+7 (727) 2222-101
 
Ответы на вопросы
Земельное право
Вопрос от: Дмитрий

Добрый день! Не могли бы Вы мне помочь с таким вопросом. В 2006 году наша фирма приобретает в частную собственность земельный участок у физического лица. Через месяц объявляют строительство международного проекта и на приобретённый земельный участок накладываются аресты как судом так и следственными органами (УВД, фин.полиция). Аресты, наложенные в 2006 году, снялись только в ноябре 2017 года. Т.е. уголовные дела возбуждались на меня, как на руководителя ТОО, так и как на ФИЗ лицо и всегда земельный участок ставился под арест. После многочисленных жалоб в Правительство РК и Генеральную прокуратуру, мы добились снятия арестов, но теперь наш земельный участок хотят изъять за не освоение. Мы получили письмо от Министерства сельского хозяйства о том, что если земельный участок не мог использоваться по причине арестов и т.д., то эти обстоятельства считаются уважительными и не могут быть основанием изъятия. Но на самом деле в данное время рассматривается дело об изъятии. Не могли бы Вы подсказать, как нам быть в данной ситуации. Хотелось ещё добавить: в 2006 году, когда приобретался земельный участок, целевое назначение было "ведение подсобного хозяйства", которое остаётся до сих пор. Акимат нам не меняет целевое назначение, ссылаясь на аресты. Помогите, пожалуйста. Этот земельный участок - последнее, что осталось у нашей семьи. Заранее благодарен Вам за Ваше внимание.


Ответ: Здравствуйте, Дмитрий! 
Необходимо обратиться с ходатайством о прекращении дела об изъятии земельного участка к руководству уполномоченного органа, который ведет настоящее дело и приобщить к ходатайству письмо Министерства сельского хозяйства о том, что если земельный участок не мог использоваться по причине арестов и т.д., то эти обстоятельства считаются уважительными и не могут быть основанием для изъятия.
Если никакие меры не будут предприняты руководством уполномоченного органа, нужно обратиться в суд.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Бегахметова Айя
Вопрос от: Байболова Жанбота

Наследодателю было вынесено решение акима о выделении земельного участка от 1993 года. Решение, вынесенное наследодателю не отменялось, не отзывалось. В 2016 году наследница получила наследственное имущество- земельный участок, на которое местный акимат выдает Постановление и земельный комитет- государственный акт на земельный участок. Потом выяснятся, что на данный земельный участок было вынесено в 2006 году Постановление и государственный акт другому лицу, который никак не значится в плане-схеме, который ссылается на расписку о приобретении имущества от лица, никак не касающегося данного земельного участка. На судебном процессе представители акимата и земельного кадастра признают, что было нарушение, что по неизвестным причинам выдали другому лицу Постановление и т.д., также признали, что не отзывали Решение, вынесенное наследодателю. Суд основывается на ст. 118 ГК РК как ранее зарегистрированное имущество другого лица и отказывает наследнице в иске. Что дальше делать?! Стоит ли дальше обжаловать Решения суда первой инстанции?


Ответ: Здравствуйте!
Согласно части 1 статьи 455 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, решения, определения и постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
Основаниями для пересмотра решений, определений и постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам являются юридические факты, имеющие существенное значение для правильного разрешения ранее рассмотренного дела, которые возникли или имели место, однако о них стало известно после вступления судебного акта в законную силу.
В соответствии с требованиями статьи 455 ГПК РК, основаниями для пересмотра решений, определений и постановлений по вновь открывшимся обстоятельствам являются:
1) установленные вступившими в законную силу приговором, постановлением суда, постановлениями государственных органов и должностных лиц, осуществляющих функции уголовного преследования, заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, подложность документов либо вещественных доказательств, повлекшие за собой постановление незаконного либо необоснованного решения;
2) установленные вступившими в законную силу приговором, постановлением суда, постановлениями государственных органов и должностных лиц, осуществляющих функции уголовного преследования, уголовное правонарушение сторон, других лиц, участвующих в деле, либо их представителей или уголовное правонарушение судей, совершенные при рассмотрении данного дела;
3) отмена решения, приговора, определения или постановления суда либо постановления иного государственного органа, послужившего основанием к вынесению данного решения, определения или постановления.
Вступившее в законную силу решение суда первой инстанции пересматривается по вновь открывшимся или новым обстоятельствам судом, вынесшим это решение.
Заявление о пересмотре решения, определения или постановления по вновь открывшимся или новым обстоятельствам подается сторонами, другими лицами, участвовавшими в деле, или прокурором в суд, вынесший решение, определение или постановление, в течение трех месяцев со дня установления обстоятельств, служащих основанием для пересмотра. Оно рассматривается судами в течении 15 рабочих дней.
Форму и содержание заявления определяет статья 458 ГПК РК.
Заявление подписывается лицом, подающим заявление, или его уполномоченным представителем.
В заявлении о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся или новым обстоятельствам должны быть указаны:
1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименования лица, подающего заявление, и других лиц, участвующих в деле, их место нахождения или место жительства;
3) наименование суда, принявшего судебный акт, о пересмотре которого по вновь открывшимся или новым обстоятельствам ходатайствует заявитель, дата принятия судебного акта, предмет спора;
4) требование лица, подающего заявление; вновь открывшиеся или новые обстоятельства, предусмотренные статьей 455 настоящего Кодекса и являющиеся, по мнению заявителя, основанием для постановки вопроса о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, со ссылкой на документы, подтверждающие открытие или установление этого обстоятельства;
5) перечень прилагаемых документов.
В заявлении могут быть также указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты лиц, участвующих в деле, и иные сведения.
Лицо, подающее заявление, обязано направить другим лицам, участвующим в деле, копии заявления и приложенных документов, которые у них отсутствуют.
К заявлению должны быть приложены:
1) копии документов, подтверждающих вновь открывшиеся или новые обстоятельства;
2) копия судебного акта, о пересмотре которого ходатайствует заявитель;
3) документ, подтверждающий направление другим лицам, участвующим в деле, копий заявления и документов, которые у них отсутствуют;
4) доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица на подписание заявления.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Амангельды Темирхан
Вопрос от: Марат

Здравствуйте. Истец купил дом с двумя земельными участками в январе 2014 года. Нотариусом было в электронном виде направлено в орган юстиции уведомление о гос. регистрации. Имеется уведомление от юстиции о гос. регистрации имущества. В настоящее время при восстановлении правоустанавливающих документов в феврале 2018 года при регистрации дубликата договора купли-продажи юстицией было отказано в части регистрации одного земельного участка, мотивируя тем, что за бывшим хозяином - ответчиком числится земельный участок и наложено обременение на данный участок. На бывшем хозяине имеется исполнительное производство. Вопрос: может ли частный судебный исполнитель аннулировать через суд договор купли-продажи, хотя уже прошло более 3 лет.


Ответ: Здравствуйте, Марат!
В соответствии с Законом РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» от 2 апреля 2010 года, частный судебный исполнитель - гражданин Республики Казахстан, занимающийся частной практикой по исполнению исполнительных документов без образования юридического лица на основании лицензии на право занятия деятельностью по исполнению исполнительных документов, выданной уполномоченным органом, а государственный судебный исполнитель - должностное лицо, состоящее на государственной службе и выполняющее возложенные на него законом функции по принятию мер, направленных на принудительное исполнение исполнительных документов. Исходя из вышеуказанных определении, можно прийти к выводу, что деятельность судебного исполнителя начинается в момент вступления в силу решения суда, т.е. судебный исполнитель не уполномочен подавать иски или совершать иные действия, не связанные с объёмом его полномочий, которые в свою очередь указаны в статье 126 вышесказанного закона. В данном случае у вас есть два варианта для того, чтобы решить эту проблему: 
1.Обжаловать решение органа юстиции в вышестоящей инстанции
2.Обжаловать решение органа юстиции в суде  
Следует отметить, что перед тем как осуществлять какие-либо действия, Вам стоит повторно обратиться в орган юстиции для регистрации земельного участка. Существует возможность, что это была системная ошибка. Однако в случае повторного отказа Вам стоит, взяв этот отказ как основание, обратиться с жалобой в вышеуказанные органы.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Мухамедалиулы Адиль
Вопрос от: Александра

Здравствуйте! Мы - многодетная семья, состоящая из 8 человек, хотим купить участок под ИЖС. На участке уже имеется не оформленная постройка (фундамент и стены). Можем ли мы получить разрешение на дальнейшее строительство дома? Если нет, то достроив дом, сможем ли мы его ввести в эксплуатацию? 


Ответ: Здравствуйте, Александра!
Вам следует обратиться в суд для признания за вами права собственности на самовольно возведённый объект путём подачи соответствующего иска. 
Чтобы узаконить постройку вам необходимо предоставить документы, подтверждающие соответствие самовольно созданных объектов требованиям СНиП (строительные нормы и правила), нормам и правилам пожарной безопасности. Такого рода документами являются: заключение организации обладающей лицензией на проведение экспертных работ и инжиниринговых услуг для строительства о соответствии возведённого объекта и его технического состояния требованиям СНиП РК; заключение территориального органа МЧС РК о том, что эксплуатация самовольно возведённого объекта возможна при условии соблюдения требовании норм и правил пожарной безопасности и т.д., вам также нужно в качестве обоснования иска предоставить отказ органов архитектуры в выдаче разрешительных документов на самовольно возведённый объект.
В случае вынесения положительного решения суда и вступления его в силу, право собственности на постройку регистрируется на основании этого решения, которое является правоустанавливающим документом.    
 Вы не сможете ввести дом в эксплуатацию если вся документация не будет соответствовать законодательству, иначе как в судебном порядке.  

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Әділ Мұхамедәліұлы
Вопрос от: Назира

Интересует процедура и последствия безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства для компании, которая передает имущество.


Ответ: Здравствуйте, Назира!
В соответствии с ГК РК безвозмездная передача квалифицируется как дарение. Согласно ч.1. ст.506 ГК РК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед третьим лицом. При выяснении факта, что было представлено встречное передача вещи или требования договор будет считаться ничтожным. Согласно ст.236 ч.4 ГК РК до момента государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Из этого  следует, что объект незавершенного строительства относится к движимому имуществу. Согласно ст.508 ч.1. п.1 договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:  дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает десять месячных расчетных показателей;
При передаче права собственности на объект незавершенного строительства необходимо также передавать право на земельный участок, на котором расположен объект, так как в ст.52 п.1 Земельного кодекса сказано, что права на объект и права на земельный участок неотделимы. После подписания договора необходимо будет осуществить государственную регистрацию в органах министерства юстиции.
Что касается последствий, то все права на имущество будут переданы другой стороне.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Нұрахан Заирбек
Вопрос от: Ерлан

Наша компания купила земельный участок у физического лица. Далее в ходе подготовки документов, а именно, при согласовании «землеустроительного проекта» для получения нового Гос. Акта (Гос.Акт на земельный участок старого образца, именной, на прежнего хозяина) выявлена накладка на земельный участок юридического лица. Учитывая изложенное, сложившиеся ситуация имеет судебный характер. Каким должен быть предмет иска и с какими требованиями? Кто должен быть надлежащим ответчиком?


Ответ: Здравствуйте Ерлан! 
В соответствии с п.2  Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются только в судебном порядке.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. 
Таким образом, Вам следует подавать в суд о признании регистрации второго «собственника» недействительной. На основании решения суда указанное лицо будет признано не приобретшим право собственности, а запись в реестре прав на недвижимость будет аннулирована. 
Первое, что сейчас необходимо сделать - заказать выписку из ЦОНа  по установлению сведений о зарегистрированных правах на данный участок. В случае подтверждения факта зарегистрированного права другого лица на Ваш участок следует обращаться в суд.  
Предмет иска – это и есть требования иска. Предмет иска должен звучать в следующей редакции: «Прошу суд удовлетворить иск и признать регистрацию второго «собственника» на земельный участок, расположенный по адресу_____ недействительной. Объектом иска в данном случае выступает Ваш земельный участок и права на него.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Нұрахан Заирбек
Вопрос от: Анна

Здравствуйте. Решили приобрести земельный участок для ведения сельскохозяйственной деятельности по производству зерновых культур в форме КХ. При просмотре объявлений о продаже есть участки, выставленные ТОО или КХ - земли сельхозназначения, где предлагается к продаже право пользования земельным участком. Поясните, пожалуйста, предусмотрена ли такая продажа действующим законодательством и какая процедура оформления такой сделки?


Ответ: Здравствуйте, Анна
Согласно ст.28 Земельного кодекса РК право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку это не противоречит настоящему Кодексу или природе вещного права.  Также, согласно ст.33 ч.1 Земельного кодекса РК Передача права землепользования означает наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Передача права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Казахстан.
Исходя, из этой нормы можно сделать вывод, что данная продажа предусмотрена действующим законодательством и для того, чтобы оформить данную сделку, необходимо применять общие правила о договоре купли-продажи, т.е. необходимо заключить договор. Ст.33 ч.1 Земельного кодекса также указывает, что передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования, т.е. при заключении договора необходимо удостовериться в том, что продавец имеет право на отчуждение права землепользования.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Нұрахан Заирбек
Вопрос от: Аида

Здравствуйте! Живу в п. Туздыбастау. Мой дом стоит первый от трассы. Недавно поставили на красной линии (перед моим домом) контейнер для вулканизации. Имеют ли на это они право? Какие мои права в этом вопросе? Боюсь, что будут шуметь и ночью и днём. Дома маленький ребёнок.

Ответ: Здравствуйте, Аида!
Насколько мы Вас поняли, непосредственно за чертой территории Вашего земельного участка третьи лица установили контейнер для обслуживания машин и Вас интересует законность этого действия.
(1) Согласно п. 11.30 СНиП Республики Казахстан 3.01-01-2008 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» от 1 июня 2009 года расстояние станции технического обслуживания от жилого дома должно быть не менее 15 м. Что касается Ваших опасений по поводу шума согласно п.1 ст.437 Административного Кодекса Республики Казахстан от 5 июля 2014 года № 235-V нарушать тишину в промежутке от 23:00 до 6:00 утра запрещено. В случае нарушения тишины после разрешенного времени (после 23:00), на нарушителей тишины налагается штраф. 
(2) Дополнительным правовым аргументом для переноса контейнера на дальнее расстояние от Вашего участка будет тот факт, что он (контейнер) мешает Вам реализовывать Ваши права на земельный участок в полном объеме. Согласно п.3 ст.8 Гражданского Кодекса Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года № 268-XIII (далее – ГК РК) осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде. В данном случае, установка контейнера в непосредственной близости от Вашего участка нарушает не только строительные нормы и правила, но и нарушает Ваши права на частный участок. Вы можете подать иск в соответствии со ст.264 ГК РК. Для защиты своих прав и требования переместить контейнер на удаленное расстояние Вам следует собрать доказательства того факта, что контейнер мешает Вам полноценно реализовывать Ваши права на участок и пользоваться им. В качестве таких доказательств может служить зафиксированный факт нарушения тишины после установленного законом времени, затруднительный проход к вашему участку, скопление автомашин и отходов, связанных с ними (масла, инструменты, жидкости разного рода). 
Споры, связанные с земельным участком, решаются в судебном порядке. В соответствии со ст.167 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II Вы имеете право обратиться в суд, чтобы переместить контейнер на расстояние, установленное законом.
Вопрос от: Сандугаш Т.

Мы хотели арендовать земельный участок в долгосрочной перспективе в приграничной зоне. Есть ли принципиальное отличие долгосрочной аренды на землях РК от долгосрочной аренды в приграничной зоне? Просим Вас дать информацию или порядок действий при долгосрочной аренде в приграничной зоне. И подскажите, пожалуйста, какие инстанции владеют информацией по данному вопросу.


Ответ: Здравствуйте, Сандугаш!
Во-первых, согласно п.1 статьи 37 Земельного Кодекса Республики Казахстан (далее - Земельного Кодекса) право временного возмездного (краткосрочного и долгосрочного) землепользования (аренды) земельным участком может предоставляться гражданам, негосударственным юридическим лицам, а также международным организациям.
Во-вторых, в соответствии с п.5 ст.37 Земельного Кодекса право временного возмездного землепользования (аренды) предоставляется:
1) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства:
гражданам Республики Казахстан на срок от 10 до 49 лет;
оралманам на срок до 25 лет;
2) для ведения товарного сельскохозяйственного производства:
негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на срок до 49 лет.
В-третьих, отличие долгосрочной аренды на землях РК от долгосрочной аренды в приграничной зоне есть в субъекте временного землепользования, а также нужно получить разрешение у Пограничной службы Комитета национальной безопасности Республики Казахстан. Согласно п.4 ст.23 Земельного Кодекса не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. 
В соответствии с п.6. ст.25 Земельного Кодекса земельные участки сельскохозяйственного назначения, непосредственно примыкающие (трехкилометровая зона) к охранной зоне Государственной границы Республики Казахстан, предоставляются только гражданам и юридическим лицам Республики Казахстан на праве временного землепользования до их делимитации и демаркации (определение, установление государственных границ), если иное не установлено законодательством Республики Казахстан о Государственной границе Республики Казахстан.
П.1 ст.24 Закона Республики Казахстан «О Государственной границе Республики Казахстан» гласит: «Въезд в пограничную полосу, временное пребывание, проживание или передвижение в ней лиц без разрешения Пограничной службы Комитета национальной безопасности Республики Казахстан запрещаются». 
В-четвертых, статья 43 Земельного Кодекса определяет порядок предоставления права на земельный участок:
"1. Предоставление права на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 44, 44-1 и 45 (предоставление земельных участков для строительства объекта), а также земель, выставляемых на торги (конкурсы, аукционы) согласно статье 48 Земельного Кодекса, производится в следующем порядке:
1) принятие к рассмотрению заявления о предоставлении соответствующего права на земельный участок;
2) определение возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием;
3) предварительный выбор земельного участка (при испрашивании земельного участка для строительства объектов, за исключением строительства объектов в черте населенного пункта);
4) подготовка заключения комиссией, создаваемой соответствующими местными исполнительными органами, о предоставлении земельного участка;
5) разработка и утверждение землеустроительного проекта;
6) принятие решения местным исполнительным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акимом города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении права на земельный участок;
7) заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;
8) установление границ земельного участка на местности;
9) изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок, за исключением земельного участка, предназначенного для строительства объектов в черте населенного пункта".
Таким образом, Вы можете обратиться в Акимат, в Управление земельных отношений, а также получить разрешение у Пограничной службы Комитета Национальной Безопасности Республики Казахстан. 

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Алмаскызы Шолпан
Вопрос от: Юлия

Здравствуйте! У меня ситуация с земельным участком, на котором находится жилой дом и коммерческая деятельность - "продуктовый магазин", которые потребовались для государственных нужд. При принудительном отчуждении для государственных нужд - порядок отчуждения коммерческой деятельности будет отличаться от отчуждения просто жилого дома? Или есть какие - то нюансы, в проведении оценки? Или оцениваются оба объекта одинаково?


Ответ: Здравствуйте, Юлия!
Согласно стандарту оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» (с дополнениями от 05.11.2014 г.), утвержденному приказом МЮ РК, при принудительном отчуждении недвижимости для государственных нужд порядок отчуждения жилого дома от коммерческой деятельности будет отличаться.
Для начала следует определить разницу между недвижимостью, предназначенной для проживания и недвижимостью, которая приносит доход. При изъятии первого или второго владелец терпит убытки. В первом случае только наличие недвижимости, а во втором упущенную выгоду (последующий доход от недвижимости). 
      Так, согласно пункту 7 раздела 3, «Определение убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» - под убытками, связанными с изъятием земельного участка, подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право собственности не было нарушено (упущенная выгода).
      Также, согласно пункту 11 раздела 3 «Определение убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» - определение упущенной выгоды – расчет размера неполученного дохода, который это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Осуществляется на базе анализа финансово-хозяйственной деятельности собственника или негосударственного землепользователя. В результате анализа выявляется состав видов деятельности, к ведению которых возникают препятствия в результате нарушения прав обладателей прав на земельные участки, определяется наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки и уровень критичности таких препятствий для ведения деятельности в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
      Так, согласно 2 разделу Стандарту оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» «доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, влияющих на уровень доходности недвижимости в районе размещения объекта оценки, а также использования таких процедур как дисконтирование и капитализация.
      Согласно «Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» - доходный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем;
      Согласно 6 разделу «Методики по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» представлен метод доходного подхода. Доходный подход (подход на основе капитализации/дисконтирования дохода) как основной применяется при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. При определении стоимости объектов недвижимости методами доходного подхода в качестве источников дохода принимаются:
1) арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду. Это наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости;
2) часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Например, если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала. Метод капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. При использовании метода капитализации делается предположение о том, что доход, приносимый недвижимостью, постоянный, от периода к периоду.
      Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.
      Применимость метода дисконтирования следует считать ограниченной, так этот метод предполагает прогнозирование на длительный (от 5 лет) период и высокий риск по корректному определению стоимости исследуемого объекта. Метод капитализации дохода является одним из вариантов доходного подхода по определению стоимости объектов недвижимости. Расчет стоимости по данному методу определяется путем деления чистого дохода на ставку капитализации по формуле:
V = I/R, где V - стоимость объекта, I - чистый операционный доход, R - ставка капитализации.
      Законодательство Казахстана позволяет достаточно надежные инструменты защиты прав собственников имущества. Но при этом в законодательстве практически учтены все обстоятельства, которые могут повлиять на право обладания имуществом, в интересах защиты прав несовершеннолетних детей, при этом учитывая двусторонние отношения супругов.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Думышева Ж.