+7 (727) 2222-101
 
Ответы на вопросы
Земельное право
Вопрос от: Темирхан

У меня участок и дом в сельской местности, там же на участке есть постройка, хочу там открыть магазинчик и пункт быстрого питания. Объясните пожалуйста каким образом это оформить. Могу ли я передать в аренду для коммерческого использования или все переоформлять под бизнесс /АПЗ, топосъемка и т/д/? опишите порядок подробнее пожалуйста, большая просьба. 

Ответ: Здравствуйте, Темирхан!
Исходя из контекста Вашего обращения, мы полагаем, что Вас интересует:
1.Какое целевое назначение земли и строения должно быть у земли и помещения для достижения Ваших целей?
2.В какой форме Вы может открыть магазин?
3.Можете ли вы передать этот участок и помещение в аренду другому лицу?
1.Исходя из Вашего обращения, а также согласно пункту 3 статьи 107 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 (далее - Кодекс), мы полагаем, что Ваш земельный участок относится к жилищной функциональной зоне. Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 107 Кодекса, объекты торговли и общественного питания входят в коммерческую зону, что не совпадает с функциями Вашей зоны. 
Таким образом, если Вы хотите использовать земельный участок в коммерческих целях, таких как открытие магазина, то Вам требуется изменение отнесения земельного участка с жилищной функциональной зоны на коммерческую зону и коммерческое строение в соответствующих государственных органах. Как правило, подобными вопросами занимается земельный департамент акимата Вашего города.

2.Согласно пунктам 2 и 3 статьи 23 Предпринимательского Кодекса Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V (далее- ПК РК), Вы можете открыть указанный Вами магазин путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или путем создания юридического лица, от имени которого будет открыт указанный магазин.
В части открытия магазина в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии со статьей 30 ПК РК, индивидуальным предпринимательством является самостоятельная, инициативная деятельность граждан Республики Казахстан и оралманов, направленная на получение чистого дохода. В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ПК РК, для открытия указанного магазина в качестве индивидуального предпринимателя, Вам потребуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (далее - как указанно, или ИП). 
Отметим, согласно пункту 2 статьи 35 ПК РК, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя обязательна, если Ваш годовой доход от предпринимательства превышает 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленной на соответствующий финансовый год, или если Вы используете труд наемных работников на постоянной основе. 
В случаях, если Вы не используете труд наемных работников на постоянной основе и Ваш годовой доход не превышает 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленной на соответствующий финансовый год, то Вы вправе осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП. В случае открытия магазина путем создания юридического лица, Вы можете создать и зарегистрировать юридическое лицо, в любой разрешенной законодательством форме. Мы полагаем, что наиболее практичной формой юридического лица для малого предпринимательства является товарищество с ограниченной ответственностью (далее - ТОО). Отметим, что Вам также потребуется зарегистрировать данное юридическое лицо. 
Таким образом, мы полагаем, что указанный Вами магазин может быть открыт Вами посредством регистрации в качестве ИП или же посредством создания и регистрации ТОО.  
Отметим, что в рамках текущих налоговых режимов, согласно статье 683 Налогового кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 121-VI "О налогах и других обязательных платежах в бюджет” (далее - НК РК), для ИП может применяться специальный налоговый режим на основе патента  или на основе упрощенной декларации. Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи НК РК, для применения специального налогового режима доход за налоговый период не должен превышать:
1.на основе патента - 3 528-кратный размер месячного расчетного показателя (9 352 728 тенге), установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года;
2.на основе упрощенной декларации - 24 038-кратный размер месячного расчетного показателя (63 724 738 тенге), установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года.
Однако обращаем Ваше внимание на то, что специальный налоговый режим на основе патента вправе применять индивидуальные предприниматели, которые также соответствуют условиям статьи 685 НК РК.
В случае применения специального налогового режима на основе патента, то исчисление суммы индивидуального подоходного налога, включаемого в стоимость патента, производится путем применения ставки в размере 1% к объекту налогообложения, на основе упрощенной декларации - 3% к объекту налогообложения. Тогда как, согласно пункту 1 статьи 313 НК РК, ТОО как юридическое лицо обязано уплачивать корпоративный подоходный налог в размере 20% . 
Таким образом, мы полагаем, что, для Вас выгоднее открыть указанный магазин в качестве индивидуального предпринимателя в силу более мягких налоговых ставок.
 
3.В части возможности передачи указанного Вами земельного участка и магазина в аренду, мы полагаем, что это возможно.
В соответствии со статьей 541 Гражданского кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. № 410-1, Вы можете передать в аренду земельный участок и магазин, расположенный на нем, как и другое Ваше имущество. Согласно Закону Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26 июля 2007 года № 310-III, если аренда недвижимости, к которой относится земельный участок и постройки на нем, предполагается на срок более года, то это право необходимо регистрировать в департаментах по недвижимости Вашего города.
Принимая во внимание все указанное, мы считаем, что Вы вправе передать указанный земельный участок и магазин в аренду другому лицу.
Вопрос от: Адилжан

Добрый день! Переоборудовали комнату частного дома под магазин. Получили разрешение в архитектуре и перечертили техпаспорт на дом (комната указана как магазин). Но в земельном акте стоит ИЖС. В земельном комитете говорят, что не могут разделить земельный акт, потому что помещение примыкает к дому!


Ответ: Здравствуйте, Адилжан! Спасибо за обращение! 
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Земельного Кодекса Республики Казахстан (далее по тексту ЗК РК), земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым. 
Пункт 2 статьи 51 ЗК РК гласит, что делимость и неделимость земельного участка отражаются в идентификационном документе. 
Если в земельном акте указано, что земельный участок является неделимым, то Вы не сможете разделить земельный участок, предварительно не переведя его в категорию делимых. Потому что сегментация участка, который по функциональному режиму является неделимым, если не менять его целевое назначение, нарушает противопожарные, санитарные, экологические, строительные и иные обязательные нормы. 
Если же в земельном акте указано, что земельный участок является делимым, то Вы можете сделать следующее для раздела земельного участка, но при условии, что у Вас есть отдельный вход в магазин и в оставшуюся часть жилого дома. 
Сложившаяся в г. Алматы практика указывает, что, оставаясь единоличным собственником Вы не сможете разделить принадлежащий Вам дом, поэтому один из вариантов — это преобразовать ваш земельный участок, находящийся в частной собственности в общедолевую собственность. Для этого требуется отчуждение доли в пользу третьего лица. Отчуждение доли осуществляется в порядке заключения гражданско-правового договора (мена, дарение, купля-продажа). 
При этом каждая доля земли не приобретает признаков самостоятельного земельного участка, две доли земли имеют один кадастровый номер и рассчитываются как один земельный участок. Согласно ст.52 Земельного кодекса, земельный участок и дом, расположенный на нем неотделимы друг от друга, каждая доля земли в общедолевой собственности привязана к единице жилого строения, расположенного на нем.
Следующим этапом следует выделить ЗУ с магазином в отдельный объект недвижимости с присвоением кадастрового номера и адреса. 
Затем уже у отдельного ЗУ менять целевое назначение (через решение Акима) на магазин. 
Таким образом, если земельный участок является неделимым, то Вы не сможете его разделить и изменить целевое назначение. 
Если же все-таки земельный участок является делимым, то Вам необходимо осуществить отчуждение части строения с земельным участком, на котором находится магазин. После преобразования земельного участка в общедолевую собственность, выдела его в самостоятельный объект недвижимости, и изменения целевого назначения Вы сможете узаконить как магазин и оставшуюся часть дома как отдельные строения с разным целевым назначением. Следовательно, как результат, Вы получаете два самостоятельных государственных акта на отдельных ЗУ, преобразованный земельный участок и узаконенные строения на нем. 
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Мычка Кристина
Вопрос от: Наталия

Доброго времени суток! При оформлении разрешительной документации на проектирование (согласование эскизного проекта) здания для обслуживания населения в составе жилой застройки микрорайона мы столкнулись с проблемой, а именно в отказе согласования. Так как наш земельный участок соответствует площади застройки в соответствии с утвержденным генеральным планом микрорайона, нам запрещается применить выступающие части здания, такие как лоджии, расположенные на уровне выше первого этажа, С ад прилегающей муниципальной территорией. Если это замечание правомерно, то возможно ли оформление прилегающей территории, от проектируемого здания до проезда, в долгосрочную аренду с последующим выкупом? Или достаточно оформить сервитут? Спасибо.

Ответ: Здравствуйте, Наталия!
Мы не совсем поняли Ваш вопрос. Исходя из предоставленной информации, мы полагаем, что Ваш эскизный проект не соответствует генеральному плану. 
Согласно пункту 1 статьи 109 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (далее - Земельный Кодекс), все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с их генеральными планами, проектами детальной планировки и застройки (при наличии этих проектов) и проектами земельно-хозяйственного устройства территории. Следовательно, планирование и застройка земельного участка должны соответствовать генеральному плану населенных пунктов, то есть Ваш эскизный проект должен соответствовать утвержденному генеральному плану.
Мы полагаем, что если указанная Вами земля от проектируемого здания по проезда является землей общего пользования, то такие земли могут предоставляться в частную собственность только после исключения их из состава земель общего пользования согласно пункту 2 статьи 109 Земельного Кодекса. Исключением их из состава земель общего пользования осуществляют местные исполнительные органы (акиматы). Таким образом, мы полагаем, что если данная земля является землей общего пользования, то переход данной территории в Вашу собственность возможен лишь после исключения ее из состава земель общего пользования. Однако, обращаем Ваше внимание на то, что такие принимаемые местными исполнительными органами решения об исключении не должны противоречить другим правовым актам.
Касательно сервитутов, обращаем Ваше внимание на то, что сервитуты предоставляют право ограниченного целевого пользования земельным участком и данное право ограниченного целевого пользования земельным участком не предполагает переход права собственности на данный участок.
Таким образом, если Вам необходим данный участок от здания до проезда на праве собственности, а данный участок входит в состав земель общего пользования, то Вы можете обратиться к местному исполнительному органу (акимату) с просьбой об исключении его из земель общего пользования, если это не противоречит другим правовым актам.
Вопрос от: Тамара

Здравствуйте! Пожалуйста, подскажите, как быть в следующей ситуации. Участок принадлежит на праве частной собственности, последний Акт от 2007г. координирован, забор между соседями не сдвигался никогда с 60-х годов. Соседи продали свой дом с участком, новый сосед грозит судом, уверяя, что мы забрали часть его участка. Вызывает топографа, который при замерах действительно вбивает колышки на нашем участке, примерно полтора метра от забора по всему периметру.


Ответ: Здравствуйте Тамара! 
Исходя из фабулы Вашего дела, мы можем порекомендовать Вам следующее:
Вам стоит обратиться в местный исполнительный орган с целью установления границ Вашего земельного участка. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 150 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - ЗК РК): Землеустройство проводится по решению местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения либо по ходатайству заинтересованных собственников земельных участков и землепользователей. 
Землеустройство, проводимое по инициативе заинтересованных собственников земельных участков или землепользователей, осуществляется на основании их заявок, подаваемых в соответствующий местный исполнительный орган.
При этом, согласно части 2 пункта 1 статьи 149 ЗК РК, который гласит, что Установленные в результате проведения работ по землеустройству целевое назначение, режим использования земель и их охраны, ограничения и обременения, границы земельных участков, данные о качестве и количестве земель и другие данные...
Исходя из указанных выше норм становится ясно, что для определения границ земельных участков, необходимо провести процесс землеустройства, который осуществляется исключительно местным исполнительным органом (далее - МИО).
В соответствии с Вашим вопросом, можно предположить, что Ваш сосед обратился не в МИО, а к топографу, который не имеет полномочий на выполнение действий по определению границ земельного участка.
Таким образом, Вам стоит обратиться в МИО с заявлением о проведении землеустройства, в результате которого будут определены истинные границы Вашего участка. В случае если  в результате землеустройства заявление соседа о том, что Вы забрали часть его участка подтвердится, то Вам придется данную часть уступить. Однако, из Вашего вопроса становится ясно что у вас имеется Акт от 2007 года, в котором вероятнее всего имеются границы Вашего участка, и в связи с тем, что в 2007г. Вам не пришлось ничего менять, можно предположить, что с Вашим участком все в порядке. Также стоит отметить, что в случае обращения в МИО с заявлением о проведении землеустройства, на основании пункта 3 статьи 163 ЗК РК Вам необходимо будет оплатить данную услугу за свой счет.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Грешников Кирилл
Вопрос от: Перуза

Добрый день! Газовики Казтрансгазаймақ не подключают мой дом к газовой линий без разрешения соседа, сосед не даёт согласие. Куда мне обращаться, что делать? Газовая труба идёт на моём участке без моего согласия. Вопрос: что делать в таком случае?

Ответ: Здравствуйте!
Согласно пп.2 п.2 ст.69 Земельного кодекса Республики Казахстан, частный собственник, землепользователь имеет право на установление частного сервитута (право ограниченного пользования соседним участком) для обеспечения прокладки и (или) эксплуатации необходимых линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения, газоснабжения, мелиорации и других нужд собственника. Следовательно, вы имеете право на проведения газовой трубы через соседний участок. 
На основании п.3 ст.69 Земельного кодекса РК, вы можете предложить соседу заключить договор об установлении частного сервитута, либо обратиться с иском в суд с требованием о понуждении заключить данный договор. В случае удовлетворения вашего иска, вы будете наделены правом ограниченного пользования участком вашего соседа и можете провести газовую трубу для подключения к газовой линии без его согласия.
Клиницист юридической клиники Высшей школы права КАЗГЮУ Давронбекова Нафосатхон
Вопрос от: Алла

Здравствуйте! Мы живем на проезжей центральной улице. Подскажите, пожалуйста, можно ли рабочим из акимата по земельному участку ставить возле нашего дома столб? Если можно, то в скольких метрах от нашего дома?

Ответ: Здравствуйте, Алла!
Ваша ситуация очень актуальна. Хотелось бы отметить то, что установление акиматом столба возле вашего дома не на вашем участке является правомерным действием, если соответствует целевому назначению земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Если же столб размещен на Вашем земельном участке, то правомерность его размещения зависит от того, в каких целях он там размещен.
Так, в соответствие с п.4. ст.69 Земельного кодекса РК государство может установить публичный сервитут (то есть ограниченно пользоваться земельным участком), если это необходимо для обеспечения интересов государства без изъятия земельных участков на основании решений местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения, акимов городов районного значения, поселков, сел, сельских округов в пределах их компетенции по предоставлению земельных участков.
Что касается Вашего второго вопроса, то в соответствии с Приказом Министра энергетики Республики Казахстан «Об утверждении Правил установления охранных зон объектов электрических сетей и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от 28.09.2017 года №330, а именно п.1 Приложения 1 к этому Приказу:
Минимальные допустимые расстояния от электрических сетей до ближайших жилых, производственных и непроизводственных зданий и сооружений:
1) 2 м для ВЛ 1-20 кВ;
2) 4 м для ВЛ 35-110 кВ;
3) 6 м для ВЛ 150-220 кВ.
Согласно п.3 Приложения 1 данного Приказа, минимально допустимое расстояние до ближайших выступающих частей жилых и общественных зданий, производственных зданий и сооружений (кроме электрических станций и подстанций) составляет:
1) 20 м для ВЛ 330 кВ;
2) 30 м для ВЛ 500 кВ.
Также, допускается для воздушных линий электропередачи до 20 кВ принимать расстояние от крайних проводов до границ приусадебных земельных участков, индивидуальных домов и коллективных садовых участков не менее 20 м.
Прохождение воздушных линий электропередачи над зданиями и сооружениями не допускается.

Клиницисты юридической клиники Высшей школы права КАЗГЮУ Маратова Алия, Тулебаева Амина
Вопрос от: Виктория

Здравствуйте. У меня оформлено крестьянской хозяйство, есть земля, всё по закону. Эту землю помогает обрабатывать более крупное крестьянской хозяйство. Во время полевых работ была немного повреждена дорога общего пользования из-за появления родника (появился ключ и трактора прорезали колею). Хозяин соседнего участка хочет подать в суд на мое к/х за то, что якобы моя земля плохо обрабатывается и находится в аренде у более крупного хозяйства. И лишить меня земли, отобрав в свою пользу. Возможно ли это и как действовать мне в этой ситуации? Дорогой пользуются все, в том числе хозяин соседнего участка. Проблема возникла из-за того, что в результате повреждения дороги он не может проехать к своим полям на комбайне. Хотелось бы подробных объяснений, как правильно действовать в этом случае? Спасибо.

Ответ: Собственник соседнего участка не может присвоить Ваш земельный участок, однако, в связи с повреждением земельного участка у вас появилось обязательство его восстановить. 
В соответствие с п.4 ст.99 Земельного кодекса РК «Собственники земельных участков и землепользователи на орошаемых инженерно подготовленных землях обязаны соблюдать установленную схему чередования культур, проводить необходимые мелиоративные и восстановительные работы, в том числе содержать в надлежащем порядке имеющиеся на участке оросительные и коллекторно-дренажные системы». Нарушение указанной нормы может повлечь за собой меры административного взыскания, предусмотренные законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях (нерациональное использование земель сельскохозяйственного назначения), а также может служить основанием для принудительного изъятия земельного участка в пользу государства в соответствии с нормами статьи 93 Земельного кодекса РК.

Клиницисты юридической клиники Высшей школы права КАЗГЮУ Маратова Алия, Адильгереева Сабина, Сагнбекова Рымжан

Вопрос от: Гульнара

Добрый день! Вопрос: Можно ли изъять земельный участок, находящийся в частной собственности, с целевым назначением - Личное подсобное хозяйство? Сложившаяся ситуация: В этом участке с целевым назначением ЛПХ, в Илийском районе мы построили дом. Есть госакт на Земельный участок, техпаспорт дома. Сейчас нам с акимата предъявляют, что земля куплена незаконно, так как это является собственностью акимата и акимат собирается на этих участках строить водонапорную башню. Если есть госакт и прочие справки с ЦОНа, техпаспорт дома, то неужели земля считается незаконно купленной? Благодарим за ответ!


Ответ: Здравствуйте, Гульнара! 
В Вашем случае, данный спор должен разрешаться посредством судебного разбирательства между Вами и акиматом в качестве истца. Так как признание сделки незаконной, то есть признание факта покупки Вами земельного участка незаконным, производится по решению суда, а не постановлением акимата. Государственный акт, согласно статье 12 Земельного кодекса РК, это идентификационный документ, определяющий идентификационные характеристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, правового и градостроительного кадастров; техпаспорт дома - это информационно-справочный документ, отражающий фактическое состояние жилья. В техническом паспорте (техпаспорте) зафиксированы данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого состоят перегородки и стены помещения, все технические и идентификационные характеристики; а также иные справки с ЦОНа не являются доказательством того, что Вы являетесь собственником данного участка, в судебном процессе. За исключением случая, если данные справки с ЦОНа являются выписками из правовых кадастров, в таком случае они являются подтверждением Вашего зарегистрированного права собственности на данный земельный участок и содержат в себе информацию касательно времени и основания регистрации Вашего права. В ином же случае правоустанавливающим документом на земельный участок является договор о приобретении Вами данного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке. 

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Букенов Руслан
Вопрос от: Айнур

Здравствуйте. У меня земельный участок в частной собственности. Можно ли переоформить на постоянное землепользвание? и как проходит процесс? Спасибо заранее...


Ответ: Доброго времени суток, Айнур!
Исходя из фабулы данного вопроса, для того чтобы переоформить земельный участок в частной собственности на постоянное землепользование вам потребуются сделать определенные процедуры, дело в том что, право постоянного землепользования возникает только у юридических лиц, согласно ст.34 Земельного кодекса РК «Право постоянного землепользования».
В связи с этим вам нужно, чтобы у Вас сначала прекратилось право собственности (Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом) на земельный участок, путем отказа от прав собственности в пользу государства (ст. 250 ГК РК Отказ от права собственности)
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом в устной или письменной форме либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество). Есть несколько вариантов отчуждения прав собственности государству (ст. 19 Закон «О государственном имуществе»).
После проделанных процедур вам следует возобновить права землепользования путем следующих действий:
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им права землепользования на земельные участки, подают заявление установленного образца в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акиму города районного значения, поселка, села, сельского округа по месту нахождения земельного участка посредством веб-портала «электронного правительства» или Государственной корпорации в соответствии с законодательством Республики Казахстан. При этом заявлению обязательно присваивается регистрационный номер по дате принятия заявления. Заявителю выдается уведомление, подтверждающее подачу заявления, в котором указывается дата получения акта выбора земельного участка для согласования.
В заявлении должны быть указаны сведения, установленные законодательством Республики Казахстан. К заявлению прилагается схема расположения земельного участка в электронном формате.
Местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, аким города районного значения, поселка, села, сельского округа в течение одного рабочего дня направляют поступившее заявление о предоставлении права на земельный участок в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства, по месту нахождения земельного участка.

Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Нургалиев Жанибек
Вопрос от: Наталья

ДД. Есть неделимый участок с двумя домами на нем и отдельными входами. Возможно ли разделить участок поровну при согласии обоих хозяев?

Ответ: Здравствуйте, Наталья.
Согласно статье 59 Земельного кодекса РК от 20 июня 2003 года № 442-II (далее - ЗК РК) если в соответствии со статьей 51 настоящего Кодекса земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускаются.
В соответствии со статьей 14-1 ЗК РК в компетенцию Управления земельных отношений по Вашему месту жительства входит определение делимости и неделимости земельных участков. Мы рекомендуем Вам обратиться с заявлением о признании земельного участка делимым в Управление земельных отношений по Вашему месту жительства с приложением соответствующих документов, в числе которых: копия идентификационного документа на земельный участок, нотариально заверенное согласие соседа на раздел земельного участка, Ваше удостоверение личности.