+7 (727) 2222-101
 
Ответы на вопросы
Жильё, строительство
Вопрос от: Инна

Здравствуйте. У нас договор обмена недвижимостью признан недействительным. Как теперь вернуть нашу квартиру. Она уже перепродана 3 раза. Что нам теперь делать?


Ответ: Здравствуйте, Инна!
В соответствии со ст.157 Гражданского кодекса Республики Казахстан Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка относится к оспоримой, если ее ничтожность не предусмотрена законодательными актами
В случае возникновения спора о ничтожности сделки, ее недействительность устанавливается судом.
2. Сделка признается недействительной при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами.
3. Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено заинтересованными лицами, надлежащим государственным органом либо прокурором.
Заинтересованным лицом является лицо, права и законные интересы которого нарушены или могут быть нарушены в результате совершения указанной сделки.
Перечень лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, устанавливается настоящим Кодексом и (или) иными законодательными актами.
Исходя из вышеизложенного, мы видим, что закон отграничивает следующие понятия ничтожность и оспоримость, что также устанавливает различные правовые последствия, которые закреплены в ст.157-1 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Таким образом в соответствии с п.10 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» в целях правильного применения последствий недействительности сделки судам необходимо установить стороны по сделке, является ли одна из сторон собственником имущества, какие конкретно наступили последствия по недействительной сделке и, исходя из этого, определить, какой нормой Гражданского кодекса Республики Казахстан регулируется применение таких последствий.
Также в соответствии с п.14 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности», при применении последствий недействительности сделки судам следует учесть, что двусторонняя реституция не может быть применена как последствие в случае, если суд установит, что в результате совершения одной (первой) недействительной сделки спорное имущество вновь отчуждено новым приобретателям на основании последующих сделок.            Признание судом первой сделки недействительной в силу пункта 8 статьи 157 Гражданского кодекса Республики Казахстан, не влечет каких-либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Республики Казахстан, законодательными актами или не вытекает из существа или содержания сделки. Последствия в виде обязанности возврата одной из сторон другой всего полученного по сделке (двусторонняя реституция), а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возмещение стоимости подлежащего возврату имущества, стоимости пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в денежном выражении применяются только в случае, если иные последствия недействительности сделок не предусмотрены Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Уважаемая Инна, все вышеизложенные данные являются общераспространенными, для дачи детального ответа нам необходимо более подробно ознакомиться с обстоятельствами дела.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Мартынова Лидия
Вопрос от: Ляззат

Доброго времени суток! В начале года заключен договор о долевом участии в жилищном строительстве между мной и компанией застройщиком. В приложении 2 к данному договору приложен план схема будущей квартиры. Об'ект сдан в эксплуатацию, пришли получать ключи, и по факту получили другую планировку. Могу ли я подать в суд и требовать от застройщика квартиру той планировки, которая указана в договоре? И еще момент, если для альтернативы застройщик предложит мне квартиру по договору, но меньшей квадратуры, компенсацию за недостающие квадратные метры возмещать компания возместит? Согласно договору все другие параметры этаж квадратура сохранены, расхождение только в планировке. Заранее благодарю!


Ответ: Здравствуйте Ляззат!
В соответствие с п.6 ст.17 Закона "О долевом участии в жилищном строительстве": "6. Дольщик, обнаруживший во время приемки результатов работы отступления в ней от проектно-сметной документации и договора о долевом участии в жилищном строительстве, вправе потребовать от уполномоченной компании в согласованный сторонами срок устранения выявленных недостатков." Это означает, что в связи с допущенным уполномоченной компанией (застройщиком) нарушением в планировке, у Вас возникло право в претензионном порядке (не судебном) потребовать устранить эти нарушения в предусмотренный договором срок, в случае же не устранения застройщиком допущенных нарушений Вы можете потребовать этого через суд.  
Если в договоре предусмотрено право застройщика предоставить Вам квартиру той же планировки, но меньшей квадратуры, уполномоченная компания обязана будет возместить Вам денежную сумму за недостающие квадратные метры.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Ли Юрий
Вопрос от: Резеда

Уважаемые, добрый день? Если я не собственник квартиры а просто прописан в ней, могу я открыть ИП и здавать в аренду эту квартиру (конечно при согласии хозяина). Как это оформляется? Нужно тройной договор состовлять через Нотариус или как?


Ответ: Здравствуйте Резеда!
В соответствии с жилищным законодательством прописка не влечет за собой появления каких-либо прав собственности, т.е. прописанный гражданин не может претендовать на долю в недвижимости собственника, не может ее продать, сдать, оставить в залог или совершить иное действие. Поэтому для сдачи квартиры в аренду прописка не имеет никакого значения. Для того чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в качестве арендодателя, Вам не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
 С 1 января 2019 года в Казахстане введен так Единый совокупный платеж (ЕСП). Данный платеж предусматривает упрощенный порядок регистрации в налоговых органах при сдаче в аренду жилища. Совокупный годовой доход при сдаче в аренду не должен превышать 1 175 МРП (в 2020 году – 1МРП=2 651тенге). Ежемесячный размер единого совокупного платежа в 2019 году составляет: 1 МРП – для физических лиц, проживающих в городах республиканского значения, столице и областного значения; 0,5 МРП – для физических лиц, проживающих в других населенных пунктах. После уплаты ЕСП Вам необходимо заключить с собственником квартиры договор аренды, с правом передачи квартиры в поднаем (субаренда). Согласно п.3 ст.540 Гражданского Кодекса РК (Особенная часть), к договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами. Нотариальное заверение данного договора не требуется.
С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Ли Юрий
Вопрос от: Марина

Добрый день. У меня к вам такой вопрос. Помогите пожалуйста. У нас умер отец, нас 3 детей. у него осталась доля в квартире. В квартире, где мы проживали, 10 человек собственников. Нотариус нам объяснила, что его доля одна десятая. И эта доля делится на нас 3-х детей. И остались немного пенсионных накоплений. Я и брат от одного брака, а дочка несовершеннолетняя от гражданского брака. Брат отказался от своей доли в пользу меня, теперь нотариус уговаривает выкупить долю несовершеннолетней сестры, отдав ей пенсионные отчисления. Имею ли я право не выкупать её долю в квартире? Сама я инвалид 1гр.

Ответ: Добрый день! Во-первых, необходимо определить наличие супруги у вашего отца на момент его смерти, с учетом его брака с вашей матерью. Как мы поняли, эта квартира не была приобретена вашими родителями совместно, а  была передана вашему отцу по наследству, исходя из этого, его доля в квартире не считается совместно нажитым в браке имуществом. Согласно статье 1061 Гражданского кодекса РК (Особенная часть) вы, ваш брат и ваша сестра, а также супруга вашего отца ( то есть ваша мать и его гражданская жена) находитесь в равной степени в первой очереди наследников, то есть каждый из вас является наследником, включая вашу мать и гражданскую жену. 
Во-вторых, раз ваша сестра несовершеннолетняя, то до достижения ею 18-летнего возраста за нее отвечает ее мать, то есть гражданская жена вашего отца.  Согласно п.1 ст.22 ГК РК все сделки несовершеннолетние могут совершать лишь при согласии их законных представителей, опять же – матери девочки.
В-третьих, пенсионные начисления умершего переводятся на счет члена семьи, либо лица, произведшего погребение. Однако, с тем фактом, что пенсионные накопления вашего отца считаются частью его законного имущества и предметом наследства, его пенсионными накоплениями в равных долях могут владеть дети и его супруга (то есть ваша мать и его гражданская жена). При наличии завещания, пенсионные накопления уходят тому, кто прописан в завещании и тогда уже этот человек по своему усмотрению распоряжается пенсионными накоплениями. 
В-четвертых, вы имеете полное право не выкупать долю сестры в квартире, но тогда ее долей будет распоряжаться она сама при достижении совершеннолетия. До того времени доля сохраняется за вашей сестрой, с учетом, что все ее интересы будет представлять законный опекун – ее мать.
Вопрос от: Гульмира

Добрый день! В 2016-17 гг получили квартиру по программе "молодая семья" в Жилстройсбербанке, оформляли на мужа, квартира еще висит как нам сказали в ЖКХ на балансе у акимата. Имеем 2 несовершеннолетних детей. В договоре говорится, что квартиру могут забрать только при неуплате коммунальных услуг. (а в случае развода заберут или нет ничего не прописано). Обращались в ЖКХ нам отвечают, что таких случаев еще не было. Вопрос: при официальном разводе заберут ли у нас квартиру? Можем ли мы сделать через нотариуса документ в котором будет написано, что квартира останется за детьми? Заранее спасибо за ответ!

Ответ: Добрый день! Ваша квартира, согласно условиям программы, уже является вашей собственностью. Просто ваш договор находится в банке. Соответственно, даже после развода квартира остается вашей, но вопрос выплаты кредита зависит от Семейного кодекса РК статья 38, согласно которой супруги при разводе выплачивают долги пропорционально их долям в совместно нажитом имуществе. Квартира в любом случае остается за вашими детьми как за прямыми наследниками.
Вопрос от: Нурлан

Здравствуйте. У меня такой вопрос. Друг недавно купил квартиру по долевому строительству. Оплатил всю стоимость. Но основного договора до сих пор не получил. Собирается жениться в ближайшее время. Будет ли эта квартира считаться общей совместной собственностью? Или эта квартира будет считаться личной собственностью? Заранее благодарю.



Ответ:
 Так как право собственности возникнет после сдачи в эксплуатацию жилья, а это придет на время после заключения брака, то – да, квартира перейдет в общую совместную собственность супругов.



Вопрос от: Елена

Квартира черновая свободной планировки, могу ли я изменить функционал туалета на гардеробную и туалет сделать в ванне, без изменения площади.

Ответ: 

Если не будет изменять конструкцию несущих стен, то да.

Вопрос от: Евгения

Добрый день! C поставщиком заключен договор с 09.10.2019. Срок начала строительных работ не указан, указано только окончание работ 31.12.2019. Сегодня 28.10.2019 - работы так и не начаты, даже не завезен материал. На телефонные звонки и смс подрядчик не отвечает. Объем работы достаточно большой. Можем ли мы расторгнуть договор с подрядчиком в связи с тем что работы еще не начаты. И есть проблема в том, что эти выделенные средства на ремонт будут не освоены к концу года.

Ответ: Здравствуйте!
В соответствие п.1 ст.651 ГК РК «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иную строительную работу, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять ее результат и уплатить за нее обусловленную цену». Тем самым, срок договора является существенным условием, отсутствие согласования которого приводит к незаключенности договора.
Кроме этого, в соответствие с п.2 ст.627 ГК РК «Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков». Вы имеете право отказаться от договора, направив уведомление и потребовать возмещения убытков. В случае отказа от возмещения – обратиться в суд.
Вопрос от: Гульмира

Здравствуйте! Нам выдали ключи от квартиры и мы сделали ремонт. Но документы обещали выдать, но прошло 5 лет. Конечно, жильцы живут в своих квартирах. Нам ежемесячно выставляют счета на ком.услуги. расчет нам не объясняют. Лично у меня с кск договора нет. Кто то заключил. Кск от застройщика. Имеет ли право строительная компания выставлять счета на комуслуги?

Ответ: Здравствуйте!
В первую очередь следует отметить, что право собственности на вашу квартиру, в соответствии со ст.17 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», возникает с момента регистрации и оформления соответствующих документов в надлежащем порядке.
В соответствии с Законом РК «Об электроэнергетике», потребители электрической и тепловой энергии обязаны вовремя производить оплату за потребленную электроэнергию по дифференцированным тарифным системам учета. Счета направляются по фактическому адресу проживания. То есть Вы обязуетесь оплачивать потребленную энергию. Невыплата коммунальных услуг может повлечь за собой различные последствия, в том числе, в дальнейшем исключить признак добросовестности при приобретении права собственности на квартиру по приобретательной давности (ст.240 Гражданского Кодекса РК). 
Клиницист юридической клиники Высшей школы права КАЗГЮУ Сагындыкова Альфия
Вопрос от: Эльмира

Здравствуйте! Подрядчик, выполняющий работы "под ключ" намерен заключить договор поставки с Поставщиком на поставку оборудования. Будет ли Поставщик являться Субподрядчиком? Может ли сумма договора поставки превышать 2/3 суммы договора подряда?

Ответ: Здравствуйте, Эльмира! 
Согласно, п.3 ст.651 ГК РК, при заключении договора строительного подряда «под ключ» подрядчик принимает на себя все обязанности по строительству и обеспечению объекта. При этом объект готовый к эксплуатации обязан соответствовать договорным условиям. Следовательно, все необходимые для строительства объекта оборудование и материалы, подрядчик обязан предоставить сам, своими силами и средствами. Если же иное не предусмотрено в договоре. В случае если же в Вашем договоре не предусмотрен момент о поставки оборудования, тогда, подрядчик, вступая в договорные отношения по договору поставки, будет являться генеральным подрядчиком, а поставщик субподрядчиком, исходя из ст.619 ГК РК. 
Согласно же сумме договора, то используя ст.654 ГК РК цена работы и все необходимое связанное со строительством объекта должно быть указано в проектно-сметной документации. Предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации и в смете. В случае, если в Вашем договоре-подряда не было предусмотрено поставки оборудования, то соответственно ст.621 ГК РК дополнительные работы, в ходе которых увеличилась цена, указанная в договоре, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика и приостановить работу. Если, Вы, будучи заказчиком не согласны на превышение цены работы (сметы), то Вы вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может потребовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.
Клиницист юридической клиники Высшей школы права КАЗГЮУ Секишева Алуа