Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, могу ли я приватизировать квартиру в бараке, если он уже не числится в юстиции, но ведь там живут люди во всех 10 квартирах, прежний хозяин уехал на ПМЖ в Германию 15 лет назад.

Ответ: Здравствуйте, Ирина!

Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующий вопрос:

Можете ли Вы приобрести право собственности на квартиру?

Согласно п.1 ст.240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), принятого Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), для установления права собственности на имущество, по основанию приобретательной давности, необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом, то есть владение должно быть (1) добросовестным, (2) открытым и (3) непрерывным.

В соответствии с п.10 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2006 года N 3 «О практике рассмотрения судами споров на жилище, оставленное собственником» (далее - «Нормативное постановление»),

(1) добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

(2) открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.

(3) непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение определенного периода времени, без передачи права владения третьим лицам.

В соответствии с п.1 ст.240 ГК РК, установлено, что гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, приобретает право собственности на это имущество.

Мы полагаем, что в данном вопросе важно понимать разницу между правом собственности и правом владения. Согласно п.1 ст.188 ГК РК, право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В свою очередь, в соответствии с п.2 ст.188 ГК РК, право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Исходя из этого, мы полагаем, что Вам нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть квартирой в бараке для установления права на приобретательную давность и последующего обращения в суд для установления права собственности на квартиру.

В соответствии с п.1 ст.31 Кодекса Республики Казахстан от 31 октября 2015 года № 377-V «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан» (далее - «ГПК РК»), иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) предъявляются по месту нахождения этих объектов. Таким образом, мы полагаем, что иск Вам следует подать в районный суд по месту расположения квартиры.

Согласно п.2 ст.148, ГПК РК в заявлении должны быть указаны:

1.наименование суда, в который подается иск;

2.фамилия, имя и отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность) истца, дата его рождения, место жительства, индивидуальный идентификационный номер, а если истцом является юридическое лицо, то его полное наименование, место нахождения, бизнес-идентификационный номер и банковские реквизиты; наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем. В заявлении должны быть указаны сведения об абонентском номере сотовой связи и электронном адресе истца и представителя, если они имеются;

3.фамилия, имя и отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность) ответчика, его место жительства, индивидуальный идентификационный номер (если он известен истцу), если ответчиком является юридическое лицо, то его полное наименование, место нахождения, банковские реквизиты (если они известны истцу) и бизнес-идентификационный номер (если он известен истцу). В заявлении должны быть указаны сведения об абонентском номере сотовой связи и электронном адресе ответчика, если они известны истцу;

4.суть нарушения или угрозы нарушения прав и свобод гражданина или законных интересов истца и требования

5.обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, а также содержание доказательств, подтверждающих эти обстоятельства;

6.сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено законом или предусмотрено договором;

6-1) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на   примирение, если такие действия предпринимались;

7.цена иска, если иск подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

8.перечень прилагаемых к иску документов.

Мы полагаем, что ответчиком Вам следует указать предыдущего собственника квартиры, уехавшего в Германию на постоянное место жительства, а при отсутствии информации о нём, оставить графу пустой.

В соответствии с п.1 ст.149 ГПК РК, к иску прилагаются:

1.копии иска и приложенных к нему документов по числу ответчиков и третьих лиц;

2.документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

3.доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;

4.документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

5.документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если этот порядок установлен законом или предусмотрен договором;

Следовательно, мы полагаем, что Вам следует в течении семи лет (1) добросовестно, (2) открыто и (3) непрерывно владеть квартирой, после чего подать иск в суд и прикрепить к нему необходимые документы, например, счета об оплате коммунальных услуг, что должно способствовать приобретению Вами квартиры в бараке.

Также, в случае, если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz ,телефон +7 (727) 237 47 57.

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, мама получила в дар квартиру 2021 году в сентябре, после государственной регистрации мама позвала оценщиков чтобы оценили квартиру, теперь в феврале 2022 года мама продала квартиру, нотариус говорит что налоговая не примет оценку и будет налог в размере 10% от стоимости квартиры которая указана в договоре купли продажи то есть на всю сумму квартиры по которой продали, подскажите пожалуйста законно ли что налоговая может не принять оценку?

Ответ: Здравствуйте, Актоты!

Рассмотрев Ваше обращение, мы выделили следующие вопросы:

1.Какой налог необходимо уплатить от суммы дохода при реализации имущества?

2.Какая сумма подлежит налогообложению?

3.Может ли налоговый орган отказаться принять оценку стоимости имущества?

1.Какой налог необходимо уплатить от суммы дохода при реализации имущества? 

Согласно п.1 ст.316 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» № 120-VI ЗРК от 25 декабря 2017 года (далее - «Кодекс») плательщиками индивидуального подоходного налога (далее - «ИПН») являются физические лица, имеющие объекты налогообложения в виде облагаемого дохода физического лица у источника выплаты и при самостоятельном налогообложении.

Согласно пп.1 п.1 ст. 331 Кодекса, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ. Более того, из названия параграфа 2 Главы 36 Кодекса следует, что данный доход является объектом самостоятельного налогообложения. Следовательно, доход от реализации квартиры подлежит налогообложению плательщиком самостоятельно и является объектом ИПН. Согласно ст.320 Кодекса, ставка ИПН составляет 10 (десять) % от суммы дохода.

2.Какая сумма подлежит налогообложению?

Мы полагаем, что согласно п.5 ст.331 Кодекса, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью безвозмездно полученного имущества, включенной ранее в доход. При этом, согласно Ответу Председателя Комитета Государственных Доходов Министерства Финансов республики Казахстан от 16 февраля 2022 года, ИПН будет облагаться положительная разница между суммой, полученной от реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество, определенной НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» на 1 января 2021 года. При этом, основания применения рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, проведенной оценщиком, отсутствуют. 

Следовательно, ИПН в размере 10 (десяти) % будет облагаться не вся сумма дохода от реализации квартиры, а лишь положительная разница между стоимостью реализации квартиры и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество, определенной НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» на 1 января 2021 года.

3.Может ли налоговый орган отказаться принять оценку стоимости имущества?

Мы полагаем, что налоговый орган может не принять оценку имущества, проведенную Вами после получения квартиры, поскольку налогообложению в Вашем случае будет подлежать положительная разница между суммой, полученной от реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество, определенной НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» на 1 января 2021 года. Основания для применения рыночной стоимости квартиры, полученной в ходе проведения оценки, отсутствуют.

С мужем не живем 5 лет, ушёл к любовнице. Развод все руки не доходили оформить. Сегодня увидела их вместе, она в положении, месяцев 5-6. Увидев меня разбежались и он в очередной раз все отрицал. Проблема, что у нас долевая собственность в квартире, у него 1/4 и 3/4 мои с детьми. Продавать квартиру не хочется, тем более он заломил за свою долю заоблачную стоимость. Может ли он без нашего согласия прописать ребёнка, чем это грозит и как правильно действовать

Добрый день! собственник 30 лет назад соединил балкон с кухней и не узаконил перепланировку. Теперь мы хотим продать квартиру. говорят узаконить невозможно, так как дом 1998 года и не подпадает уже узаконению. Это правда?

Здравствуйте! Купил жилой дом, в акте указана площадь земельного участка 0,049. При посещении ЦОН его работники указали на необходимость проведения топосъемки с целью оформления нового акта на землю. После топосъемки оказалась площадь 0,055. Теперь ЦОН предлагает идти в акимат для дополнительного получения разрешений. Я забор не двигал, самозахвата не было. Измерения проводили работники ЦОНа (13000 т). Правомочны ли действия работников ЦОНа? Как дальше действовать? Нужно ли обращаться в акимат для дополнительного получения разрешений или пригласить замерщиков для повторного изменения?

Добрый день, меня зовут Вячеслав. У меня вопрос такого характера. В октябре 2018 года произвел обмен квартиры (между мной и тестем, оценки квартиры на момент обмена не проводилось), на тот момент был гражданином РК. В декабре 2019 года поменял гражданство на РФ. В мае 2021 года продал квартиру (как гражданин РК владел ею больше 1 года). Продал в ипотеку при этом была оценка продаваемой квартиры для банка. В сентябре 2021 года получил сертификат налогового резидента на 2021 год. Вопрос в том, должен ли я уплатить налог в размере 15 процентов как нерезидент РК. Если должен, то в каком размере, и есть ли способы уменьшить ! данный налог. К примеру провести ретроспективную оценку по состоянию до момента регистрации обмена.

Добрый день! Была продана квартира которая находилась менее года в собственности по договору дарения, после обращался в налоговую по поводу оплаты ИПН на имущество, там сообщили что доход с продажи будет рассчитан по кадастровой стоимости квартиры, никак иначе, то есть стоимость покупки квартиры и стоимость от оценочной компании будут не в счёт, в данном случае верно ли будет брать именно кадастровую стоимость? Правомерно ли это? И почему нельзя взять стоимость которая будет предложена оценочной компанией? В какой статье закона прописано что берется кадастровая стоимость?

Ответ: Здравствуйте, Ильяс!

Рассмотрев Ваше обращение, мы полагаем, что Вас интересует следующий вопрос:

Нужно ли брать только кадастровую стоимость в случае продажи квартиры?

Согласно пп.14 п.2 ст.319 Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 120-VI «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее - «Налоговый кодекс»), не рассматривается в качестве дохода физического лица прирост стоимости при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории РК на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности.

Исходя из контекста Вашего обращение, мы полагаем, что Вы продали квартиру, находящейся на праве собственности менее одного года с даты регистрации права собственности, соответственно, рыночная стоимость не будет учитываться при реализации дохода с продажи. 

Далее, согласно п.7 ст.331 Кодекса, в случаях отсутствия цены приобретения имущества (рыночной стоимости) могут рассматриваться либо оценочная либо кадастровая стоимость в зависимости от вида имущества.  

Согласно пп.2 п.7 ст.331 Налогового Кодекса, доходом от прироста стоимости  земельного участка является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и кадастровой стоимостью земельного участка. 

Следовательно, мы полагаем, что в Вашем случае кадастровая стоимость имущества не будет рассматриваться, так как Вами была продана квартира, а не земельный участок. 

Соответственно согласно Закону Республики Казахстан от 10 января 2018 года № 133-VI «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», мы полагаем, что нужно рассматривать оценочную стоимость квартиры. Так как Законом установлено, что Рыночная стоимость - стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком.

Здравствуйте, помогите пожалуйста разобраться в ситуации, я гражданка Казахстана получила в дар квартиру, которую в последствии продала в течении менее 1 года за сумму 11600000 тенге, после принятия дарения квартиры заказала оценку в оценочной фирме, далее придя в налоговый комитет, подала копию дарения, копию купли продажи квартиры и оценку для подачи декларации по форме 240.00. В налоговой сказали что оценка ни на что не влияет и что налог 10 % придется платить со всей суммы. Должна ли я оплатить налог и если должна то кокова сумма налога?

Ответ: Здравствуйте, Юлия! 

Исходя из предоставленной Вами информации, мы полагаем, что Вас интересует ответ на следующий вопрос:

Должны ли Вы оплатить налог, и если да, то какую сумму? 

Согласно пп.14 п.2 ст.319 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс») (далее - «Кодекс»), не рассматривается в качестве дохода физического лица прирост стоимости при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории РК на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности.

Согласно ст.320 Кодекса, если объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке 10%. 

Таким образом, мы полагаем, что если  с момента получения Вашей квартиры в дар и до продажи прошло менее 1 года, Вам необходимо уплатить налог. 

Обращаем Ваше внимание, что обложению подлежит не вся сумма от продажи квартиры, а только «доход от прироста стоимости». 

Согласно пп.1 п.1 ст.331 Кодекса, доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности. 

Согласно п.6 ст.331 Кодекса, приростом стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью реализуемого имущества на дату возникновения права собственности. 

Рыночная стоимость - стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с Законом Республики Казахстан от 10 января 2018 года № 133-VI «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»

Соответственно, это сумма разницы между ценой продажи и той суммой, которая определена в отчете об оценке. Мы полагаем, что квартира была получена в дар, соответственно ее рыночная стоимость будет определена актом оценки. 

Таким образом, мы предполагаем, что, если сумма продажи Вашей квартиры больше стоимости акта оценки, то Вам необходимо оплатить налог. В случае, если квартира была продана дешевле стоимости акта оценки, налог платить не требуется.

Добрый день. Купили участок. Целевое назначение: Садоводство. Можно ли продать под ИЖС? Можно ли там строить дом?

Ответ: Здравствуйте, Гульзат!

Рассмотрев Ваше обращение, мы полагаем, что Вас интересуют ответы на следующие вопросы:

1.Можно ли построить жилой дом на участке для садоводства?

2.Можно ли продать участок садового назначения как ИЖС?

3.Какая процедура изменения целевого назначения земельного участка?

1.Можно ли построить жилой дом на участке для садоводства?

Согласно  п. 2 ст. 102 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (далее- «Кодекс»), земельный участок для садоводства может использоваться для возведения жилого дома.

Следовательно, Вы имеете право построить жилой дом на земельном участке предназначенного для садоводства. 

2.Можно ли продать участок садового назначения как ИЖС?

В соответствии со ст. 107 Кодекса, индивидуальное жилищное строительство (далее - «ИЖС») производится на землях населенных пунктов. 

Согласно  п. 3-2 ст. 97 Кодекса, не допускается изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для садоводства, за исключением случаев расширения земель населенных пунктов в соответствии с генеральными планами. Следовательно, мы предполагаем, что если расширения земель населенных пунктов коснется земель сельских населенных пунктов, на которой у Вас имеется участок, Вы вправе продать земельный участок сельскохозяйственного назначения как ИЖС.

Также, мы предполагаем, что Вам необходимо предварительно изменить целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения как ИЖС. 

3.Какая процедура изменения целевого назначения земельного участка?

Согласно п.2 ст. 49-1 Кодекса, для изменения целевого назначения земельного участка Вам необходимо подать соответствующее заявление:

•в акимат по месту нахождения участка, или 

•через веб-портал электронного правительства www.egov.kz.

Согласно п.2 ст. 49-1 Кодекса, в заявлении указываются следующие сведения:

•кадастровый номер земельного участка;

•запрашиваемое целевое назначение земельного участка;

•площадь земельного участка;

•номер и дата правоустанавливающего и идентификационного документов на земельный участок.

Обращаем Ваше внимание, что заявление об изменении целевого назначения земельного участка рассматривается в срок до тринадцати рабочих дней с момента его поступления.