существа или содержания сделки. Последствия в виде обязанности возврата одной из сторон другой всего полученного по сделке (двусторонняя реституция), а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возмещение стоимости подлежащего возврату имущества, стоимости пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в денежном выражении применяются только в случае, если иные последствия недействительности сделок не предусмотрены Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Уважаемая Инна, все вышеизложенные данные являются общераспространенными, для дачи детального ответа нам необходимо более подробно ознакомиться с обстоятельствами дела.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Мартынова Лидия
Вопрос от: Асема

Здравствуйте! Моя мама наследница квартиры, но умер Папа и его доля переоформление на маму. Но мама этого же года продала квартиру теперь она должна выплатить налог?


Ответ: Здравствуйте, Асема!
После анализа Вашего вопроса мы пришли к следующим ключевым выводам, на которые Вам стоит обратить внимание. 
В соответствии со ст.331 Налогового кодекса РК, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности. Налог платить нужно, поскольку квартира находится у вас на праве собственности менее одного года. 
Также согласно п.6 ст.331 Налогового кодекса РК, в случае реализации имущества, полученного в виде наследования, благотворительной помощи доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью реализуемого имущества на дату возникновения права собственности. От этого дохода возникает индивидуальный подоходный налог, который в соответствии со ст.320 Налогового кодекса РК составляет 10%. Вдобавок в п.6 ст.331 указывается, что рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В соответствии со ст.364 Налогового кодекса, декларация по индивидуальному подоходному налогу представляется в налоговый орган по месту нахождения (жительства) не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Умаров Санжар
Вопрос от: Резеда

Уважаемые, добрый день? Если я не собственник квартиры а просто прописан в ней, могу я открыть ИП и здавать в аренду эту квартиру (конечно при согласии хозяина). Как это оформляется? Нужно тройной договор состовлять через Нотариус или как?


Ответ: Здравствуйте Резеда!
В соответствии с жилищным законодательством прописка не влечет за собой появления каких-либо прав собственности, т.е. прописанный гражданин не может претендовать на долю в недвижимости собственника, не может ее продать, сдать, оставить в залог или совершить иное действие. Поэтому для сдачи квартиры в аренду прописка не имеет никакого значения. Для того чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в качестве арендодателя, Вам не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
 С 1 января 2019 года в Казахстане введен так Единый совокупный платеж (ЕСП). Данный платеж предусматривает упрощенный порядок регистрации в налоговых органах при сдаче в аренду жилища. Совокупный годовой доход при сдаче в аренду не должен превышать 1 175 МРП (в 2020 году – 1МРП=2 651тенге). Ежемесячный размер единого совокупного платежа в 2019 году составляет: 1 МРП – для физических лиц, проживающих в городах республиканского значения, столице и областного значения; 0,5 МРП – для физических лиц, проживающих в других населенных пунктах. После уплаты ЕСП Вам необходимо заключить с собственником квартиры договор аренды, с правом передачи квартиры в поднаем (субаренда). Согласно п.3 ст.540 Гражданского Кодекса РК (Особенная часть), к договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами. Нотариальное заверение данного договора не требуется.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Ли Юрий
Вопрос от: Ольга

ЧСИ продал квартиру с торгов. Уведомление о выставлении кв.на торги получено за 1 день до начала торгов. Завуалированно запутал насчёт оценки недвижимости, воспользовавшись неграмотностью должника. Сейчас оспариваются в суде действия ЧСИ о признании торгов не действительными. Репутация ЧСИ оставляет желать лучшего, против него другим физ.лицом возбуждено в 5-й раз уголовное дело по проведению торгов с фальсификацией документов. Городской суд проигран, скоро апелляция. Но не факт что можно выиграть! Предрешено! Параллельно подан иск на банк, который лишил права и возможности принять участие в госпрограмме рефинансирования. Последствия: единственное жильё продали с торгов (но пока ещё сделка купли-продажи не зарегистрирована юридически). Пока идут судебные разбирательства, можно ли обеспечить данный иск наложением ареста от юр.притязаний? Указать в ходатайстве, что есть угроза потерять ед.жильё до окончания разрешения ситуации? Если нет, подскажите как можно ходатайствовать о наложении ареста?

Ответ: Добрый день. Во-первых, во время судебного разбирательства на счёт вашего имущества, сделки связанные с вашим имуществом приостанавливаются, так как оно стало предметом спора. Единственное что вам остаётся доказать неправомерность действий ЧСИ. Касательно юр. претензий: юридическое притязание накладывается на имущество, когда кто-то оспаривает чужие права на недвижимость или заявляет о правах на чужое имущество. Притязание - не обременение. Оно носит информационный характер и сообщает заинтересованным лицам, что в отношении этого имущества есть спор. В данном случае юр. претензия вам никак не помогут.
Вопрос от: Марина

Добрый день. У меня к вам такой вопрос. Помогите пожалуйста. У нас умер отец, нас 3 детей. у него осталась доля в квартире. В квартире, где мы проживали, 10 человек собственников. Нотариус нам объяснила, что его доля одна десятая. И эта доля делится на нас 3-х детей. И остались немного пенсионных накоплений. Я и брат от одного брака, а дочка несовершеннолетняя от гражданского брака. Брат отказался от своей доли в пользу меня, теперь нотариус уговаривает выкупить долю несовершеннолетней сестры, отдав ей пенсионные отчисления. Имею ли я право не выкупать её долю в квартире? Сама я инвалид 1гр.

Ответ: Добрый день! Во-первых, необходимо определить наличие супруги у вашего отца на момент его смерти, с учетом его брака с вашей матерью. Как мы поняли, эта квартира не была приобретена вашими родителями совместно, а  была передана вашему отцу по наследству, исходя из этого, его доля в квартире не считается совместно нажитым в браке имуществом. Согласно статье 1061 Гражданского кодекса РК (Особенная часть) вы, ваш брат и ваша сестра, а также супруга вашего отца ( то есть ваша мать и его гражданская жена) находитесь в равной степени в первой очереди наследников, то есть каждый из вас является наследником, включая вашу мать и гражданскую жену. 
Во-вторых, раз ваша сестра несовершеннолетняя, то до достижения ею 18-летнего возраста за нее отвечает ее мать, то есть гражданская жена вашего отца.  Согласно п.1 ст.22 ГК РК все сделки несовершеннолетние могут совершать лишь при согласии их законных представителей, опять же – матери девочки.
В-третьих, пенсионные начисления умершего переводятся на счет члена семьи, либо лица, произведшего погребение. Однако, с тем фактом, что пенсионные накопления вашего отца считаются частью его законного имущества и предметом наследства, его пенсионными накоплениями в равных долях могут владеть дети и его супруга (то есть ваша мать и его гражданская жена). При наличии завещания, пенсионные накопления уходят тому, кто прописан в завещании и тогда уже этот человек по своему усмотрению распоряжается пенсионными накоплениями. 
В-четвертых, вы имеете полное право не выкупать долю сестры в квартире, но тогда ее долей будет распоряжаться она сама при достижении совершеннолетия. До того времени доля сохраняется за вашей сестрой, с учетом, что все ее интересы будет представлять законный опекун – ее мать.
Вопрос от: Нурлан

Здравствуйте. У меня такой вопрос. Друг недавно купил квартиру по долевому строительству. Оплатил всю стоимость. Но основного договора до сих пор не получил. Собирается жениться в ближайшее время. Будет ли эта квартира считаться общей совместной собственностью? Или эта квартира будет считаться личной собственностью? Заранее благодарю.



Ответ:
 Так как право собственности возникнет после сдачи в эксплуатацию жилья, а это придет на время после заключения брака, то – да, квартира перейдет в общую совместную собственность супругов.



Вопрос от: Гульмира

Здравствуйте! Нам выдали ключи от квартиры и мы сделали ремонт. Но документы обещали выдать, но прошло 5 лет. Конечно, жильцы живут в своих квартирах. Нам ежемесячно выставляют счета на ком.услуги. расчет нам не объясняют. Лично у меня с кск договора нет. Кто то заключил. Кск от застройщика. Имеет ли право строительная компания выставлять счета на комуслуги?

Ответ: Здравствуйте!
В первую очередь следует отметить, что право собственности на вашу квартиру, в соответствии со ст.17 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», возникает с момента регистрации и оформления соответствующих документов в надлежащем порядке.
В соответствии с Законом РК «Об электроэнергетике», потребители электрической и тепловой энергии обязаны вовремя производить оплату за потребленную электроэнергию по дифференцированным тарифным системам учета. Счета направляются по фактическому адресу проживания. То есть Вы обязуетесь оплачивать потребленную энергию. Невыплата коммунальных услуг может повлечь за собой различные последствия, в том числе, в дальнейшем исключить признак добросовестности при приобретении права собственности на квартиру по приобретательной давности (ст.240 Гражданского Кодекса РК). 
Клиницист юридической клиники Высшей школы права КАЗГЮУ Сагындыкова Альфия
Вопрос от: Дарья

Добрый день! Я арендую квартиру уже 3 года, год назад хозяин повысил стоимость оплаты в связи с изменением курса доллара. Спустя год, хозяин опять повышает стоимость оплаты аж на 25 000 тенге. Курс доллара не повышался. Подскажите, на каком основании хозяин квартиры имеет право повышать стоимость арендной платы накануне зимы? Не хочу менять квартиру, но и платить аж на 25 000 тенге слишком дорого. Спасибо!


Ответ: Здравствуйте Дарья!
Оплата арендного имущества производится в порядке условий договора. Так, статья 546 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) устанавливает следующее:
1. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
3. Размеры платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества.
На основании этого, можно сделать вывод, что условия об оплате являются диспозитивными, то есть возможно их изменение. Соответственно, наймодатель вправе изменять условия оплаты, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Грешников Кирилл
Вопрос от: Анна

Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, я хочу оформить договор дарения на дом, но недавно нам переименовали микрорайон, а документы все ещё на старом адресе, так как нам сказали, что сейчас все в электронном виде и необходимости менять документы нет. Не будет ли проблем в будущем, не посчитают ли дарственную не действительной, если в ней укажут старый адрес как в документах или наоборот укажут новый адрес, но в документах, которые на руках, адрес старый.


Ответ: Здравствуйте, Анна! 
Вам нужно переоформить документы на новый адрес, чтобы избежать возможных трудностей в будущем. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в ЦОН. Согласно п.2 ст.6 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в котором сказано: «В тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, регистрация таких изменений не может быть возложена на правообладателя, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан, и осуществляется безвозмездно», то есть переоформление документов для Вас будет бесплатным. 
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Бибикова Карина